【文章內(nèi)容簡介】 般情況下開發(fā)商會(huì)直接選擇填寫第一項(xiàng)“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”，一旦產(chǎn)生糾紛，購房者往往處于弱勢。開發(fā)商根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第16條規(guī)定：“建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)……”認(rèn)為，自己只要按照要求組織了勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位進(jìn)行了驗(yàn)收，這些單位出具的意見均為合格，就達(dá)到合同約定的“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”的條件，可以交付使用，不存在違約。而大多數(shù)消費(fèi)者認(rèn)為驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)是權(quán)威部門的驗(yàn)收。（五）、開發(fā)商夸大廣告宣傳的責(zé)任認(rèn)定與處理廣告宣傳對(duì)銷售商品房起著巨大作用，據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國90%以上的商品房是通過廣告宣傳的渠道銷售出去的。為了促進(jìn)銷售，當(dāng)前的商品房廣告和宣傳資料往往圖文并茂地將所售房屋及周邊環(huán)境勾畫得猶如人間天堂一般，廣告中涉及的商品房質(zhì)量、購房優(yōu)惠條件、商品房所在位置與周邊環(huán)境等內(nèi)容對(duì)購房者具有強(qiáng)烈的吸引力，但廣告中存在的內(nèi)容不實(shí)問題卻較為嚴(yán)重。雖然《司法解釋》第3條對(duì)廣告宣傳構(gòu)成要件或邀約邀請(qǐng)的條件做出了規(guī)定，但該解釋過于原則，操作性不強(qiáng)（如：“具體確定”、“重大影響”沒有明確的標(biāo)準(zhǔn)），審判中確認(rèn)不一，對(duì)開發(fā)商夸大廣告宣傳如何認(rèn)定與處理，仍是司法實(shí)踐中的一大難題。不能一刀切。商品房銷售分為預(yù)售和現(xiàn)售兩種，對(duì)象不同，我們對(duì)待開發(fā)商的夸大廣告宣傳也應(yīng)有所區(qū)別，在構(gòu)成違約的問題上不能一概認(rèn)定或否定。先放銷售中，買受人可以對(duì)房屋的戶型、面積、交通、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施等進(jìn)行實(shí)地考察，能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋的綜合情況與開發(fā)商的廣告宣傳是否一致，受廣告宣傳的影響相對(duì)較小，如果開發(fā)商所售商品房的綜合情況與廣告宣傳不符，買受方并未提出異議，此種情況應(yīng)視為默示，購房后買受方反悔的，不宜認(rèn)定開發(fā)商構(gòu)成違約；如果買受方當(dāng)場提出異議，開發(fā)商亦口頭或書面承諾日后加以改進(jìn)，保證房屋綜合情況與廣告宣傳一致，但是開發(fā)商在交付房屋后并未履行諾言，則可以認(rèn)定開發(fā)商構(gòu)成違約；期房銷售中，買受方往往通過廣告選擇自己需要的房屋，受廣告宣傳影響大，所以在對(duì)待夸大廣告宣傳問題上需從嚴(yán)把握。首先，應(yīng)對(duì)《司法解釋》第3條規(guī)定的不足之處進(jìn)行修正，簡化開發(fā)商對(duì)夸大廣告宣傳承擔(dān)合同義務(wù)的條件，只需廣告宣傳的內(nèi)容確定且該內(nèi)容對(duì)合同的訂立或者合同價(jià)格的確定有重大影響即可，只要開發(fā)商未履行廣告宣傳的相關(guān)承諾，并且該廣告宣傳內(nèi)容符合上述條件，即應(yīng)認(rèn)定開發(fā)商構(gòu)成違約。其次，我們可以借鑒我國臺(tái)灣地區(qū)行政機(jī)關(guān)頒布的《預(yù)售房屋買賣定性化契約應(yīng)記載及不得記載事項(xiàng)》中規(guī)定的預(yù)售合同必須記載“賣方應(yīng)確保廣告內(nèi)容之真是，本預(yù)售房之廣告宣傳品及其所記載之建材設(shè)備表，房屋及停車位平面圖與位置示意圖，為契約之一部分”，在法律中強(qiáng)制規(guī)定廣告喜歡穿中的某些內(nèi)容為預(yù)售合同的一部分，以制約開發(fā)商夸大廣告宣傳行為。