【正文】 《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條和第四十九條的規(guī)定，建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收，并在驗(yàn)收合格后15日內(nèi)將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收報(bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門備案。這其中實(shí)際隱含著已竣工未驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的房產(chǎn)是不符合法定入市條件的現(xiàn)房這一觀念，和合法與不合法的合同只要種 類相同即適用相同的法律規(guī)范的理念。如此，已竣工未驗(yàn)收或驗(yàn)收未達(dá)合格的商品房買賣合同歸于哪一類？同時，即使按上述方法分類，在面對紛繁復(fù)雜的現(xiàn)實(shí)生活時，還是往往產(chǎn)生不同的認(rèn)識。鑒于有關(guān)法律和司法解釋對上述兩種合同的生效條件等分別作出了規(guī)定，上述合同分類問題的影響則直接及于法律適用和合同效力的認(rèn)定，決定著案件審理的方向。商品房買賣合同的分類。因此，確定上述司法解釋的適用范圍，主要是根據(jù)開發(fā)建設(shè)者是否房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房屋是否向社會公開銷售來確定。筆者認(rèn)為上述意見均不正確。實(shí)踐中，還大量存在著村民委員會在集體土地上以“舊村改造”名義建設(shè)的房屋，原房管局下屬的房管所以危房改造等名義開發(fā)建設(shè)的房屋，還有部分企事業(yè)單位在國家劃撥土地上違規(guī)開發(fā)的少量商品房，均向社會出售。我國在基層群眾性組織村民委員會和居民委員會都設(shè)立了人民調(diào)解委員會，專門進(jìn)行民事糾紛調(diào)解，包括房產(chǎn)糾紛的調(diào)解。我國在基層群眾性組織村民委員會和居民委員會都設(shè)立了人民調(diào)解委員會，專門進(jìn)行民事糾紛調(diào)解，包括房產(chǎn)糾紛的調(diào)解。商品房現(xiàn)售合同是指房地產(chǎn)開商將已經(jīng)竣工的商品房向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)購房者，購房者支付房款的買賣合同。（3）再次，親自實(shí)地查看，開發(fā)商為了追求銷售利潤，常常會做出名不副實(shí)的宣傳及承諾，購房者應(yīng)實(shí)地調(diào)查研究，或請教內(nèi)行人士一同查驗(yàn)，注意墻面、地面、門窗開合、下水管道、樓盤布局等。（2）房屋交付使用后，在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題，在未嚴(yán)重影響正常居住適用的情況下，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任，出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。因此在購房時，應(yīng)盡量選擇規(guī)模大的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。購房者在簽訂合同時，如果同開發(fā)商協(xié)商由開發(fā)商去辦證的，最好要在合同中注明，開發(fā)商辦理完初始登記后，還負(fù)有為購房者主動辦理房屋權(quán)屬證書的義務(wù)。然后，可以進(jìn)行下一步的轉(zhuǎn)移登記，根據(jù)法律規(guī)定，購房者應(yīng)當(dāng)在商品房交付之日起90日內(nèi)申請辦理產(chǎn)權(quán)證。另外，購房者沒有及時提供應(yīng)交的文件材料。開發(fā)商雖已取得五證，但私自更改了房屋的使用性質(zhì)。如果該五證中缺少任何一證，都不可能辦到產(chǎn)權(quán)證。購房者在購買房屋并辦理入住以后，最關(guān)心的就是何時能夠取得房屋產(chǎn)權(quán)證書，因?yàn)橹挥性撟C書才能證明購房者是房屋合法的所有人，其權(quán)益才能受到法律的保護(hù)?，F(xiàn)實(shí)中的做法，一般是如果購房者與開發(fā)商在合同中有明確的規(guī)定，則人民法院應(yīng)該在查明事實(shí)后，根據(jù)雙方約定的條款處理，如果購房者與房產(chǎn)開發(fā)商在合同中沒有對面積發(fā)生差異如何處理加以約定，則根據(jù)實(shí)際情況處理，如果雙方對面積是否有差異或者差異的大小有爭議，則可要求人民法院委托鑒定機(jī)構(gòu)對此作出鑒定，在差異確定后，可由雙方先行協(xié)商解決，如果不能解決的，則應(yīng)當(dāng)考慮差異面積是否在正常合理的誤差范圍內(nèi)。審判實(shí)務(wù)中，往往采取對比法確定可得利益損失數(shù)額，也就是通常所講的守約方在相同條件下所獲取利益來確定應(yīng)當(dāng)賠償?shù)目傻美鎿p失。合同法第113條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定．給對方造成損失的，損失賠償應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失．包括合同履行后可以獲得的利益．但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見的因違反合同可能造成的損失。若因政府行政行為導(dǎo)致，那么應(yīng)當(dāng)視為不可抗力，抗辯理由成立。在實(shí)踐中，開發(fā)商在遲延交付時，往往以合同中約定的不可抗力為理由，拒絕承擔(dān)違約責(zé)任。 