【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 權(quán)法》第 191 條第 2 款規(guī)定：“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外?！蔽覀冋J(rèn)為， 該 規(guī)定在性質(zhì)上不宜 理解為效力性的強(qiáng)制性規(guī)范， 違反該強(qiáng)制性規(guī)范 不影響買賣合同的效力，只對(duì)合同是否能夠繼續(xù)履行產(chǎn)生影響，并且，當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)往往對(duì)于房屋 是否 設(shè)定有抵押權(quán)是清楚的，雙方在合同中 一般都 約定 由 買受人支付部分購(gòu)房款 以 消滅抵押權(quán)，合同是能夠繼續(xù)履行的， 當(dāng)事人主張合同無(wú)效多是因房屋價(jià)格波動(dòng)利益驅(qū)動(dòng)所致。 因 8 此 ，依據(jù)合同自由和誠(chéng)實(shí)信用的原則， 《意見》第 8 條第 1 款規(guī)定： 房屋抵押權(quán)存續(xù)期間，出賣人（抵押 人）未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押房屋的，不影響房屋買賣合同的效力。 對(duì)于實(shí)踐中存在的設(shè)定抵押權(quán)房屋買賣合同 如何 繼續(xù)履行、違約責(zé) 任以及抵 押權(quán)人的訴訟地位等問(wèn)題， 《意見》第 8 條第 3 款均作出了相應(yīng)的規(guī)定。 關(guān)于被有權(quán)國(guó)家機(jī)關(guān)采取強(qiáng)制措施房屋的買賣問(wèn)題。 關(guān)于 被有權(quán)國(guó)家機(jī)關(guān)采取查封等強(qiáng)制措施 的 房屋買賣 合同的效力問(wèn)題， 我們認(rèn)為 ，從維護(hù)司法的權(quán)威和強(qiáng)制措施的效力，簡(jiǎn)化糾紛處理方式的角度出發(fā)，審判實(shí)踐中 應(yīng)當(dāng)根據(jù)強(qiáng)制措施和房屋買賣合同簽訂的先后順序 ， 區(qū)分情況分別處理 。 如果強(qiáng)制措施在先，則出賣人處分房屋的權(quán)利受到限制，該房屋也屬于限制流通物， 故 房屋買賣合同一般認(rèn)定為無(wú)效；如果簽訂合同在先，則有權(quán)國(guó)家機(jī)關(guān)采取的強(qiáng)制措施不影響已成立的房屋買賣合同的效力 ?！兑庖姟返?9 條第 2 款分別對(duì)此作出了相應(yīng)的規(guī)定。 關(guān)于 未辦理宣示登記房屋 買賣的問(wèn)題。 《物權(quán)法》 第 31 條 規(guī)定：“ 依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。 ”依據(jù)民法理論，房屋登記分為設(shè)權(quán)登記和宣示登記，該規(guī)定中的“登記”屬于宣示登記，權(quán)利人依據(jù)《物權(quán)法》 第 28 至 30 條規(guī)定 即可成為 房屋 的 所有權(quán)人，辦理 登記 只是為了宣示既有權(quán)利的存在，因此，前述規(guī)定中的“ 不發(fā)生物權(quán)效力 ”是指不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力，而不影響房屋買賣合同的效力。 《意見 》第 10 條 規(guī)定對(duì)此予以明確。 關(guān)于共同居住房屋的買賣問(wèn)題 。 9 實(shí)踐中，經(jīng)常存在當(dāng)事人基于婚姻、親屬、拆遷安置等原因?qū)Ψ课菹碛芯幼?quán)益的情形，房屋所有權(quán)人無(wú)權(quán)要求居住人騰退房屋，但其未經(jīng)居住人同意 擅自 轉(zhuǎn)讓房屋是否有效呢？我們認(rèn)為，居住人享有的居住權(quán)益并非物權(quán)，也 無(wú)法 對(duì)外予以公示，買受人無(wú)從知 悉居住權(quán)益的存在 ，因此為保護(hù)善意買受人的合法權(quán)益，其與出賣人簽訂的買賣合同應(yīng)為有效。當(dāng)然，居住人的合法權(quán)益也 應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒杀Ｗo(hù)，具體方式包括：買賣雙方 為 侵害居住人利益惡意串通 簽訂 的買賣合同無(wú)效；居住人 有權(quán)要求 出賣人賠償因此受到的相應(yīng)損失等等。