非商品房買賣合同糾紛案件起草說明-文庫吧資料
2024-12-23 03:18本頁面
【正文】 的， 應 予支持 。 關于借名 買房 糾紛的處理問題。 實踐中， 房屋連環(huán)買賣 中各買受人均未辦理房屋所有權轉(zhuǎn)移登記，終局買受人應如何主張權利？我們認為，可以通過 追加登記權利人 （第一手出賣人） 作為第三人參加訴訟 的方式予以解決 ，登記權 利人 可以以對抗下一手當事人的所有抗辯對抗終局買受人， 經(jīng)審查 抗辯成立的，駁回終局買受人要求辦理房屋所有權轉(zhuǎn)移登記的訴訟請求，抗辯不成立的，基于登記的連續(xù)性，應當判決 當事人依次辦理房屋所有權轉(zhuǎn)移登記， 這也有利于防止當事人通過法院判決規(guī)避國家稅收征管規(guī)定?！兑庖姟返?13 條規(guī)定對此予以明確。 實踐中，出賣人受利益驅(qū)動將 同一 房屋轉(zhuǎn)讓給多人的情形屢見不鮮 ，多個買受人均主張繼續(xù)履行合同應如何處理？ 我們認為， 10 如果其中一個買受人已經(jīng)辦理了房屋所有權登記，依據(jù)物權優(yōu)先于債權的原則，已經(jīng)取得 房屋所有權的買受人應當優(yōu)先得到保護?！兑庖姟返?12 條對此予以明確，并針對當事人的 違規(guī)行為規(guī)定：對于當事人在房屋買賣中確實存在規(guī)避稅收征管、騙取貸款等行為的，必要時可一并建議相關行政主管部門予以處理。 在房屋買賣過程中，買賣雙方因規(guī)避稅收征管、騙取貸款等原因簽訂多份 買賣合同的情況非常普遍，各份合同中關于房屋價款、履行方式等約定也 不一致，其中有的合同屬于 通謀 虛偽意思表示的合同， 也有的合同 是買賣雙方的真 實 意思表示， 也是雙方實際履行的合同。 《意見》第 12— 20 條是合同履行部分，下面擇其重點予以說明?！兑庖姟返?11 條規(guī)定對此予以明確。 9 實踐中，經(jīng)常存在當事人基于婚姻、親屬、拆遷安置等原因?qū)Ψ课菹碛芯幼嘁娴那樾?，房屋所有權人無權要求居住人騰退房屋，但其未經(jīng)居住人同意 擅自 轉(zhuǎn)讓房屋是否有效呢？我們認為，居住人享有的居住權益并非物權，也 無法 對外予以公示，買受人無從知 悉居住權益的存在 ，因此為保護善意買受人的合法權益，其與出賣人簽訂的買賣合同應為有效。 《意見 》第 10 條 規(guī)定對此予以明確。 《物權法》 第 31 條 規(guī)定：“ 依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動產(chǎn)物權的，處分該物權時，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權效力?！兑庖姟返?9 條第 2 款分別對此作出了相應的規(guī)定。 關于 被有權國家機關采取查封等強制措施 的 房屋買賣 合同的效力問題， 我們認為 ，從維護司法的權威和強制措施的效力，簡化糾紛處理方式的角度出發(fā)，審判實踐中 應當根據(jù)強制措施和房屋買賣合同簽訂的先后順序 ， 區(qū)分情況分別處理 。 對于實踐中存在的設定抵押權房屋買賣合同 如何 繼續(xù)履行、違約責 任以及抵 押權人的訴訟地位等問題， 《意見》第 8 條第 3 款均作出了相應的規(guī)定?！蔽覀冋J為， 該 規(guī)定在性質(zhì)上不宜 理解為效力性的強制性規(guī)范， 違反該強制性規(guī)范 不影響買賣合同的效力，只對合同是否能夠繼續(xù)履行產(chǎn)生影響，并且，當事人在簽訂合同時往往對于房屋 是否 設定有抵押權是清楚的，雙方在合同中 一般都 約定 由 買受人支付部分購房款 以 消滅抵押權，合同是能夠繼續(xù)履行的， 當事人主張合同無效多是因房屋價格波動利益驅(qū)動所致。 關于設定有抵押權房屋的買賣問題。 實踐中， 按經(jīng)濟適用住房 管理的房屋 具體包括 危改回遷房、安居房、康居房、綠化隔離地區(qū)農(nóng)民回遷房 等類型，由于其與 經(jīng)濟適用住房 在性質(zhì)、購房資格和審查程序上存在根本不同，相應政策法規(guī)中對于該類房屋的轉(zhuǎn)讓大多也沒有上市交易期限的限制，故轉(zhuǎn)讓該類已購房屋，不應適用上述轉(zhuǎn)讓已購經(jīng)濟適用住房的相關規(guī)定，買賣合同宜認定為有效。 《意見》第 6 條 第 3 款對此予以明確。 《意見》第 6 條 第 2 款 對此做出了規(guī)定。 同時，由于我國經(jīng)濟適用住房的性質(zhì)經(jīng)歷了一個從有一定保障性質(zhì)的政策性商品住房到完全保障性質(zhì)的政策性住房的轉(zhuǎn)變過程，相關行政管理部門也相應 以原購買經(jīng)濟適用住房合同的簽訂時間是在 2021 年 4 月 11 日之前還是之后，對 已購經(jīng)濟適用住房的轉(zhuǎn)讓 分別采取了 “老房老政策、新房新政策”的處理方式。如果允許當事人購買經(jīng)濟適用住房后在限制上市交易期限內(nèi)任意轉(zhuǎn)讓房屋，既與國家制定和推行經(jīng)濟適用住房的政策以達到“居者有其屋”的目的相悖，也損害了廣大潛在符合購買經(jīng)濟適用住房資格 人民 群眾 的利益 。 房屋權利人將其 已購 的 經(jīng)濟適用住房 再次轉(zhuǎn)讓給他人，買賣合同 是否有效 在 審判 實踐中爭議較大?！兑庖姟返?5 條 規(guī)定對此予以明確。 對于 不能適用該規(guī)定的，為保護善意買受人的合法權益， 防止 當事 6 人 通過惡意主張合同無效達到逃避承擔違約責任的目的 ，維護交易秩序和誠信原則， 如果有證據(jù)證明 買受人 信賴房屋登記簿上的物權記載，其 為善意的，可以認定買賣合同有效。 實踐中 ， 最為常見的 是 夫妻一方將登記在其名下的 法定 共有房屋 擅自 轉(zhuǎn)讓給他人 而發(fā)生的糾紛。并且，為了方便理解，第 2 款中列舉了該類房屋買賣的典型類型，如購買 商品房 的當事人，在取得房屋產(chǎn)權證之前即將 房屋再次轉(zhuǎn)讓 等。因此，從合同自由和鼓勵交易的角度出發(fā)，法院不應僅以出賣人在簽訂合同時尚未取得房屋所有權 為由 認定買賣合同無效。 實踐中，經(jīng)常存在連環(huán)購房均 未辦理房屋 產(chǎn)權過戶 的情況?！兑庖姟返?3 條 規(guī)定對此 予以明確。因此，只有違反了效力性強制性規(guī)定的 合同，才會導致合同無效的后果，而僅僅違反管理性強制性規(guī)范并不 影響 其在私法上的效力。實踐中就該規(guī)定的性質(zhì)存在爭議，我們認為， 依據(jù) 民法理論，強制性法律規(guī)范大致可分為管理性的強制性規(guī)范及效力性的強制性規(guī)范。
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