【文章內(nèi)容簡介】 定金的規(guī)定在因當事人一方違犯認購書約定導致商品房買賣合同未能訂立的按照定金罰那么承擔責任即交付定金的當事人一方違約的喪失取回定金的權利。收取定金的當事人一方違約的應雙倍返還對方當事人定金。如當事人雙方均無違約行為只是就有關條款協(xié)商不一致或者因不可歸責于當事人雙方的事由如不可抗力和其他當事人意志以外的因素而導致商品房買賣合同未能訂立的收取定金的當事人一方應將定金返還給對方當事人?！　×?、懲罰性賠償責任的適用　　理界和實務界商品房買賣合同能否適用懲罰性賠償責任的爭主要集中反映在能否適用?消費者權益保護法?(以下簡稱?消法?)第四十九條的問題上。反對認為傳統(tǒng)民法理的民事賠償主要以補償性為主且懲罰性賠償主要適用于侵權責任。我國的懲罰性賠償雖在?消法?第四十九條和合同法第一百一十三條有明確規(guī)定但其主要是質(zhì)量方面的責任適用范圍不包括商品房在內(nèi)。其次商品房買賣數(shù)額宏大懲罰性賠償將導致雙方利益顯失平衡商品房質(zhì)量問題可通過瑕疵擔保責任制度得到更妥善的解決。最后對出賣人的欺詐行為難以認定很難操作。贊成觀點認為商品房買賣合同應適用?消法?第四十九條的規(guī)定。?消法?的立法者并沒有將商品房買賣排除在?消法?之外商品房、出賣人、買受人分別屬于?消法?第四十九條調(diào)整的商品、經(jīng)營者和消費者。從文義上解釋?消法?第四十九條所說的商品既包括動產(chǎn)也包括不動產(chǎn)不能把商品僅僅理解為動產(chǎn)商品。合同法在違約責任中的第一百一十三條第二款仍然重申了?消法?第四十九條并未對商品的外延作出限制?！　奈覈贤ê?消法?的規(guī)定看對商品房能否直接適用?消法?第四十九條的規(guī)定沒有明確的規(guī)定?消法?第四十九條和合同法第一百一十三條規(guī)定的適用條件僅僅限于提供的商品和效勞有欺詐行為而商品房是否屬于其適用范圍沒有明確規(guī)定學術界和實務界也認識不一?？紤]到我國的實際情況筆者認為商品房買賣合同目前不宜直接適用?消法?第四十九條的規(guī)定。但對商品房買賣行為中出賣人利用其優(yōu)勢地位為追求經(jīng)濟利益采取欺詐手段與買受人簽訂合同或簽訂合同后又惡意違約的行為應給予制裁。理由如下：第一出賣人的惡意違約和欺詐行為完全摒棄了老實信譽原那么嚴重損害了經(jīng)濟的交易平安秩序它同因客觀原因導致合同不能履行的情況有本質(zhì)區(qū)別對此類行為僅僅依靠補償性的賠償是無法彌補買受人損失的也不能有效地制裁和遏制出賣人惡意違約和欺詐的行為。第二從各國對損害賠償制度的研究和審訊理看也均未對懲罰性賠償?shù)脑敲从枰苑裾J而且懲罰性賠償以其全面補償受害人的損失、制裁懲罰和遏制不法行為等多重功能已逐漸被英美法系和大陸法系的各個立法逐步采納并由侵權糾紛向合同糾紛的方向延伸和擴展。部的研究資料說明 1985年至1995年的10年間將懲罰性賠償責任適用于合同糾紛中的數(shù)量是侵權案件的3倍。第三在我國?消法?第四十九條首次在立法上確立了懲罰性賠償制度隨后在合同法第一百一十三條的合同責任中也明確了懲罰性賠償制度此外合同法第十四條第二款對當事人在合同中約定的違約金不是過分高于實際損失的也予以認可這其中就包含了對違約行為的懲罰性賠償。同時實務中對?商品房銷售理?第二十條面積誤差絕對值超出3部分的房價款實行雙倍返還規(guī)定的執(zhí)行效果也很好。由此可見我法對懲罰性賠償適用于合同責任不是絕對否認的且具有良好的社會根底。　　綜上經(jīng)屢次討研究認為根據(jù)?消法?第四十九條和合同法第一百一十三條所確立的懲罰性賠償原那么精對商品房買賣合同中的某些出賣人違約惡意和欺詐的行為可有條件地適用懲罰性賠償。為此結合審訊理和商品房買賣合同糾紛的實際情況?解釋?第8條、第9條明確規(guī)定了5種適用懲罰性賠償責任的情形：一是商品房買賣合同訂立后出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人。二是商品房買賣合同訂立后出賣人又將該房屋出賣給第三人。三是訂立合同時出賣人成心隱瞞沒有獲得商品房預售容許證明的或者提供虛假商品房預售容許證明。四是在訂立合同時出賣人成心隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的。五是訂立合同時出賣人成心隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的。由此5種情形導致商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除時買受人除可懇求出賣人返還已付購房款及利息、賠償損失外還可以懇求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。由此可見?解釋?所規(guī)定的懲罰性賠償責任在適用條件和結果上都與?消法?第四十九條的規(guī)定有所不同。它只是以合同法第一百一十三條和?消法?第四十九條規(guī)定的懲罰性賠償責任原那么為根據(jù)但不是對?消法?第49條規(guī)定的直接適用。這樣既注意到依法有效維護買受人的合法權益又考慮到商品房開發(fā)經(jīng)營過程中的實際情況有利于促進房地產(chǎn)的安康開展也是符合國際立法和我國當前社會開展需要的。　　七、房屋的交付使用和風險責任承擔　　因房屋交付使用引發(fā)的訴訟主要涉及到房屋所有權的轉移和風險的承擔及違約金的計算等問題?！　》课莸慕桓妒褂谩：贤ǖ谝话偃龡l和第一百三十五條規(guī)定商品房買賣合同的出賣人負有向買受人交付房屋并轉移所有權的義務買賣合同的標的物所有權自交付時起轉移法另有規(guī)定或當事人另有約定的除外。據(jù)此規(guī)定買賣合同的標的物所有權一般自交付時起轉移。而根據(jù)城房地產(chǎn)理法第六十條、?城房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營理?第三十三條規(guī)定不動產(chǎn)房屋的所有權那么從所有權登記手續(xù)時起轉移這也是不動產(chǎn)物權變動的方式和要件。因此房屋所有權就應從所有權登記手續(xù)時轉移。但在審訊理中存在著因當事人在簽訂商品房　　買賣合同時對房屋的交付使用約定不明而導致的大量糾紛。出賣人認為房屋的交付使用就是買受人直接占有使用房屋也就是俗稱的交鑰匙。而買受人那么認為房屋的交付使用不僅僅是交付房屋的占有而且還包括交付房屋所有權證書。根據(jù)上述法律、法規(guī)對房屋所有權轉