【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 實(shí)務(wù)中，往往采取對(duì)比法確定可得利益損失數(shù)額，也就是通常所講的守約方在相同條件下所獲取利益來(lái)確定應(yīng)當(dāng)賠償?shù)目傻美鎿p失。4．關(guān)于面積誤差問(wèn)題在預(yù)售商品房買(mǎi)賣中，合同約定的商品房面積與實(shí)際交付的房屋面積發(fā)生差異是經(jīng)常會(huì)碰到的情況，往往會(huì)引起購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商發(fā)生糾紛，一般來(lái)說(shuō)，這種糾紛主要有兩種情況：第一，實(shí)際交付的面積減少，而且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商隱瞞情況，仍按原面積收取購(gòu)房款，第二，實(shí)際交付的面積擴(kuò)大，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要求多付房款，而購(gòu)房者不愿承擔(dān)或以此為由要求退房。眾所周知，房屋造價(jià)較高，如果面積發(fā)生差異，其價(jià)格也會(huì)發(fā)生差異，而購(gòu)買(mǎi)預(yù)售商品房時(shí)，由于商品房尚未建成，施工、設(shè)計(jì)等因素都可能導(dǎo)致商品房建成后實(shí)際交付面積與合同約定面積發(fā)生差異，這是正常的。由于預(yù)售房屋的特殊性，所以法律是允許存在正常合理范圍內(nèi)的誤差，出現(xiàn)這種誤差，不能認(rèn)定開(kāi)發(fā)商違約，可由購(gòu)房者與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商根據(jù)原合同價(jià)格多退少補(bǔ)進(jìn)行結(jié)算?，F(xiàn)實(shí)中的做法，一般是如果購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商在合同中有明確的規(guī)定，則人民法院應(yīng)該在查明事實(shí)后，根據(jù)雙方約定的條款處理，如果購(gòu)房者與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在合同中沒(méi)有對(duì)面積發(fā)生差異如何處理加以約定，則根據(jù)實(shí)際情況處理，如果雙方對(duì)面積是否有差異或者差異的大小有爭(zhēng)議，則可要求人民法院委托鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)此作出鑒定，在差異確定后，可由雙方先行協(xié)商解決，如果不能解決的，則應(yīng)當(dāng)考慮差異面積是否在正常合理的誤差范圍內(nèi)。有時(shí)消費(fèi)者對(duì)商品房的面積如何計(jì)算，不清楚時(shí)，應(yīng)找到1995年9月8日建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》，該規(guī)則對(duì)此有具體規(guī)定，如果消費(fèi)者對(duì)面積有疑慮，可以自行委托權(quán)威部門(mén)進(jìn)行監(jiān)測(cè)。但事后處理不如事先預(yù)防，減少糾紛的可能性是雙方都希望的，所以在購(gòu)買(mǎi)預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)盡量對(duì)約定面積有個(gè)正確預(yù)測(cè)，讓它更接近實(shí)際面積，并且，在合同中對(duì)實(shí)際面積與合同預(yù)定面積出現(xiàn)差異后的處理辦法加以明確約定。5．關(guān)于逾期辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)問(wèn)題由于我國(guó)實(shí)行房屋權(quán)屬登記制度，《房屋產(chǎn)權(quán)證》是所有人對(duì)房屋享有所有權(quán)的合法證明，房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓必須要進(jìn)行登記，進(jìn)行過(guò)戶，變更產(chǎn)權(quán)，履行所有權(quán)登記手續(xù)時(shí)房屋轉(zhuǎn)讓中的法定要求。購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)房屋并辦理入住以后，最關(guān)心的就是何時(shí)能夠取得房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)，因?yàn)橹挥性撟C書(shū)才能證明購(gòu)房者是房屋合法的所有人，其權(quán)益才能受到法律的保護(hù)。實(shí)踐中，許多購(gòu)房者從入住到取得相應(yīng)的房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)，都經(jīng)過(guò)了很長(zhǎng)時(shí)間，有的甚至一拖幾年都辦不下來(lái)。分析其原因，大致可分為以下兩種情況：（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商原因，“五證”不全。開(kāi)發(fā)商在銷售樓房的時(shí)候根本就沒(méi)有取得國(guó)有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和商品房銷售許可證。如果該五證中缺少任何一證，都不可能辦到產(chǎn)權(quán)證。