非商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件起草說(shuō)明(參考版)
2024-12-19 03:18本頁(yè)面
【正文】 。 （ 六 ） 、 附則 。 房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛應(yīng)當(dāng)屬于后者。涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬糾紛的案件，應(yīng)適用專屬管轄，由不動(dòng)產(chǎn)所在地法院管轄?！钡?34 條規(guī)定：因不動(dòng)產(chǎn)糾紛提起的訴訟，由不動(dòng)產(chǎn)所在地人民法院專屬管轄。 《意見(jiàn)》第 28 條 對(duì)此予以明確 規(guī) 定 關(guān)于管轄權(quán)的確定問(wèn)題。 《物權(quán)法》 第 1 17 條 規(guī)定： 不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù) ， 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明?！兑庖?jiàn)》第 27條規(guī)定 予以明 確 。”房屋中介機(jī)構(gòu)作為專業(yè)的中介機(jī)構(gòu)，并收取一定比例的傭金，其應(yīng)當(dāng)負(fù)有更高的注意義務(wù)，對(duì)于 房屋權(quán)屬狀況及當(dāng)事人的訂約能力 應(yīng)當(dāng)積極調(diào)查并據(jù)實(shí)報(bào)告 ，比如 房屋中介機(jī)構(gòu) 應(yīng)當(dāng)審查該房屋能否上市交易、是否存在共有、是否設(shè)定有抵押權(quán)、是否已被有權(quán)國(guó)家機(jī)關(guān)采取強(qiáng)制措施、當(dāng)事人是否具備民事行為能力、是否有無(wú)權(quán)代理的情形等等?！逗贤ā返?425 條規(guī)定：“居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。 關(guān)于房屋中介機(jī)構(gòu)的居間義務(wù)與賠償責(zé)任問(wèn)題。基于此，《意見(jiàn)》第 26 條第 1款規(guī)定，法院 16 應(yīng)當(dāng)審查承租人購(gòu)買(mǎi)房屋的意思表示是否真實(shí)，是否存在濫用優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的情況，其是否具備在同等條件下履行合同的 能力，必要時(shí)可以根據(jù)案件實(shí)際情況要求承租人提供相應(yīng)的擔(dān)保以證明其具備相應(yīng)能力。《意見(jiàn)》第 26 條第 1 款規(guī)定對(duì)此予以明確。依據(jù)該解釋的規(guī)定，出租人轉(zhuǎn)讓房屋給第三人，承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，在同一房屋上將同時(shí)存 在兩個(gè)具有“同等條件”內(nèi)容的房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，一是承租人與出租人之間的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，二是第三人與出租人之間的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。 《合同法》第 230 條的規(guī)定：“出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。 （ 五 ）、其他實(shí)務(wù)問(wèn)題 。當(dāng)然信賴?yán)鎿p失不應(yīng)無(wú)限擴(kuò)大，以不超過(guò)履行利益為限。通說(shuō)認(rèn)為，合同不成立、無(wú)效或被撤銷的，有過(guò)錯(cuò)的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的是締約過(guò)失責(zé)任，締約過(guò)失行為所侵 15 害的是信賴?yán)?，因此過(guò)錯(cuò)方賠償?shù)膿p失應(yīng)當(dāng)以信賴?yán)娣秶鸀橄??！兑庖?jiàn)》第 24條規(guī)定 予以明確?！蔽覀冋J(rèn)為，依該規(guī)定，守約方可以同時(shí)主張合同解除與賠償損失，并且，該規(guī)定中的“賠償損失”屬于履行利益損失。 依據(jù)民法理論 ，損 害賠償利益可分為履行利益、信賴?yán)婧途S持利益三種。 第 2 款 規(guī)定了 解約定金與違約金的適用問(wèn)題， 當(dāng)事人在合同中約定了解約定金和違約金，如果當(dāng)事人已經(jīng)構(gòu)成違約，又以承擔(dān)定金處罰為代價(jià)主張解除合同的， 解約定金處罰與違約金可以同時(shí)適用。 