對商品房遲延交付的認(rèn)定商品房買賣（預(yù)售)合同中一般都會約定房屋交付使用的時間，但對以何種方式交付，一般未作約定，以至經(jīng)常引發(fā)對是否為遲延交付的爭議。3．關(guān)于商品房遲延交付的問題商品房交易中由于買賣合同的標(biāo)的物為不動產(chǎn)，其不可預(yù)測的風(fēng)險(xiǎn)多，因而屢屢發(fā)生開發(fā)商遲延交付的情況，并由此引發(fā)糾紛。（2）交付定金之后，《認(rèn)購書》在開發(fā)商和購房者之間形成了初步的約束，但是這種約束并不像購房合同那樣有效，只是起到督促雙方認(rèn)定購房合同的作用，不能保障購房者一定能夠買到自己相中的房子。合同法第113條，《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第49條都規(guī)定了這個原則，在最高院《解釋》第8條、第九條中，又明確了規(guī)定了商品房買賣中適用懲罰性賠償?shù)奈宸N情況，其中一種就是在商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。2．開發(fā)商“一房多賣”的問題所謂一房多賣是指房地產(chǎn)公司將出售后的商品房再次出售，將出售后的商品房抵押給銀行或?qū)⒌盅汉蟮纳唐贩吭俪鍪鄣男袨?。在本案中，開發(fā)商在廣告中寫的“送5萬元精裝修”，內(nèi)容具體確定，應(yīng)視為合同的內(nèi)容，開發(fā)商應(yīng)予履行，在商品房交易中，李小姐正是因?yàn)樾刨囘@些宣傳廣告具體確定的說明和允諾才下決心與開發(fā)商簽訂合同的，這些內(nèi)容對商品房買賣合同的訂立起到了重大作用。（3）商品房銷售廣告和宣傳資料所作說明和允諾對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響。（1）商品房銷售廣告和宣傳資料所說明和允諾的對象限定為開發(fā)商開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施，如小區(qū)會所、停車位、電梯、綠化等。”這一規(guī)定明確了開發(fā)商制作的銷售廣告和宣傳資料只要符合相應(yīng)的條件就要作為要約來處理．即使它們未納入合同，也要作為合同條款的一部分，若開發(fā)商不遵守，將承擔(dān)違約責(zé)任。依據(jù)我國《合同法》第15條的規(guī)定，商業(yè)廣告原則上是一種要約邀請，沒有訂入合同中的廣告、宣傳資料不能作為合同條款，在法律上無約束力，如果將商品房銷售廣告一概籠統(tǒng)地認(rèn)定為“要約邀請”．那么當(dāng)購房者受到虛假廣告的誤導(dǎo)而購買房屋并最終遭受損失時，其所受損失就只能通過請求開發(fā)商承擔(dān)締約過失責(zé)任彌補(bǔ)，或者是根據(jù)廣告法的有關(guān)規(guī)定追究廣告商或者開發(fā)商發(fā)布虛假廣告的責(zé)任，而無法使自己的損失得到全面補(bǔ)償。【關(guān)鍵詞】 商品房買賣合同糾紛法律問題當(dāng)今社會，房地產(chǎn)業(yè)已逐漸發(fā)展成為國民經(jīng)濟(jì)中的一支生力軍，但是，蘊(yùn)含著巨大商機(jī)的房地產(chǎn)業(yè)的同時也因?yàn)榉?、法?guī)等制度性的缺陷而潛伏著陷阱與危機(jī)，加之購房的種種環(huán)節(jié)又紛繁復(fù)雜，處于弱勢一方的購房者的合法權(quán)益易于遭到侵犯，因此消費(fèi)者如何規(guī)避購房風(fēng)險(xiǎn)和如何依法維護(hù)自己的權(quán)益，如何把購房置業(yè)變成雙方共贏這些問題迫切需要得到解決。逾期交房違約金的計(jì)算基數(shù)按商品房合同示范文本約定是購房人“已付購房款總額”，應(yīng)當(dāng)包括購房人支付的首期款和通過銀行按揭方式支付給開發(fā)商的按揭款。因?yàn)榻环咳盏拇_定屬于當(dāng)事人合同意思自治范疇，當(dāng)事人在合同中約定的交房日，在彼此之間產(chǎn)生法律拘束力。三、逾期交房的違約責(zé)任問題開發(fā)商承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的方式商品房買賣合同示范文本第九條約定了出賣人逾期交房的違約責(zé)任，其中第一款是按逾期時間，分別處理，第二款由當(dāng)事人自行約定違約責(zé)任。如果政府行為是針對開發(fā)商本身的違法行為而作出的，比如開發(fā)商未經(jīng)許可調(diào)整小區(qū)建設(shè)規(guī)劃、私自變更容積率等，當(dāng)然不應(yīng)認(rèn)定為不可抗力。實(shí)踐中，開發(fā)商通常會從氣象部門取得氣象資料的相關(guān)證明，比如大雨多少天、中雨多少天，并配合施工日志，借此來證明其延誤交房時間屬不可抗力，筆者認(rèn)為，對此應(yīng)從嚴(yán)把握，不能簡單地因?yàn)槠涫┕と罩局型９r間與雨天時間吻合就認(rèn)定二者之間的因果關(guān)系，對于社會異常行為，比如戰(zhàn)爭、**等，毫無疑問應(yīng)屬不可抗力。不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。此類抗辯最常見的理由便是不可抗力。廈門市中級人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛中逾期交房和逾期辦證若干問題的指導(dǎo)意見》第二條第二款對此有類似的規(guī)定。因此，《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》在購買人使用商品房的過程中具有重要的作用。購房人在領(lǐng)取鑰匙后，僅以房屋未達(dá)到“其他交房條件”為由要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的，則不應(yīng)支持購房人此種請求。