【文章內(nèi)容簡介】 中也有類似做法。購房人在接受房屋（即領(lǐng)取鑰匙）后，又以房屋未達(dá)到交付條件為由要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，應(yīng)如何處理？此問題在法學(xué)理論和司法實(shí)踐中爭論都比較大。有觀點(diǎn)認(rèn)為，購房人接受鑰匙的行為表明其已認(rèn)可房屋達(dá)到交付條件，購房人接受鑰匙是對(duì)自己權(quán)利的處分，其無權(quán)再要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。筆者認(rèn)為，開發(fā)商在房屋不具備交付條件的情況下即通知購房人領(lǐng)取鑰匙的行為嚴(yán)重違背誠信原則。在商品房買賣合同中，開發(fā)商居于強(qiáng)勢(shì)地位，占據(jù)著信息及心理優(yōu)勢(shì)（購房人往往急于入住新房），且交付經(jīng)驗(yàn)收合格的商品房系開發(fā)商基本合同義務(wù)之一，其將未驗(yàn)收或未驗(yàn)收合格的商品房鑰匙交給購房人，本身就違反了合同及法律的規(guī)定。因此，購房人即使已經(jīng)接收了鑰匙，仍有權(quán)要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，這也有利于保護(hù)處于弱勢(shì)地位的購房人的合法權(quán)益，促使開發(fā)商切實(shí)履行自己的義務(wù)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)法律的精神實(shí)質(zhì)。合同中約定多項(xiàng)交房條件的，應(yīng)如何認(rèn)定商品房是否達(dá)到交付條件？有的商品房買賣合同中除房屋驗(yàn)收合格這一主要交付條件外還會(huì)約定其他交房條件，如水、電、氣等配套設(shè)施，有的開發(fā)商往往會(huì)忽視配套設(shè)施的交付條件。合同中約定的諸項(xiàng)交房條件屬完整的統(tǒng)一體，缺一不可。如果某一項(xiàng)未達(dá)到合同約定的交房要求，則構(gòu)成違約，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。比如合同中有關(guān)于“水電入戶”交房條件的約定，房屋其他條件都符合合同要求，只是水電設(shè)施室內(nèi)部分雖然安裝到位，但進(jìn)小區(qū)的主管網(wǎng)尚未鋪設(shè)，導(dǎo)致室內(nèi)水電設(shè)施不能使用，這顯然違反了合同中關(guān)于“水電入戶”的約定，該房屋尚未達(dá)到交房條件，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)逾期交付的違約責(zé)任。但是，對(duì)此處的“其他交房條件”顯然應(yīng)與上文中提及的“商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”這一主要交付條件有所區(qū)別。購房人在領(lǐng)取鑰匙后，僅以房屋未達(dá)到“其他交房條件”為由要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的，則不應(yīng)支持購房人此種請(qǐng)求。因?yàn)樵诖饲闆r下，開發(fā)商交付的商品房本身經(jīng)驗(yàn)收合格，“其他交房條件”的不具備并不會(huì)導(dǎo)致購房人的主要利益有受損的可能。當(dāng)然，可以支持購房人要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任的請(qǐng)求，但這不屬逾期交房責(zé)任?！蹲≌|(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》在認(rèn)定逾期交房中的作用商品房的建設(shè)和使用，直接影響到公民的人身財(cái)產(chǎn)權(quán)利，其質(zhì)量問題不僅涉及到購買人自身的利益，還關(guān)系到周邊相關(guān)人員的人身與財(cái)產(chǎn)問題。因此，《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》在購買人使用商品房的過程中具有重要的作用。我國《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營條例》第三十一條、《商品房銷售管理辦法》第三十二條均規(guī)定了商品房交付時(shí)，開發(fā)商應(yīng)向購買人提供“兩書”。商品房買賣合同示范文本第十一條中也約定：在商品房交接時(shí)，所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，出賣人不能出示的，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。