【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 這是商品房買賣的關(guān)鍵之處。三、如何解決商品房買賣合同糾紛？房產(chǎn)糾紛是一種較為普遍的民事糾紛，它是關(guān)于房屋和土地的權(quán)益爭(zhēng)議，一旦發(fā)生房產(chǎn)糾紛，公民可以選擇以下三種途徑予以解決：房產(chǎn)糾紛雙方先自行協(xié)商解決。我國(guó)在基層群眾性組織村民委員會(huì)和居民委員會(huì)都設(shè)立了人民調(diào)解委員會(huì)，專門進(jìn)行民事糾紛調(diào)解，包括房產(chǎn)糾紛的調(diào)解。調(diào)解解決無(wú)效的，房產(chǎn)糾紛雙方可到當(dāng)?shù)刂俨梦瘑T會(huì)進(jìn)行仲裁，仲裁是一種準(zhǔn)司法活動(dòng)，其裁決具有法律效力，房產(chǎn)糾紛雙方必須執(zhí)行。如仲裁結(jié)果雙方不服可再 向人民法院提起訴訟，如果選擇用訴訟的途徑解決房產(chǎn)糾紛，當(dāng)事人就需要找專業(yè)的律師代理。四、如何解決商品房買賣合同糾紛？房產(chǎn)糾紛是一種較為普遍的民事糾紛，它是關(guān)于房屋和土地的權(quán)益爭(zhēng)議，一旦發(fā)生房產(chǎn)糾紛，公民可以選擇以下三種途徑予以解決：房產(chǎn)糾紛雙方先自行協(xié)商解決。我國(guó)在基層群眾性組織村民委員會(huì)和居民委員會(huì)都設(shè)立了人民調(diào)解委員會(huì)，專門進(jìn)行民事糾紛調(diào)解，包括房產(chǎn)糾紛的調(diào)解。調(diào)解解決無(wú)效的，房產(chǎn)糾紛雙方可到當(dāng)?shù)刂俨梦瘑T會(huì)進(jìn)行仲裁，仲裁是一種準(zhǔn)司法活動(dòng)，其裁決具有法律效力，房產(chǎn)糾紛雙方必須執(zhí)行。如仲裁結(jié)深圳律師：黃華(12年律師經(jīng)驗(yàn))律師咨詢：132，4296，6417(免費(fèi))執(zhí)業(yè)律所：廣東蛇口律師事務(wù)所(中國(guó)首家律所)律所地址：深圳市南山區(qū)創(chuàng)業(yè)路海王大廈A座14層第四篇：商品房買賣合同糾紛正文房屋買賣合同糾紛問(wèn)題調(diào)研報(bào)告一、商品房買賣合同糾紛熱點(diǎn)、難點(diǎn)分析（一）、開(kāi)發(fā)商不能交付違約責(zé)任的認(rèn)定，是不可抗力還是情勢(shì)變更？我國(guó)合同法沒(méi)有明確規(guī)定情勢(shì)變更原則，但是在《關(guān)于適用若干問(wèn)題的解釋》（二）中第26條明確規(guī)定了情勢(shì)變更原則。該條規(guī)定，合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或解除。情勢(shì)變更的一個(gè)重要構(gòu)成條件，是當(dāng)事人在訂立合同時(shí)對(duì)情勢(shì)變更的發(fā)生不能預(yù)見(jiàn)。而房屋交易市場(chǎng)的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，是指房屋買賣合同當(dāng)事人因經(jīng)營(yíng)失利應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的正常的利益損失。國(guó)家房貸政策調(diào)控屬于情勢(shì)變更，最高人民法院根據(jù)社會(huì)形勢(shì)的變化，在《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋》中隊(duì)情勢(shì)變更原則做了細(xì)化的具體規(guī)定。該司法解釋第23條規(guī)定，“商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買受人?！痹撘?guī)定成為司法實(shí)踐中，人民法院處理因房貸政策調(diào)整引發(fā)的商品房買賣合同糾紛的主要依據(jù)。（二）、關(guān)于產(chǎn)權(quán)辦理引發(fā)的糾紛，誰(shuí)是辦理房產(chǎn)證的義務(wù)主體？ 逾期辦證是引發(fā)商品房買賣合同糾紛最主要的起因，要追究逾期辦證的違約責(zé)任，必須首先弄清楚誰(shuí)為辦證義務(wù)的主體？