我們還可以借鑒臺(tái)灣地區(qū)“消費(fèi)者保護(hù)法”第22條有關(guān)“企業(yè)經(jīng)營中確保廣告內(nèi)容之真是，其對(duì)消費(fèi)者所負(fù)不低于廣告之內(nèi)容”的規(guī)定，以有效遏制開發(fā)商的夸大廣告宣傳行為，最大程度的保護(hù)買收房的合法權(quán)益。（六）、開發(fā)商逾期交房的責(zé)任認(rèn)定及承擔(dān)商品房買賣實(shí)踐中，因逾期交房而引發(fā)的糾紛占有相當(dāng)大的比重，造成逾期交房的原因是多方面的，既有開發(fā)商本身怠于履行的因素，也有經(jīng)濟(jì)政策的變化、政府部門強(qiáng)制變更規(guī)劃等開發(fā)商不能控制的原因。對(duì)于逾期交房的責(zé)任承擔(dān)，應(yīng)本著“有約定從約定，無約定從法定”的原則處理。商品房預(yù)售合同中約定了逾期交房的違約處理方式，則應(yīng)按合同辦理，如果合同中沒有約定逾期交房的違約責(zé)任，買受人只能主張賠償損失，應(yīng)由買受人舉證證明因開發(fā)商逾期交房而給他帶來的直接損失。（七）、政府行為能否成為開發(fā)商的免責(zé)事由？房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目與政府行為密切相關(guān)，政府的規(guī)劃變更往往會(huì)直接影響項(xiàng)目進(jìn)度，這種情形雖不能直接歸類于不可抗力范疇，但可以考慮歸類于情勢變更。對(duì)于因此類情況而致使開發(fā)商預(yù)期交房的，開發(fā)商能否免責(zé)，實(shí)務(wù)上存在很大爭議。一方當(dāng)事人違反合同規(guī)定，除不可抗力外，均應(yīng)向合同向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。筆者不能同意這種觀點(diǎn)，因?yàn)榇祟惽闆r也是開發(fā)商不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況，不能歸責(zé)于開發(fā)商，完全剛性地適用合同法的嚴(yán)格責(zé)任制度，在處理這類糾紛時(shí)會(huì)造成明顯不公。雖然我國法律沒有設(shè)立情勢變更制度，但在實(shí)踐中可以靈活運(yùn)用最高人民法院合同法解釋，根據(jù)公平原則并結(jié)合案情實(shí)際認(rèn)定開發(fā)商免責(zé)。該解釋第26條規(guī)定，合同成立以后發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無法預(yù)見、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件實(shí)際情況確定是否變更或解除。根據(jù)這一規(guī)定精神，繼續(xù)按合同約定的期限交房對(duì)開發(fā)商而言是明顯的不公平，開發(fā)商可以請(qǐng)求法院對(duì)該條款予以變更。（八）、合同解除后房屋差價(jià)損失是否屬于損害賠償?shù)姆秶?現(xiàn)實(shí)生活中，很多房屋買賣合同案件引發(fā)的原因均是出賣人與買受人簽訂合同后，由于房價(jià)上漲，對(duì)原來的出賣價(jià)格不滿意而拒絕履行原合同?！端痉ń忉尅返?7條對(duì)此種情況語焉不詳，如果將損害賠償范圍限定于合同的簽訂、履行而支出的實(shí)際費(fèi)用，那么違約方雖然做出了賠償仍然會(huì)獲利，結(jié)果很可能起不到制約違約行為的作用，相反會(huì)誘發(fā)違約行為。根據(jù)《合同法》113條第1款規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失?！庇纱丝梢?，法律對(duì)履行合同后的可得利益是持保護(hù)、肯定態(tài)度的。（九）、房屋訂購書能否認(rèn)定為商品買賣合同？房屋訂（定）購書（單）是指房屋買賣雙方在訂立正式的房屋買賣合同之前，書面約定雙方在將來某一時(shí)間訂立正式的房屋買賣合同的協(xié)議，其目的是對(duì)雙方買賣房屋的有關(guān)事宜作出初步的認(rèn)定。訂購書的內(nèi)容一般包括：雙方當(dāng)事人的基本情況；房屋基本情況（包括位置、面積、單價(jià)等）；簽署正式契約的時(shí)限約定等。