因此，提供“兩書”是開發(fā)商在交付房屋時(shí)必須履行的義務(wù)，如果其在交付房屋時(shí)沒有提供，則應(yīng)認(rèn)定不具備交房條件，購買人可以拒絕接受交房，由此產(chǎn)生的逾期交房違約責(zé)任應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)。廈門市中級(jí)人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛中逾期交房和逾期辦證若干問題的指導(dǎo)意見》第二條第二款對(duì)此有類似的規(guī)定。如果購買人接受鑰匙后，又以開發(fā)商沒有提供“兩書”為由主張開發(fā)商逾期交房，要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，是否應(yīng)支持呢？筆者認(rèn)為，“兩書”的提供屬于合同對(duì)出賣人在房屋交接過程中應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)的約定，購買人接受房屋鑰匙的行為表明其已經(jīng)認(rèn)可雙方的交接行為，購買人在接受鑰匙之后又以開發(fā)商沒有提供“兩書”為由主張開發(fā)商承擔(dān)因不具備交房條件而逾期交房違約責(zé)任，與其之前接受鑰匙的行為有矛盾之處，不應(yīng)得到支持。況且，從性質(zhì)上分析，“兩書”與上文提到的房屋驗(yàn)收合格證明文件也不屬于同一類型。二、如何認(rèn)定不可抗力在逾期交房糾紛中，開發(fā)商往往會(huì)對(duì)購房人要求其承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任進(jìn)行種種抗辯。此類抗辯最常見的理由便是不可抗力。商品房買賣合同示范文本第八條交付期限中有關(guān)于不可抗力的約定，示范文本要求開發(fā)商在遭遇不可抗力且在不可抗力事實(shí)發(fā)生之日起若干日內(nèi)告知買受人，則可據(jù)實(shí)予以延期交房。我國《合同法》第一百一十七條規(guī)定，因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。一般表現(xiàn)為影響合同履行的災(zāi)難性事件，主要包括自然現(xiàn)象和社會(huì)異常行為。對(duì)于自然現(xiàn)象，在司法實(shí)踐中應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赝ǔ庀蟊憩F(xiàn)來認(rèn)定是否屬不可抗力。比如大雨、大雪，如果系該地通常氣象表現(xiàn)，則不應(yīng)認(rèn)定為不可抗力，因?yàn)殚_發(fā)商根據(jù)通常氣象表現(xiàn)能夠合理安排工期，其在簽訂合同時(shí)就應(yīng)合理預(yù)見，并預(yù)留足夠的時(shí)間來確保準(zhǔn)時(shí)交付房屋。實(shí)踐中，開發(fā)商通常會(huì)從氣象部門取得氣象資料的相關(guān)證明，比如大雨多少天、中雨多少天，并配合施工日志，借此來證明其延誤交房時(shí)間屬不可抗力，筆者認(rèn)為，對(duì)此應(yīng)從嚴(yán)把握，不能簡單地因?yàn)槠涫┕と罩局型９r(shí)間與雨天時(shí)間吻合就認(rèn)定二者之間的因果關(guān)系，對(duì)于社會(huì)異常行為，比如戰(zhàn)爭、**等，毫無疑問應(yīng)屬不可抗力。比較難以界定的是政府的行為是否屬于不可抗力以及開發(fā)商藉此來免除逾期交房的違約責(zé)任問題。筆者認(rèn)為對(duì)此應(yīng)區(qū)別對(duì)待。如果政府行為是基于社會(huì)公共利益作出的，則應(yīng)認(rèn)定為不可抗力，比如在進(jìn)行基建過程中發(fā)現(xiàn)文物遺址從而導(dǎo)致政府命令停止施工等。如果政府行為是針對(duì)開發(fā)商本身的違法行為而作出的，比如開發(fā)商未經(jīng)許可調(diào)整小區(qū)建設(shè)規(guī)劃、私自變更容積率等，當(dāng)然不應(yīng)認(rèn)定為不可抗力。如果政府行為是對(duì)特定領(lǐng)域、特定人作出的，比如政府對(duì)城市居住小區(qū)規(guī)劃的調(diào)整、市政配套設(shè)施的改造等，應(yīng)考慮到開發(fā)商對(duì)此類政府行為的不可預(yù)見及不可克服性，如果完全否認(rèn)開發(fā)商據(jù)此而提出的逾期交房抗辯理由，則對(duì)開發(fā)商未免顯失公平，因此，對(duì)開發(fā)商此類主張，應(yīng)從政府行為與逾期交房之間是否具有因果關(guān)系來把握，當(dāng)然，尺度可以適當(dāng)從嚴(yán)。