【文章內(nèi)容簡介】 交付是商品房買賣合同糾紛中比較常見的類型，通常有兩類情況，一是因開發(fā)商資金不足或預(yù)售不成功，預(yù)售人違法將預(yù)售款轉(zhuǎn)向投入其它項目或其它行業(yè)造成的逾期交房，二是施工或配套設(shè)施進度等原因引起的逾期交房。對于此類糾紛，2003年司法解釋規(guī)定了購房方催告權(quán)和解除合同權(quán)。從切實維護購買方的合法利益角度出發(fā)，開發(fā)商在催告后三個月內(nèi)履行的，同時要承擔(dān)違約責(zé)任。如果預(yù)售方在經(jīng)催告后三個月內(nèi)仍不能履行的，購房方有選擇要求開發(fā)商繼續(xù)履行合同并承擔(dān)違約責(zé)任或解除合同并要求賠償損失(損失可比照房屋價格上漲或?qū)嶋H損失計算)的權(quán)利。對于延期履行合同，如果未約定違約金數(shù)額，可按照已付房款額比照銀行逾期還款罰息計算。故意隱瞞相關(guān)資質(zhì)型我國現(xiàn)行法律法規(guī)對從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為已經(jīng)作出了比較完善的規(guī)定，而在現(xiàn)實生活中，除了因房地產(chǎn)管理部門審核不嚴(yán)，出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然取得了商品房預(yù)售許可證明，但并不實際具備商品房預(yù)售法定條件的情形外，還有相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)置法律法規(guī)于不顧，明明未取得商品房預(yù)售許可證明，卻哄篇買受人稱已取得商品房預(yù)售許可證明。明明未取得合法的土地使用權(quán)，卻大張旗鼓地進行工程建設(shè)。明明不具備簽訂商品房買賣合同的基本條件，卻通過采取簽訂名目繁多的認(rèn)購、定購協(xié)議的形式為買受人設(shè)立種種陷阱。中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定：“商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。(二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。(三)按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并以經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。(四)向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明”。《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效”?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規(guī)定：“出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任”。權(quán)屬證書缺失型城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第33條規(guī)定，預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付適用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)并更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)?，F(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。開發(fā)商違反上述條款，在規(guī)定的時間內(nèi)或合同約定的期限內(nèi)，未及時協(xié)助買受人辦理房屋產(chǎn)權(quán)屬證書，或未在規(guī)定的時間內(nèi)辦理房屋所有權(quán)初始登記，買受人要求開發(fā)商按照《解釋》規(guī)定或合同約定為其辦理房屋權(quán)屬證書，并支付違約金。質(zhì)量瑕疵型質(zhì)量瑕疵主要是指面積縮水、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與宣傳不一致甚至不符合正常使用或個別地方影響正常使用等，我認(rèn)為應(yīng)加大質(zhì)量保障的立法，確保購買者的利益。房屋縮水，司法解釋已有明確規(guī)定。對于存在質(zhì)量瑕疵的預(yù)售房屋，司法解釋也作出了具體規(guī)定。如質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。但該規(guī)定，過于規(guī)范，不利于操作，仍須進一步明確嚴(yán)重影響正常居住使用的范圍。另外，開發(fā)商售房過程中所作的承諾與實際不一致的，法律應(yīng)規(guī)定開發(fā)商承擔(dān)支付房款20%以上違約金，因為在購房過程中，購房方一般處于弱勢地位，合同中一般對此違約沒有約定，同時有時該類違造成的損失難以計算，致使該類違約出現(xiàn)后，無法追究開發(fā)商的違約責(zé)任。宣傳廣告失真型一些房地產(chǎn)商在預(yù)售宣傳時，一般者散發(fā)精致的售樓書，許諾所預(yù)售房屋有優(yōu)美的環(huán)境，高尚的品位，完美的配套設(shè)施，周全的物業(yè)管理。