審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用下(編輯修改稿)
2024-11-17 00:01 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 規(guī)定：“房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)在交付使用前由出賣人承擔(dān)交付使用后由買受人承擔(dān)。買受人接到出賣人的書面交房無(wú)正當(dāng)理由回絕接收的房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。〞 八、商品房包銷合同的認(rèn)定處理 商品房包銷是盛行于我國(guó)和地區(qū)的一種商品房銷售方式隨后進(jìn)入我國(guó)內(nèi)地。它在促進(jìn)商品房快速開展的同時(shí)也帶來(lái)了諸多糾紛。在廣東、上海、北京等一些經(jīng)濟(jì)興隆城很早就已出現(xiàn)因包銷引發(fā)的訴訟也已審結(jié)多起此類案件。但因內(nèi)地對(duì)商品房包銷尚無(wú)規(guī)定因此急需對(duì)包銷予以認(rèn)定?！ 「鶕?jù)理中遇到的包銷行為的一般做法包銷是出賣人與包銷人簽訂商品房包銷合同約定在包銷內(nèi)出賣人將已開工或者尚未建成但符合預(yù)售條件的房屋確定包銷基價(jià)交由包銷人以出賣人的名義與買受人簽訂商品房買賣合同包銷限屆滿包銷人以約定的包銷價(jià)格未的剩余商品房的行為。對(duì)包銷的性質(zhì)認(rèn)定有三種觀點(diǎn)。一是附條件的代理說(shuō)。認(rèn)為包銷是包銷人以出賣人的名義銷售商品房賺取差價(jià)利益但包銷人在包銷滿后購(gòu)置未的房屋。二是買賣說(shuō)。認(rèn)為包銷人最終購(gòu)置所包銷的商品房包銷人雖以出賣人的名義銷售商品房但本質(zhì)上是包銷人在為自身利益銷售商品房。包銷價(jià)格確實(shí)定已在出賣人和包銷人之間成立了買賣關(guān)系只是未生效而已。三是兩合行為說(shuō)。認(rèn)為包銷是一種兼具代理和買賣特征的民事法律行為在包銷內(nèi)為一種委托代理關(guān)系包銷屆滿后那么為一種買賣關(guān)系?！ 」P者認(rèn)為因目前對(duì)商品房包銷沒(méi)有規(guī)定?解釋?也不便對(duì)包銷行為的性質(zhì)給予歸類而只宜按照包銷的通常做法根據(jù)合同法第七條、第八條、第一百二十四條規(guī)定將其定性為無(wú)名合同。根據(jù)包銷的理做法?解釋?第20條規(guī)定：對(duì)包銷滿后的剩余房屋當(dāng)事人有約定的按照約定處理沒(méi)有約定或約定不明的由包銷人按包銷價(jià)格購(gòu)置。為便于包銷糾紛的及時(shí)解決?解釋?第22條同時(shí)對(duì)因包銷引發(fā)的訴訟主體問(wèn)題也作了明確規(guī)定。根據(jù)合同的相對(duì)性原那么因包銷合同發(fā)生的糾紛訴訟主體為出賣人與包銷人。因買賣合同發(fā)生的糾紛訴訟主體為出賣人與買受人盡商品房買賣合同是包銷人出面與買受人簽訂的但因包銷人是以出賣人名義與買受人簽訂的合同而且商品房買賣合同的主體仍是出賣人因此買賣合同糾紛的訴訟當(dāng)事人應(yīng)為出賣人和買受人。但假設(shè)出賣人、買受人、包銷人三方在買賣合同中約定包銷人與出賣人共同承擔(dān)履行義務(wù)的包銷人也應(yīng)作為當(dāng)事人參加訴訟?！ 【?、商品房擔(dān)保貸款合同糾紛的處理 說(shuō)到商品房擔(dān)保貸款合同就必然會(huì)涉及到商品房按揭的問(wèn)題。按揭是英美法系不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保的一項(xiàng)根本制度與大陸法系的讓與擔(dān)保制度大致一樣。商品房按揭是從傳入我國(guó)內(nèi)地的一種融資購(gòu)樓方式包括樓花按揭和現(xiàn)樓按揭。我國(guó)內(nèi)地法律沒(méi)有按揭的稱謂只是在2000年審委會(huì)審議的?適用擔(dān)保法假設(shè)干問(wèn)題的解釋(送審稿)?的說(shuō)明中涉及到樓花按揭。該說(shuō)明將樓花按揭定義為樓宇預(yù)售合同中的買方支付部分購(gòu)樓款后將其依合同獲得的對(duì)樓宇的待權(quán)讓渡給銀行作為獲得銀行貸款的擔(dān)保也稱按揭貸款。如買方未能按約履行還本付息的義務(wù)就喪失了贖回這種待權(quán)的權(quán)利的一種貸款。樓宇開工后樓花按揭即轉(zhuǎn)為樓宇按揭。樓花按
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