審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用-文庫(kù)吧資料
2025-01-07 19:43本頁(yè)面
【正文】 ，即交鑰匙，就已履行了合同約定的交付房屋的義務(wù)。而買受人則認(rèn)為，房屋的交付使用不僅僅是交付房屋的占有，而且還包括交付房屋所有權(quán)證書。但在審判實(shí)踐中，存在著因當(dāng)事人在簽訂商品房 買賣合同時(shí)對(duì)房屋的交付使用約定不明而導(dǎo)致的大量糾紛。而根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第六十條、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)房屋的所有權(quán)則從辦理所有權(quán)登記手續(xù)時(shí)起轉(zhuǎn)移，這也是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方式和要件。合同法第一百三十三條和第一百三十五條規(guī)定，商品房買賣合同的出賣人負(fù)有向買受人交付房屋并轉(zhuǎn)移所有權(quán)的義務(wù)，買賣合同的標(biāo)的物所有權(quán)自交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，法另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定的除外?！ ∑?、房屋的交付使用和風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任承擔(dān) 因房屋交付使用引發(fā)的訴訟，主要涉及到房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移和風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)及違約金的計(jì)算等問題。它只是以合同法第一百一十三條和《消法》第四十九條規(guī)定的懲罰性賠償責(zé)任原則為依據(jù)，但不是對(duì)《消法》第49條規(guī)定的直接適用。由此5種情形導(dǎo)致商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除時(shí)，買受人除可請(qǐng)求出賣人返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失外，還可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。四是在訂立合同時(shí)，出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)。二是商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。 綜上，經(jīng)多次討論研究認(rèn)為，根據(jù)《消法》第四十九條和合同法第一百一十三條所確立的懲罰性賠償原則精神，對(duì)商品房買賣合同中的某些出賣人違約惡意和欺詐的行為可有條件地適用懲罰性賠償。同時(shí)，實(shí)務(wù)中對(duì)《商品房銷售管理辦法》第二十條關(guān)于面積誤差絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款實(shí)行雙倍返還規(guī)定的執(zhí)行效果也很好。美國(guó)司法部的研究資料表明， 1985年至1995年的10年間，法院將懲罰性賠償責(zé)任適用于合同糾紛中的數(shù)量是侵權(quán)案件的3倍。理由如下：第一，出賣人的惡意違約和欺詐行為完全摒棄了誠(chéng)實(shí)信用原則，嚴(yán)重?fù)p害了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的交易安全秩序，它同因客觀原因?qū)е潞贤荒苈男械那闆r有本質(zhì)區(qū)別，對(duì)此類行為僅僅依靠補(bǔ)償性的賠償是無(wú)法彌補(bǔ)買受人損失的，也不能有效地制裁和遏制出賣人惡意違約和欺詐的行為?？紤]到我國(guó)的實(shí)際情況，筆者認(rèn)為，商品房買賣合同目前不宜直接適用《消法》第四十九條的規(guī)定。合同法在違約責(zé)任中的第一百一十三條第二款仍然重申了《消法》第四十九條，并未對(duì)商品的外延作出限制。《消法》的立法者并沒有將商品房買賣排除在《消法》之外，商品房、出賣人、買受人分別屬于《消法》第四十九條調(diào)整的商品、經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者。最后，對(duì)出賣人的欺詐行為難以認(rèn)定，很難操作。我國(guó)的懲罰性賠償雖在《消法》第四十九條和合同法第一百一十三條有明確規(guī)定，但其主要是產(chǎn)品質(zhì)量方面的責(zé)任，適用范圍不包括商品房在內(nèi)?！ ×?