消費者在接收預(yù)購的房屋后才發(fā)現(xiàn)實際情況與廣告宣傳大有出入，一些配套設(shè)施遲遲難以落實，甚至有些就是虛假廣告，根本就是無中生有，蒙騙消費者，物業(yè)管理更是質(zhì)價不符。消費者為此與房地產(chǎn)商討“說法”時，房地產(chǎn)商往往尋找各種理由推卸責(zé)任。第四篇：仲裁申請書(商品房買賣合同糾紛)仲裁申請書申請人：XXX，男，漢族，1959年6月19日出生，湖南省攸縣人，住攸縣皇圖嶺鎮(zhèn)安豐村坳里組坳里010號。聯(lián)系電話：申請人：XXX，女，漢族，1962年10月25日出生，湖南省攸縣人，住攸縣皇圖嶺鎮(zhèn)安豐村坳里組坳里010號。聯(lián)系電話：委托代理人：廖正春，湖南華安律師事務(wù)所律師。被申請人：攸縣XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 住所地：攸縣強遠(yuǎn)A棟13樓1301號法定代表人；XXX聯(lián)系電話：073124257108仲裁請求裁決被申請人立即為申請人辦理中心嘉園B1B2棟306 號商品房的房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用證。（計算方式：82000%(1+50%)247。1229）。仲裁費用及其他費用由被申請人承擔(dān)。事實與理由2010年7月25日，被申請人將其開發(fā)的中心嘉園B1B2棟306號商品房出賣給XX、XX（系申請人的兒子和兒媳，兩人已于2012年6月19日在攸縣民政局辦理離婚手續(xù)。）并簽訂《中心嘉園B棟C棟商品房買賣合同》（下稱前合同），合同中約定該房屋建筑面積為131平方米，價款為262000元。前合同簽訂后，因XX、XX與申請人系親屬關(guān)系，加上XX、XX當(dāng)時的經(jīng)濟（支付）能力較差，無法支付購房所需款項，故在未向被申請人支付首付款并征得被申請人同意退房的情況下，2011年1月20日，由申請人與被申請人重新簽訂了《中心嘉園B棟C棟商品房買賣合同》（下稱后合同）。后合同與前合同只是買受人（客戶）姓名進行變更，合同中其他內(nèi)容沒有改變。顯然是后合同對前合同進行了替換，并導(dǎo)致前合同的及時終止（廢除）。但受前合同在攸縣房產(chǎn)局備案的影響，申請人簽訂后合同時只能以XX、XX名義支付首付款共82000元（2011年1月20日，被申請人出具收費票據(jù)上是XX的名字）。同時，申請人也只能以XX、XX的名義與中國建設(shè)銀行股份有限公司攸縣支行簽訂《抵押貸款合同》（貸款額為180000元），并以XX、XX名義在該行辦理了15年按揭貸款（2011年3月11日2026年3月11日）。要說明是，實際貸款人（申請人）與名義貸款人（XX、XX）對中心嘉園B1B2棟306號商品房的真正所有權(quán)，該行亦是完全清楚的。（2011年8月23日，XX、XX與申請人XXX、XXX簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，現(xiàn)由該行留存。）2012年2月28日，被申請人根據(jù)簽訂的合同約定（含延期60天），將中心嘉園B1B2棟306號商品房交付給申請人使用。根據(jù)申請人與被申請人簽訂商品房買賣合同第十五條的約定，被申請人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后100日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由被申請人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。并在交房后365日內(nèi)辦理好房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用證交付給申請人。同時第十二條還約定，因被申請人原因，造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由被申請人承擔(dān)全部責(zé)任。現(xiàn)被申請人在將商品房交付給申請人使用后，沒有在約定時間內(nèi)為申請人辦理房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用證。過期后申請人多次詢問被申請人的工作人員，其工作人員以各種理由進行推脫，結(jié)果從買房到現(xiàn)在已有二年多的時間了，被申請人依然沒有向申請人交付房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用證。申請人認(rèn)為，由于被申請人的原因致使申請人遲遲拿不到房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用證，已給申請人造成很大的損失，被申請人應(yīng)當(dāng)賠償。為維護申請人的合法權(quán)益，申請人根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條等相關(guān)法律規(guī)定，特向貴仲裁委員會申請仲裁，請求支持申請人的仲裁請求。此致 株洲市仲裁委員會申請人：2015年7月29日第五篇：商品房買賣合同糾紛常見問題200問商品房買賣合同糾紛常見問題200問以案說法點擊標(biāo)題可以打開文章全文購房人逾期付款被解除合同并承擔(dān)了違約責(zé)任后，返還購房款是否應(yīng)包括利息？ 建筑圖紙標(biāo)明的層高是否屬于合同內(nèi)容？層高不足如何承擔(dān)違約責(zé)任？購