4漫談關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋(編輯修改稿)
2024-09-06 18:12 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 購(gòu)房者權(quán)益保護(hù)有很大好處。但這條究竟是指什么呢。什么叫 “ 商品房規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施 ” 。什么叫 “ 具體確定 ” 。什么才算 “ 對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響 ” 。 這里可以舉兩個(gè)例子，一個(gè)是會(huì)所，一個(gè)是學(xué)校。在開(kāi)發(fā)商售樓廣告中，如果明確將在什么時(shí)間內(nèi)提供會(huì)所，以及購(gòu)房小業(yè)主將享受哪些服務(wù)，筆者個(gè)人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)符合 “ 視為要約 ” 的條件。 第 4 頁(yè) 共 7 頁(yè) 近年來(lái)，對(duì)于會(huì)所問(wèn)題其實(shí)購(gòu)房者投訴 也比較多，但一是缺乏合同依據(jù)，二是房?jī)r(jià)上漲，只要一向開(kāi)發(fā)商投訴，開(kāi)發(fā)商就說(shuō)可以退房，許多購(gòu)房者也只能啞巴吃黃蓮了。那么，如果在售樓廣告中介紹商品房周?chē)鷮⒔ǔ删拍暌回炛菩W(xué)，并且小業(yè)主不用繳納入學(xué)贊助費(fèi)，筆者認(rèn)為則并不符合 “ 視為要約 ” 的條件，具體講就是學(xué)校設(shè)施并不在商品房規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施，對(duì)于入學(xué)的承諾在時(shí)間和條件上并不具體明確。為什么這樣講，又如何套用第二條的有關(guān)規(guī)定呢。這有待通過(guò)司法部門(mén)的具體適用案例作進(jìn)一步分析，但我初步認(rèn)為，第二條規(guī)定的 “ 商品房規(guī)劃范圍 ” 指的應(yīng)當(dāng)是商品房《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 確定的用地范圍，在開(kāi)發(fā)商大產(chǎn)證上體現(xiàn)的是商品房共用土地面積的四至范圍。所謂 “ 房屋及相關(guān)設(shè)施 ” 應(yīng)當(dāng)指建筑物、構(gòu)筑物以及其他具有使用功能的機(jī)器、設(shè)備、線路、管道及裝飾。所謂 “ 具體確定 ” ，比較難以掌握，但基本上我認(rèn)為以審判機(jī)關(guān)據(jù)此作出判決是否可供執(zhí)行為標(biāo)準(zhǔn)，如果審判機(jī)關(guān)按照廣告中允諾作出判決根本不能執(zhí)行，理解會(huì)發(fā)生歧義，則不符合 “ 具體確定 ” 這一條件。所謂 “ 對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響 ” 也比較難掌握，必要時(shí)可委托評(píng)估機(jī)構(gòu)就此評(píng)估。 總之，在此條款下，很大程度上約束了開(kāi)發(fā)商在售樓廣告和宣傳資料中允諾的任意性，并且一旦發(fā)生符合第二條規(guī)定的廣告允諾未兌現(xiàn)，則購(gòu)房者可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任
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