合同中約定的諸項(xiàng)交房條件屬完整的統(tǒng)一體，缺一不可。筆者認(rèn)為，開發(fā)商在房屋不具備交付條件的情況下即通知購房人領(lǐng)取鑰匙的行為嚴(yán)重違背誠信原則。廈門市中級人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛中逾期交房和逾期辦證若干問題的指導(dǎo)意見》第二條規(guī)定：買受人因出賣人交付的商品房未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格拒絕接收的，予以支持。其它如《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》對此也有類似規(guī)定。除此四種交付條件外，買賣雙方另可約定第五種交付條件。合同約定交房條件及逾期交房的認(rèn)定最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條規(guī)定：對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。對于購房者而言，其權(quán)利主張若得不到滿足，可能引發(fā)集體鬧事等影響社會和諧穩(wěn)定的問題；對于開發(fā)商而言，個案的敗訴可能引發(fā)集體索賠，從而支付相當(dāng)數(shù)量的賠償款。［關(guān)鍵詞］：商品房買賣合同 逾期交房 違約責(zé)任引言近年來，商品房買賣合同糾紛案件數(shù)量有較大幅度的增長，在這類案件中，大部分都涉及到逾期責(zé)任。第一篇：商品房買賣合同糾紛中逾期責(zé)任問題研究商品房買賣合同糾紛中逾期交房若干問題研究［摘要］：逾期交房是商品房買賣合同糾紛當(dāng)中突出的問題，逾期交房的認(rèn)定及處理關(guān)系到此類糾紛的妥善解決。本文重點(diǎn)從商品房買賣合同的約定入手，圍繞幾個司法實(shí)踐中常出現(xiàn)的焦點(diǎn)問題，分析逾期交房構(gòu)成要件及處理方法。由于逾期交房原因?qū)τ趩蝹€住宅小區(qū)而言具有共性，故此類糾紛具有群發(fā)性特點(diǎn)。逾期交房糾紛一般有以下兩種類型：一、開發(fā)商在合同約定的交房期限通知了購房人交接房屋，但購房人認(rèn)為房屋未達(dá)到約定的交房條件，因此拒絕領(lǐng)取鑰匙，繼而要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任；二、購房人在接受房屋（即領(lǐng)取鑰匙）后，又以房屋未達(dá)到交付條件為由要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。商品房買賣合同示范文本第八條第一款約定了房屋交付的條件，包括四種情況下可以交付：該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格；該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格；該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格；該商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件。我國《建筑法》第六十一條規(guī)定：…建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。即商品房經(jīng)驗(yàn)收合格是商品房達(dá)到交付條件的最低標(biāo)準(zhǔn)。有觀點(diǎn)認(rèn)為，購房人接受鑰匙的行為表明其已認(rèn)可房屋達(dá)到交付條件，購房人接受鑰匙是對自己權(quán)利的處分，其無權(quán)再要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。合同中約定多項(xiàng)交房條件的，應(yīng)如何認(rèn)定商品房是否達(dá)到交付條件？有的商品房買賣合同中除房屋驗(yàn)收合格這一主要交付條件外還會約定其他交房條件，如水、電、氣等配套設(shè)施，有的開發(fā)商往往會忽視配套設(shè)施的交付條件。但是，對此處的“其他交房條件”顯然應(yīng)與上文中提及的“商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”這一主要交付條件有所區(qū)別?！蹲≌|(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》在認(rèn)定逾期交房中的作用商品房的建設(shè)和使用，直接影響到公民的人身財(cái)產(chǎn)權(quán)利，其質(zhì)量問題不僅涉及到購買人自身的利益，還關(guān)系到周邊相關(guān)人員的人身與財(cái)產(chǎn)問題。因此，提供“兩書”是開發(fā)商在交付房屋時必須履行的義務(wù)，如果其在交付房屋時沒有提供，則應(yīng)認(rèn)定不具備交房條件，購買人可以拒絕接受交房，由此產(chǎn)生的逾期交房違約責(zé)任應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)。二、如何認(rèn)定不可抗力在逾期交房糾紛中，開發(fā)商往往會對購房人要求其承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任進(jìn)行種種抗辯。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。比如大雨、大雪，如果系該地通常氣象表現(xiàn)，則不應(yīng)認(rèn)定為不可抗力，因?yàn)殚_發(fā)商根據(jù)通常氣象表現(xiàn)能夠合理安排工期，其在簽訂合同時就應(yīng)合理預(yù)見，并預(yù)留足夠的時間來確保準(zhǔn)時交付房屋。如果政府行為是基