有的開(kāi)發(fā)商在銷售的時(shí)候五證不齊，對(duì)購(gòu)房者說(shuō)正在辦理過(guò)程中，購(gòu)房者最好不要買(mǎi)這樣的房屋。如果一定想買(mǎi)的話，就要到房屋管理部門(mén)調(diào)查開(kāi)發(fā)商所說(shuō)的是否屬實(shí)。要是開(kāi)發(fā)商沒(méi)有辦理或者是被房管部門(mén)拒絕了的話，購(gòu)房者最好不買(mǎi)這種房；擅自改變使用性質(zhì)。開(kāi)發(fā)商雖已取得五證，但私自更改了房屋的使用性質(zhì)。例如，房管部門(mén)批準(zhǔn)的是住宅樓，而開(kāi)發(fā)商卻當(dāng)作商業(yè)樓銷售，去辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)的時(shí)候，當(dāng)然是辦不下商業(yè)樓的產(chǎn)權(quán)證書(shū)，此時(shí)開(kāi)發(fā)商想重新申報(bào)更改房屋用途是很困難的，受損失的自然是購(gòu)房者；出售被抵押的房屋。開(kāi)發(fā)商取得五證，并已取得大產(chǎn)權(quán)證，但開(kāi)發(fā)商已將該房屋抵押給了別人，同時(shí)出售該房屋，購(gòu)房者要是購(gòu)買(mǎi)了這種房屋，所面臨的風(fēng)險(xiǎn)就更大了，如果開(kāi)發(fā)商不能及時(shí)履行到期的債務(wù)，抵押權(quán)人要求實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的話，購(gòu)房者肯定是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證書(shū)了，甚至連居住權(quán)都沒(méi)有了，最后購(gòu)房者只能是通過(guò)訴訟來(lái)要回所付的房?jī)r(jià)款。（2）購(gòu)房者自身的原因，購(gòu)房者沒(méi)有交足應(yīng)付的房?jī)r(jià)款，開(kāi)發(fā)商就不會(huì)去辦理過(guò)戶手續(xù)，購(gòu)房者也就辦不下產(chǎn)權(quán)證書(shū)了。另外，購(gòu)房者沒(méi)有及時(shí)提供應(yīng)交的文件材料。（1）熟悉辦證程序，及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)。辦理房地產(chǎn)權(quán)證件過(guò)程具體包括初始登記、轉(zhuǎn)移登記等過(guò)程，其中初始登記只能由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商辦理。即經(jīng)過(guò)房屋土地管理部門(mén)審查、勘驗(yàn)、審核、測(cè)繪、審批后，確權(quán)完成，開(kāi)發(fā)商取得俗稱的“大產(chǎn)權(quán)證”。然后，可以進(jìn)行下一步的轉(zhuǎn)移登記，根據(jù)法律規(guī)定，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)在商品房交付之日起90日內(nèi)申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)證。（2）購(gòu)房前，要認(rèn)真審核房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預(yù)售商品房具不具備以下幾個(gè)條件： ，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總資金的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。向城市、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》（3）購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)，一定要明確開(kāi)發(fā)商是辦理初始登記還是辦理房產(chǎn)證書(shū)。實(shí)踐中，因?yàn)闂l款約定不明而產(chǎn)生歧義，是大量辦理房屋產(chǎn)權(quán)證糾紛產(chǎn)生的主要原因。購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)，如果同開(kāi)發(fā)商協(xié)商由開(kāi)發(fā)商去辦證的，最好要在合同中注明，開(kāi)發(fā)商辦理完初始登記后，還負(fù)有為購(gòu)房者主動(dòng)辦理房屋權(quán)屬證書(shū)的義務(wù)。（4）尋求專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行咨詢、代理由于房地產(chǎn)價(jià)值大，各種手續(xù)、程序繁多，購(gòu)房者房地產(chǎn)知識(shí)及法律知識(shí)有限，故尋求專業(yè)機(jī)構(gòu)咨詢和辦理可最大限度地減少投資風(fēng)險(xiǎn)，獲得理想物業(yè)，不能不說(shuō)也是一種很好的選擇。購(gòu)房者可以委托專業(yè)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)了解市場(chǎng)行情，以及簽約、過(guò)款、辦證等一整套手續(xù)。規(guī)模大的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)一般信譽(yù)較好，操作比較專業(yè)和規(guī)范，對(duì)行業(yè)的選擇、購(gòu)房手續(xù)的辦理及售后服務(wù)有較為充分的保證。