訂購書的性質(zhì)為預(yù)約合同已成為共識(shí)。在商品買賣中，當(dāng)事人在簽訂了訂購書后，通常還需要在簽訂正式的商品房買賣合同，商品房買賣關(guān)系才能最終確立。根據(jù)《司法解釋》第5條規(guī)定，商品房買賣中訂購書等預(yù)約可以認(rèn)定為房屋買賣合同，但須同時(shí)具備兩個(gè)條件：即訂購書等預(yù)約具備買賣合同的主要內(nèi)容和買受人已經(jīng)支付購房款。二、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》需要完善的地方（一）、第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。什么樣的違約責(zé)任？二、第十一條第一款規(guī)定，對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。根據(jù)此條，商品房交付使用，僅指商品房的轉(zhuǎn)移占有，不包括辦理產(chǎn)權(quán)登記。一旦發(fā)生糾紛，買受人只能以占有人的身份行使債權(quán)請(qǐng)求權(quán)以及占有人有限物上請(qǐng)求權(quán)，無法對(duì)抗所有權(quán)等優(yōu)先權(quán)，這是買受人處于極度危險(xiǎn)的狀態(tài)。根據(jù)《合同法》與《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，根據(jù)物權(quán)變動(dòng)原理，不動(dòng)產(chǎn)的交付需要公示，即進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記。在司法審判實(shí)踐中，通常將不動(dòng)產(chǎn)的交付定義為轉(zhuǎn)移占有的實(shí)施交付行為，即“交鑰匙”，而不包含所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，即不包括辦理登記過戶手續(xù)。這使得在商品房轉(zhuǎn)移占有后取得房產(chǎn)前，買房人要負(fù)擔(dān)房屋毀損、滅失的全部風(fēng)險(xiǎn)。在自然災(zāi)害等不可抗力發(fā)生時(shí)，以轉(zhuǎn)移占有為標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)處于災(zāi)害中的買受人嚴(yán)重不利。（三）、第十七條規(guī)定，商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。此條沒有規(guī)定在房價(jià)上漲出賣人違約致使合同不能履行的情況下，出賣人損害賠償是否包括房屋的差價(jià)損失。對(duì)于房屋差價(jià)的確定，原則上可比照最相類似的市場成交價(jià)與買賣合同成交價(jià)的差額予以確定，也可以通過委托專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估或者向?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)詢價(jià)予以確定。本案法院即采取了后一種方法。對(duì)于認(rèn)定差價(jià)損失的時(shí)間點(diǎn)，法院一般會(huì)從保護(hù)守約方的利益出發(fā)，以守約方的請(qǐng)求為基礎(chǔ)，結(jié)合合同約定的履行期限屆滿之日、違約行為確定之日以及審理中房屋的漲跌情況等合理確定。（四）、第十八條規(guī)定由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。該條中“自房屋交付使用之日”不甚明確，開發(fā)商與買受人對(duì)于此項(xiàng)可能具有不同的理解。第四篇：商品房買賣合同糾紛100問（推薦）商品房買賣合同糾紛100問點(diǎn)擊標(biāo)題可以打開文章全文購房人逾期付款被解除合同并承擔(dān)了違約責(zé)任后，返還購房款是否應(yīng)包括利息？ 建筑圖紙標(biāo)明的層高是否屬于合同內(nèi)容？層高不足如何承擔(dān)違約責(zé)任？購房人與開發(fā)商委托人簽定的合同是否有效？房屋已登記為他人的，是否還能取得產(chǎn)權(quán)？房地產(chǎn)開發(fā)商協(xié)助購房人辦證的義務(wù)具體包括哪些內(nèi)容？沒有履行協(xié)助的如何承擔(dān)責(zé)任？