由于法律法規(guī)規(guī)定不一致，審判實(shí)踐中對(duì)辦證義務(wù)主體存在不同的理解，主要有三種不同的意見(jiàn)；第一種意見(jiàn)認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商是辦證義務(wù)主體，因?yàn)椤逗贤ā返?30條與最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下稱《司法解釋》）第1條，均規(guī)定出賣人有義務(wù)轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)于買受人，而且《司法解釋》第18條列舉了由于出賣人原因?qū)е沦I受人不能按期取得房產(chǎn)證應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任的情形，這充分說(shuō)明辦理房產(chǎn)證義務(wù)主體是出賣人。第二種意見(jiàn)認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商承擔(dān)協(xié)辦義務(wù)，買受人承擔(dān)主辦義務(wù)。因?yàn)椤冻鞘蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定：預(yù)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購(gòu)買人自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買人辦理土地使用權(quán)和變更房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。第三種意見(jiàn)認(rèn)為，無(wú)法概括確定辦證的義務(wù)主體，應(yīng)根據(jù)權(quán)屬登記流程規(guī)定不同的情況予以認(rèn)定。對(duì)于辦證義務(wù)主體的認(rèn)定，直接影響著違約責(zé)任的義務(wù)承擔(dān)主體，因此，必須對(duì)此統(tǒng)一認(rèn)識(shí)。（三）、交房時(shí)間以何為標(biāo)準(zhǔn)？按期交房是開(kāi)發(fā)商的首要義務(wù)，也是買受方在購(gòu)房時(shí)最為關(guān)心的問(wèn)題，在如何確定交房時(shí)間上，房屋買賣雙方往往各執(zhí)一詞，買受方認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商只有在房屋驗(yàn)收合格并與其簽訂樓宇交接書(shū)才完成交房義務(wù)；開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，只要將房屋轉(zhuǎn)移給買收房，交了房屋鑰匙就完成了交房義務(wù)。審判實(shí)踐中，由于理解差異，對(duì)交房時(shí)間的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)也不一樣，有的法官以房屋驗(yàn)收合格后，開(kāi)發(fā)商發(fā)出樓宇交接通知后的一定時(shí)間為交房時(shí)間；有的法官以買收房實(shí)際入住后，產(chǎn)生水電費(fèi)的當(dāng)月為交房時(shí)間，而不管房屋是否驗(yàn)收合格；還有的以買收房領(lǐng)取了房屋鑰匙未交房時(shí)間，這種情況又分為兩種情形，一種是以領(lǐng)取裝修鑰匙為準(zhǔn)，一種是以領(lǐng)取正是鑰匙為準(zhǔn)。對(duì)交房的時(shí)間認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不一，導(dǎo)致出現(xiàn)同案不同判，嚴(yán)重?fù)p害了司法的嚴(yán)肅性與威嚴(yán)性。（四）、如何理解“房屋驗(yàn)收合格”？商品房買賣合同示范文本對(duì)商品房交付條件做了如下約定：（1）該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格。（2）該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格。（3）該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格。（4）該商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件。（5）空白選項(xiàng)（消費(fèi)者和開(kāi)發(fā)商可以協(xié)商填寫）。一般情況下開(kāi)發(fā)商會(huì)直接選擇填寫第一項(xiàng)“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”，一旦產(chǎn)生糾紛，購(gòu)房者往往處于弱勢(shì)。開(kāi)發(fā)商根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第16條規(guī)定：“建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)……”認(rèn)為，自己只要按照要求組織了勘察、設(shè)計(jì)、