實(shí)踐中房屋買(mǎi)賣(mài)合同中約定有定金條款，但對(duì)定金 性質(zhì) 約定不明 ，由于解約定金是關(guān)于當(dāng)事人以承擔(dān)定金處罰為代價(jià)任意解除合同的約定，實(shí)際上削弱了合同的效力，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格限制其適用。 14 關(guān)于 解約 定金與違約金的適用問(wèn)題。 但法院在行使裁量權(quán)時(shí)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審慎，不得任意擴(kuò)大 適用 范圍。 在符合上述規(guī)定的情形下，房屋買(mǎi)賣(mài)合同 也無(wú)法強(qiáng)制 履行。在房屋買(mǎi)賣(mài)中最為常見(jiàn)的是合同中關(guān)于解約定金的約定，當(dāng)事人可以以承擔(dān)定金處罰為代價(jià)解除合同。當(dāng)然，強(qiáng)制履行存在以下例外：其一是《合同法》第 93 條第 2 款規(guī)定 了合同約定解除權(quán) 。 關(guān)于強(qiáng)制履行的適用問(wèn)題。因一方當(dāng)事人的根本違約行為致使合同解除的，只有守約方才享有合同解除權(quán)，違約方不得解除合同；因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由致使合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)的，雙方均有權(quán)解除合同。 《合同法》第 94 條規(guī)定：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同”，并未規(guī)定解除權(quán)的行使主體。 《意見(jiàn)》第 21— 25 條 是“ 違約救濟(jì)與責(zé)任承擔(dān) ”部分 ，下面擇其重點(diǎn)予以說(shuō)明。 《意見(jiàn)》第 20 條規(guī)定對(duì)此予以明確。 房屋買(mǎi)賣(mài)合同 簽訂后 ， 買(mǎi)受人依據(jù)合同約定， 有權(quán) 要求出賣(mài)人履行合同義務(wù)，將 房屋 所有權(quán)移轉(zhuǎn)給買(mǎi)受人 ， 而 不能依據(jù)買(mǎi)賣(mài)合同 直接取得 房屋 所有權(quán)?；诖?，《意見(jiàn)》第 19條 針對(duì) 上述物權(quán)法規(guī)定 在房屋善意取得中如何適用予以細(xì)化和統(tǒng)一，增強(qiáng)其操作性?！兑庖?jiàn)》第 18 條進(jìn)一步將房屋無(wú)權(quán)處分行為予以類型 化，規(guī)定了四種典型類型。我們認(rèn)為，認(rèn)定出賣(mài)人是否構(gòu)成無(wú)權(quán)處分，不應(yīng)當(dāng)以物權(quán)登記為準(zhǔn)，而應(yīng)當(dāng)依據(jù)真實(shí)的權(quán)利狀況來(lái)判斷。 《物權(quán)法》確立了不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度，第 106 條第 1 款規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人 12 有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有 權(quán)：（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。 《意見(jiàn)》第 17 條規(guī)定對(duì)此予以明確。 關(guān)于登記人未經(jīng)借名人同意 將登記 在 其名下的 房屋擅自 轉(zhuǎn)讓給他人 ， 買(mǎi)賣(mài)合同是否有效的問(wèn)題，我們認(rèn)為，在登記人依約定將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記到借名人名下前，登記人是物權(quán)法意義上的房屋所 有權(quán)人，其對(duì)外轉(zhuǎn)讓房屋不屬于《合同法》第 51 條的無(wú)權(quán)處分行為，借名人以其對(duì)房屋 享有實(shí)際權(quán)利為由， 要 求 確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同 無(wú)效的， 不應(yīng)支持。對(duì)于 當(dāng)事人一方提供 的 證據(jù) 能夠 證明其 對(duì)房屋的購(gòu)買(mǎi)確實(shí)存在出資關(guān)系，但不足以證明雙方之間存在借名登記 意思表示 的，房屋應(yīng) 歸登記人所有， 出資 人只能依據(jù)出資的性質(zhì)向登記人主張債權(quán) ， 第 2 款對(duì)此 予以明確規(guī)定 。因此， 在不涉及善意交易第三人 ，且房屋依法能夠辦理轉(zhuǎn)移登記 的情況下， 借名人依據(jù)約定要求登記人辦理房屋所有權(quán) 轉(zhuǎn)移登記
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