4漫談關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋-wenkub
2024-09-06 18 本頁面
【正文】 來，我國商品房市場(chǎng)遭受重創(chuàng)，價(jià)格下挫，因此在過去（可以粗略地指 99 年以前）產(chǎn)生的商品房合同糾紛，往往表現(xiàn)為出現(xiàn) “ 爛尾樓 ” ，辦不出 “ 小產(chǎn)證 ” ，開發(fā)商不接受小業(yè)主退房等。 第 1 頁 共 7 頁 漫談《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》 2024 年 3 月 24 日，最高院審委會(huì)通過了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（下簡稱 “ 《解釋》 ” ），《解釋》將于 2024 年 6 月 1 日起施行。而近年來，我國商品房市場(chǎng)復(fù)蘇，價(jià)格上揚(yáng)，甚至有人認(rèn)為過熱或產(chǎn)生泡沫，因此近年產(chǎn)生的商品房合同糾紛，往往表現(xiàn)為產(chǎn)生問題后（包括無證預(yù)售或存在質(zhì)量缺陷等），開發(fā)商同意退房而小業(yè)主不同意退房。對(duì)此，《解釋》仍然遵守了這一法則，在第一條規(guī)定， “ 出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買 受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。因此，第一條進(jìn)一步規(guī)定： “ 但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。 從正反兩方面比較分析，我感到最高院仍然認(rèn)為，只要在起訴前補(bǔ)出手續(xù)，仍傾向于合同有效。就此，《解釋》第三條規(guī)定： “ 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng) ” ，這一規(guī)定應(yīng)該與《商品房銷售管理辦法》精神一致。 ” 這一規(guī)定應(yīng)該說對(duì)開發(fā)商相當(dāng)嚴(yán)厲，對(duì)購房者權(quán)益保護(hù)有很大好處。什么才算 “ 對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響 ” 。那么，如果在售樓廣告中介紹商品房周圍將建成九年一貫制小學(xué)，并且小業(yè)主不用繳納入學(xué)贊助費(fèi)，筆者認(rèn)為則并不符合 “ 視為要約 ” 的條件，具體講就是學(xué)校設(shè)施并不在商品房規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施，對(duì)于入學(xué)的承諾在時(shí)間和條件上并不具體明確。所謂 “ 具體確定 ” ，比較難以掌握，但基本上我認(rèn)為以審判機(jī)關(guān)據(jù)此作出判決是否可供執(zhí)行為標(biāo)準(zhǔn)，如果審判機(jī)關(guān)按照廣告中允諾作出判決根本不能執(zhí)行，理解會(huì)發(fā)
環(huán)評(píng)公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1