因此在購(gòu)房時(shí)，應(yīng)盡量選擇規(guī)模大的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。6．關(guān)于商品房的質(zhì)量問(wèn)題商品房的質(zhì)量關(guān)系到買(mǎi)受人今后的生活環(huán)境質(zhì)量甚至生命財(cái)產(chǎn)安全，加之價(jià)格昂貴，因而購(gòu)房者對(duì)此極其關(guān)注。然而，某些開(kāi)發(fā)商為了牟取巨額利潤(rùn)，不顧購(gòu)房者的切身利益，購(gòu)買(mǎi)質(zhì)量低劣、價(jià)格低廉的建筑材料，甚至偷工減料，將開(kāi)發(fā)成本降至不能保證質(zhì)量的地步，商品房交付使用后，發(fā)生墻壁開(kāi)裂、屋頂滲水、排水管道不暢等其他質(zhì)量問(wèn)題，因此時(shí)常引起開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者之間的沖突。 商品房出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，購(gòu)房人應(yīng)該如何應(yīng)付？根據(jù)《合同法》第61條、第62條、第111條、第153條、第154條、第155條，《中華人民共和國(guó)建筑法》第60條、第61條、第62條，最高院《解釋》第13條等規(guī)定，當(dāng)房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，合同中有約定按約定辦，沒(méi)有約定的，按照下列方法處理：（1）因房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。（2）房屋交付使用后，在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，在未嚴(yán)重影響正常居住適用的情況下，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任，出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買(mǎi)受人可以自行或者委托他人修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。 如何避免購(gòu)買(mǎi)到有質(zhì)量問(wèn)題的商品房？（1）首先，購(gòu)房人應(yīng)注意選擇商品房的建造地址。因毗鄰工廠、鐵路、排污河的商品房即使內(nèi)部結(jié)構(gòu)布局完善無(wú)缺，也不能給購(gòu)房人以舒適怡然的入住感受。（2）其次，選擇信譽(yù)良好、資金雄厚的開(kāi)發(fā)公司及同樣條件的施工單位建造的商品房，千萬(wàn)不能貪圖標(biāo)價(jià)低而退而求其次，接受濫竽充數(shù)的開(kāi)發(fā)商及施工單位，否則會(huì)因小失大。（3）再次，親自實(shí)地查看，開(kāi)發(fā)商為了追求銷售利潤(rùn)，常常會(huì)做出名不副實(shí)的宣傳及承諾，購(gòu)房者應(yīng)實(shí)地調(diào)查研究，或請(qǐng)教內(nèi)行人士一同查驗(yàn)，注意墻面、地面、門(mén)窗開(kāi)合、下水管道、樓盤(pán)布局等。參考文獻(xiàn)[1] [M]，：高等教育出版社，2003[2][M]，北京：中國(guó)法制出版社，2010[3]周德田 [M]，北京：公安大學(xué)出版社，2008[4][M]，四川：四川人民出版社，2008第三篇：商品房買(mǎi)賣合同糾紛商品房買(mǎi)賣合同糾紛？一、什么是商品房買(mǎi)賣合同？商品房買(mǎi)賣合同是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于購(gòu)房者，購(gòu)房者支付房款的買(mǎi)賣合同。商品房買(mǎi)賣合同又可分為商品房預(yù)售合同和商品房現(xiàn)售合同。商品房預(yù)售合同是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將尚未建成的商品房向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于購(gòu)房者，購(gòu)房者支付房款的買(mǎi)賣合同。商品房現(xiàn)售合同是指房地產(chǎn)開(kāi)商將已經(jīng)竣工的商品房向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)購(gòu)房者，購(gòu)房者支付房款的買(mǎi)賣合同。二、什么是商品房買(mǎi)賣合同糾紛？商品房買(mǎi)賣合同糾紛是房產(chǎn)合同糾紛中最常見(jiàn)的一種糾紛，是由于買(mǎi)賣雙方中的一方或者雙方不能按商品房買(mǎi)賣合同中規(guī)定的內(nèi)容履行義務(wù)所產(chǎn)生的民事糾紛。商品房買(mǎi)賣中，由于商品房屬于不動(dòng)產(chǎn)交易，除符合賣方交房、買(mǎi)方付款這一交付形式外，還必須辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)（房產(chǎn)證），這是商品房買(mǎi)賣的關(guān)鍵之處。三、如何解決商品房買(mǎi)賣合同糾紛？房產(chǎn)糾紛是一種較為普遍的民事糾紛，它是關(guān)于房屋和土地的權(quán)益爭(zhēng)議，一旦發(fā)生房產(chǎn)糾紛，公民可以選擇以下三種途徑予以解決：房產(chǎn)糾紛雙方先自行協(xié)商解決。