房地產(chǎn)交易中心對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行初始登記時(shí)應(yīng)審查什么？撤消登記的行政訴訟中，法院審理范圍是什么？新房買賣案例：房屋存在質(zhì)量問題，可以因此而拒付房款嗎？新建住宅窗戶有什么標(biāo)準(zhǔn)？《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》什么時(shí)候開始實(shí)施？高法公報(bào)案例:合同只約定面積誤差超過標(biāo)準(zhǔn)可以解除，現(xiàn)買方不解除時(shí)如何處理？ 房管局自行重新劃分物業(yè)管理區(qū)域，影響到業(yè)主利益，部分業(yè)主是否有權(quán)起訴要求撤消？劃分物業(yè)區(qū)域時(shí)，應(yīng)當(dāng)依據(jù)什么因素？在商品房買賣合同糾紛中售樓廣告在什么情況下具有約束力？政府部門變更規(guī)劃，造成開發(fā)商未履行商品房買賣合同中的義務(wù)，應(yīng)否承擔(dān)民事違約責(zé)任？房地產(chǎn)公司、房產(chǎn)測量機(jī)構(gòu)有無義務(wù)告知買受人公攤面積的計(jì)算依據(jù)、公攤部位、計(jì)算方法和過程結(jié)果等？銀行未敦促抵押人辦理抵押登記，是否對(duì)該抵押權(quán)的不成立承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任？高法公報(bào)案例:房屋外墻增加了合同及沙盤上沒有的設(shè)施影響觀瞻使用,如何處理?經(jīng)行政審批和符合建筑規(guī)范能否免責(zé)?高法公報(bào)案例:訴訟中合同文件真實(shí)性如何認(rèn)定?高法公報(bào)案例:房屋裂縫滲漏是否屬于質(zhì)量問題? 有勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位的質(zhì)量合格文件就無質(zhì)量問題嗎?開發(fā)商應(yīng)當(dāng)如何承擔(dān)責(zé)任?高法公報(bào)案例:因合同條款異議不能按時(shí)完成簽定合同的,定金應(yīng)當(dāng)如數(shù)返還 法官談商品房銷售面積出現(xiàn)誤差糾紛如何處理建筑面積包括什么,如何計(jì)算?認(rèn)購書、預(yù)訂書是什么性質(zhì)的文件?其效力如何?物權(quán)公示有什么效力?什么是物權(quán)公示原則?為什么要進(jìn)行物權(quán)公示?開發(fā)商沒有履行協(xié)助辦理過戶手續(xù)的義務(wù)，是否適用訴訟時(shí)效的規(guī)定？預(yù)告登記的作用是什么？與正式登記有什么區(qū)別？房屋買賣合同解除后，房屋上漲的差價(jià)損失，即可得利益的損失是否應(yīng)當(dāng)賠償？ 期房買賣中的法律風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)措施房產(chǎn)權(quán)登記的推定力和公示公信問題商品房沙盤和廣告也屬于合同內(nèi)容嗎?合同約定用途商業(yè),但開發(fā)商沒有協(xié)助辦理商業(yè)性質(zhì)土地使用權(quán),責(zé)任如何承擔(dān)?開發(fā)商擅自加層增加容積率，是否構(gòu)成違約，業(yè)主不退房時(shí)是否可以要求賠償損失？一房二賣,沒有得到房屋的買受人獲退一賠一的案例土地交易中合同顯示公平的認(rèn)定購買期房，如何保障將來一定取得產(chǎn)權(quán)？房屋登記應(yīng)當(dāng)進(jìn)行形式審查還是實(shí)質(zhì)審查？行政行為的合法性如何把握？以他人名義買房,房屋產(chǎn)權(quán)屬于誰?購房人在哪些情況下可以退房？商品房交付使用條件是什么？是否必須取得竣工驗(yàn)收備案表？施工合同十大問題分析簽定房屋買賣合同注意有哪些不公平的附件補(bǔ)充條款依據(jù)買賣合同取得房屋后，長期未進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過戶登記，是否會(huì)超過訴訟時(shí)效？ 情勢變更原則的適用研究房屋初始登記與建設(shè)工程規(guī)劃許可不一致,如何處理?房屋登記產(chǎn)權(quán)人與實(shí)際出資人不一致,產(chǎn)權(quán)歸誰所有,如何確認(rèn)?協(xié)議約定房屋歸一方所有但產(chǎn)證登記在他人名下,產(chǎn)權(quán)屬于誰?訂房意向書在