目前存在比較多的現(xiàn)象是由于拆遷原因?qū)е碌挠馄诮环?，有些拆遷戶要價(jià)較高，導(dǎo)致拆遷不能正常進(jìn)行，進(jìn)而影響施工進(jìn)度，導(dǎo)致延期交付。開發(fā)商往往認(rèn)為這也屬于不可抗力范疇，但是，拆遷在通常情況下并不由開發(fā)商實(shí)施，拆遷補(bǔ)償問題與商品房的交付屬兩個(gè)不同法律關(guān)系，因此對(duì)由拆遷問題導(dǎo)致延期交付不宜認(rèn)定為不可抗力。三、逾期交房的違約責(zé)任問題開發(fā)商承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的方式商品房買賣合同示范文本第九條約定了出賣人逾期交房的違約責(zé)任，其中第一款是按逾期時(shí)間，分別處理，第二款由當(dāng)事人自行約定違約責(zé)任。從中可以看出，購房人有權(quán)要求開發(fā)商按合同約定支付逾期交房違約金并承擔(dān)繼續(xù)履行交付房屋的義務(wù)，在逾期超過一定時(shí)間的情況下還有權(quán)要求開發(fā)商按合同約定支付違約金并解除合同。在第二種情況下，購房人享有選擇權(quán)。逾期時(shí)間的認(rèn)定關(guān)于開發(fā)商逾期交房違約金的起算點(diǎn)問題，應(yīng)將當(dāng)事人約定的交房日確定為違約金的起算點(diǎn)，即從合同約定的交房日之次日開始計(jì)算違約金，算至實(shí)際交房日止。因?yàn)榻环咳盏拇_定屬于當(dāng)事人合同意思自治范疇，當(dāng)事人在合同中約定的交房日，在彼此之間產(chǎn)生法律拘束力。這里存在三種情況：，購房人當(dāng)然可以拒絕接受，其逾期責(zé)任也由開發(fā)商承擔(dān)；，仍不具備交房條件的，更應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)逾期交房責(zé)任；（商品房經(jīng)驗(yàn)收合格），而購房人實(shí)際接受了鑰匙，則開發(fā)商實(shí)際并未完成交付合格房屋的義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任。在上述三種情況下，逾期時(shí)間均應(yīng)從合同約定的交房日起計(jì)算至達(dá)到交房條件而實(shí)際交房日止。違約金的具體計(jì)算逾期交房違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，如果合同中有約定則從約定；如果合同中沒有約定的，應(yīng)適用最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條規(guī)定“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定”。逾期交房違約金的計(jì)算基數(shù)按商品房合同示范文本約定是購房人“已付購房款總額”，應(yīng)當(dāng)包括購房人支付的首期款和通過銀行按揭方式支付給開發(fā)商的按揭款。參考文獻(xiàn)：最高人民法院民一庭編著，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》，人民法院出版社2003年6月出版王利明，《合同法新問題研究》，中國社會(huì)科學(xué)出版社2003年4月版李國光主編，《合同法釋編和適用》，新華出版社1999年4月版王利明、崔建遠(yuǎn)著，《》，中國政法大學(xué)出版社2000年3月版第四篇：商品房買賣合同糾紛正文房屋買賣合同糾紛問題調(diào)研報(bào)告一、商品房買賣合同糾紛熱點(diǎn)、難點(diǎn)分析（一）、開發(fā)商不能交付違約責(zé)任的認(rèn)定，是不可抗力還是情勢(shì)變更？我國合同法沒有明確規(guī)定情勢(shì)變更原則，但是在《關(guān)于適用若干問題的解釋》（二）中第26條明確規(guī)定了情勢(shì)變更原則。該條規(guī)定，合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或解除。情勢(shì)變更的一個(gè)重要構(gòu)成條件，是當(dāng)事人在訂立合同時(shí)對(duì)情勢(shì)變更的發(fā)生不能預(yù)見。而房屋交易市場的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，是指房屋買賣合同當(dāng)事人因經(jīng)營失利應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的正常的利益損失。國家房貸政策調(diào)控屬于情勢(shì)變更，最高人民法院根據(jù)社會(huì)形勢(shì)的變化，在《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