我國(guó)在基層群眾性組織村民委員會(huì)和居民委員會(huì)都設(shè)立了人民調(diào)解委員會(huì)，專門(mén)進(jìn)行民事糾紛調(diào)解，包括房產(chǎn)糾紛的調(diào)解。調(diào)解解決無(wú)效的，房產(chǎn)糾紛雙方可到當(dāng)?shù)刂俨梦瘑T會(huì)進(jìn)行仲裁，仲裁是一種準(zhǔn)司法活動(dòng)，其裁決具有法律效力，房產(chǎn)糾紛雙方必須執(zhí)行。如仲裁結(jié)果雙方不服可再 向人民法院提起訴訟，如果選擇用訴訟的途徑解決房產(chǎn)糾紛，當(dāng)事人就需要找專業(yè)的律師代理。四、如何解決商品房買(mǎi)賣合同糾紛？房產(chǎn)糾紛是一種較為普遍的民事糾紛，它是關(guān)于房屋和土地的權(quán)益爭(zhēng)議，一旦發(fā)生房產(chǎn)糾紛，公民可以選擇以下三種途徑予以解決：房產(chǎn)糾紛雙方先自行協(xié)商解決。我國(guó)在基層群眾性組織村民委員會(huì)和居民委員會(huì)都設(shè)立了人民調(diào)解委員會(huì)，專門(mén)進(jìn)行民事糾紛調(diào)解，包括房產(chǎn)糾紛的調(diào)解。調(diào)解解決無(wú)效的，房產(chǎn)糾紛雙方可到當(dāng)?shù)刂俨梦瘑T會(huì)進(jìn)行仲裁，仲裁是一種準(zhǔn)司法活動(dòng)，其裁決具有法律效力，房產(chǎn)糾紛雙方必須執(zhí)行。如仲裁結(jié)深圳律師：黃華(12年律師經(jīng)驗(yàn))律師咨詢：132，4296，6417(免費(fèi))執(zhí)業(yè)律所：廣東蛇口律師事務(wù)所(中國(guó)首家律所)律所地址：深圳市南山區(qū)創(chuàng)業(yè)路海王大廈A座14層第四篇：商品房買(mǎi)賣合同糾紛中的幾個(gè)問(wèn)題商品房買(mǎi)賣合同糾紛中的幾個(gè)問(wèn)題筆者在審理商品房買(mǎi)賣合同案件過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)下述幾個(gè)問(wèn)題是當(dāng)事人爭(zhēng)議較大的，亦是法官裁判案件時(shí)的疑難點(diǎn)，試析如下：最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的適用范圍。根據(jù)最高人民法院有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的講話精神，政府組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個(gè)人所有的私有房不適用上述司法解釋。實(shí)踐中，還大量存在著村民委員會(huì)在集體土地上以“舊村改造”名義建設(shè)的房屋，原房管局下屬的房管所以危房改造等名義開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋，還有部分企事業(yè)單位在國(guó)家劃撥土地上違規(guī)開(kāi)發(fā)的少量商品房，均向社會(huì)出售。對(duì)上述幾類房產(chǎn)是否適用司法解釋，實(shí)踐中認(rèn)識(shí)很不統(tǒng)一。有人主張以開(kāi)發(fā)建設(shè)者是否符合國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》確定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)立條件為據(jù)確定房屋是否適用司法解釋，有人主張對(duì)司法解釋中的“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)”作擴(kuò)大解釋，其中包括符合法定條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，亦包括違規(guī)開(kāi)發(fā)者，只要是向社會(huì)公開(kāi)銷售，均應(yīng)適用司法解釋。還有人主張以商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)用地是否為國(guó)有土地作為是否適用司法解釋的條件之一。筆者認(rèn)為上述意見(jiàn)均不正確。一項(xiàng)法規(guī)的適用范圍，一般由其自身作出規(guī)定。上述司法解釋亦不例外。該司法解釋第一條對(duì)其適用范圍作出了規(guī)定，即為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。因此，確定上述司法解釋的適用范圍，主要是根據(jù)開(kāi)發(fā)建設(shè)者是否房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，房屋是否向社會(huì)公開(kāi)銷售來(lái)確定?；谏鲜稣J(rèn)識(shí)，非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)的的房產(chǎn)之買(mǎi)賣不適用解釋，不管是否公開(kāi)向社會(huì)出售；安居工程等國(guó)家對(duì)購(gòu)買(mǎi)對(duì)象有限制條件的房產(chǎn)，不管是否房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)，均不適用上述司法解釋；解釋的適用與否與開(kāi)發(fā)用地是否國(guó)有、開(kāi)發(fā)過(guò)程是否違規(guī)無(wú)關(guān)。對(duì)此處所謂的“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)”，應(yīng)作狹義理解，即由工商行政管理部門(mén)和房地產(chǎn)管