《意見》第 11 條規(guī)定對(duì)此予以明確。 （三）、合同的履行 。 《意見》第 12— 20 條是合同履行部分，下面擇其重點(diǎn)予以說(shuō)明。 關(guān)于“陰陽(yáng)合同”的處理問(wèn)題。 在房屋買賣過(guò)程中，買賣雙方因規(guī)避稅收征管、騙取貸款等原因簽訂多份 買賣合同的情況非常普遍，各份合同中關(guān)于房屋價(jià)款、履行方式等約定也 不一致，其中有的合同屬于 通謀 虛偽意思表示的合同， 也有的合同 是買賣雙方的真 實(shí) 意思表示， 也是雙方實(shí)際履行的合同。 我們認(rèn)為，當(dāng)事人就 履行哪份合同 發(fā)生爭(zhēng)議的，依據(jù)合同自由的原則，應(yīng)當(dāng)依據(jù)當(dāng)事人真實(shí)意思表示的合同約定繼續(xù)履行。《意見》第 12 條對(duì)此予以明確，并針對(duì)當(dāng)事人的 違規(guī)行為規(guī)定：對(duì)于當(dāng)事人在房屋買賣中確實(shí)存在規(guī)避稅收征管、騙取貸款等行為的，必要時(shí)可一并建議相關(guān)行政主管部門予以處理。 關(guān)于 “ 一房數(shù)賣 ” 的處理問(wèn)題 。 實(shí)踐中，出賣人受利益驅(qū)動(dòng)將 同一 房屋轉(zhuǎn)讓給多人的情形屢見不鮮 ，多個(gè)買受人均主張繼續(xù)履行合同應(yīng)如何處理？ 我們認(rèn)為， 10 如果其中一個(gè)買受人已經(jīng)辦理了房屋所有權(quán)登記，依據(jù)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的原則，已經(jīng)取得 房屋所有權(quán)的買受人應(yīng)當(dāng)優(yōu)先得到保護(hù)。對(duì)于各買受人 均未辦理房屋所有權(quán)登記的， 一般情況下，已經(jīng)實(shí)際合法占有房屋的買受人，其權(quán)利對(duì)外有一定的公示性，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先得到保護(hù)，均未合法占有房屋的，由于實(shí)際情況比較復(fù)雜，應(yīng)由法院綜合考慮各買受人實(shí)際付款數(shù)額的多少 及 先后、是否辦理了網(wǎng)簽 、 合同成立的先后等因素 ， 依據(jù)公平合理的原則予以確定?！兑庖姟返?13 條規(guī)定對(duì)此予以明確。 關(guān)于 房屋連環(huán)買賣的處理 問(wèn)題。 實(shí)踐中， 房屋連環(huán)買賣 中各買受人均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，終局買受人應(yīng)如何主張權(quán)利？我們認(rèn)為，可以通過(guò) 追加登記權(quán)利人 （第一手出賣人） 作為第三人參加訴訟 的方式予以解決 ，登記權(quán) 利人 可以以對(duì)抗下一手當(dāng)事人的所有抗辯對(duì)抗終局買受人， 經(jīng)審查 抗辯成立的，駁回終局買受人要求辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的訴訟請(qǐng)求，抗辯不成立的，基于登記的連續(xù)性，應(yīng)當(dāng)判決 當(dāng)事人依次辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記， 這也有利于防止當(dāng)事人通過(guò)法院判決規(guī)避國(guó)家稅收征管規(guī)定?！兑庖姟返?14 條第 1 款作出了相應(yīng)的規(guī)定，并在第 2 款規(guī)定了 參與中間流轉(zhuǎn)的其他出賣人的訴訟地位。 關(guān)于借名 買房 糾紛的處理問(wèn)題。 實(shí)踐中，由于購(gòu)房資格 限制 、逃避債務(wù)、獲取貸款等原因 ，當(dāng)事人雙方約定，一方 以 他人名義購(gòu)買 房屋， 并將房屋登記在他人名下 ， 借名人實(shí)際享有房屋 權(quán)益 的情 形 十分常見 ， 雙方就房屋權(quán)屬發(fā)生糾紛 應(yīng)如何處理？ 我們認(rèn)為， 當(dāng)事人之間關(guān)于借名買房的約定，只