、懲罰性賠償責(zé)任的適用 理論界和實(shí)務(wù)界關(guān)于商品房買賣合同能否適用懲罰性賠償責(zé)任的爭(zhēng)論，主要集中反映在能否適用《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》(以下簡(jiǎn)稱《消法》)第四十九條的問題上。收取定金的當(dāng)事人一方違約的，應(yīng)雙倍返還對(duì)方當(dāng)事人定金?！ ?duì)當(dāng)事人在簽訂認(rèn)購(gòu)書時(shí)約定交付定金的，根據(jù)擔(dān)保法第八十九條、最高法院《關(guān)于適用擔(dān)保法若干問題的解釋》第115條的規(guī)定，該定金為立約定金。所以，認(rèn)購(gòu)書尚不屬于商品房買賣合同。認(rèn)購(gòu)書是平等主體間為設(shè)立某種民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系而簽訂的協(xié)議，符合合同法第二條關(guān)于合同定義的規(guī)定，因此，認(rèn)購(gòu)書可以成為獨(dú)立的合同?！ 」P者認(rèn)為，前述觀點(diǎn)均有不足。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書不是獨(dú)立的合同?！ ?duì)認(rèn)購(gòu)書性質(zhì)的認(rèn)定問題有兩種觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書即為商品房買賣合同?！ ∥?、商品房認(rèn)購(gòu)書與定金的問題 出賣人與買受人在簽訂商品房買賣合同前先行 簽訂認(rèn)購(gòu)書，就房屋買賣有關(guān)事宜進(jìn)行初步確認(rèn)，并收取一定數(shù)量的定金作為訂立商品房買賣合同的擔(dān)保，是當(dāng)前商品房買賣的通常形式。(5)其他載有明確指標(biāo)的說(shuō)明。(3)對(duì)商品房各組成部分或共用部分使用功能質(zhì)量的陳述。如廣東省高級(jí)人民法院《關(guān)于合同法施行后認(rèn)定房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)合同效力問題的指導(dǎo)意見》第24條規(guī)定，商品房售樓廣告的內(nèi)容沒有在商品房預(yù)售合同中約定，但符合下列情形之一的，該廣告內(nèi)容具有法律約束力：(1)向購(gòu)房者提供優(yōu)惠條件或贈(zèng)送禮品的許諾。而締約過(guò)失責(zé)任雖可對(duì)買受人給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)救，但對(duì)買受人遭受的信賴?yán)鎿p失無(wú)法計(jì)算，司法實(shí)踐中難以操作，極易造成權(quán)利濫用和法律適用的不統(tǒng)一，也不利于對(duì)買受人合法利益的保護(hù)。只要買受人就該具體明確的說(shuō)明和允諾提出與出賣人簽訂商品房買賣合同的，即使該內(nèi)容未訂入商品房買賣合同中，也應(yīng)視為合同內(nèi)容，出賣人交付的房屋及相關(guān)設(shè)施不符合廣告和宣傳中的具體確定的說(shuō)明和允諾的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。如，小區(qū)綠化率達(dá)到80%、每單元配有日本原裝三菱電梯兩部等。如，廣告稱房屋為混凝土結(jié)構(gòu)，居住區(qū)有綠地、電梯、車庫(kù)，健身、購(gòu)物、收視等設(shè)施齊全等，對(duì)規(guī)劃范圍之外的周邊環(huán)境的渲染、描述等應(yīng)予除外。為保護(hù)弱勢(shì)群體買受人的合法利益，根據(jù)上述理由，《解釋》規(guī)定，即使該說(shuō)明和允諾沒有明確訂立在合同之中，也應(yīng)認(rèn)定為合同內(nèi)容，出賣人違反該內(nèi)容的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。筆者認(rèn)為，如出賣人對(duì)其開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃范圍內(nèi)的商品房及相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施所作的一些說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)房屋價(jià)格的確定有決定作用，足以讓買受人產(chǎn)生信賴而簽訂商品房買賣合同的，此時(shí)，買受人就此內(nèi)容向出賣人提出訂立合同的行為已使銷售廣告的對(duì)象和內(nèi)容具有特定性，根據(jù)合同法第十四條關(guān)于要約的規(guī)定，該說(shuō)明和允諾的內(nèi)容應(yīng)視為出賣人向買受人發(fā)出的要約，而買賣合同的訂立則為買受人對(duì)要約的承諾?！ 「鶕?jù)合同法第十四條關(guān)于要約的規(guī)定，如果意思表示內(nèi)容具體確定，并表明經(jīng)受要約人承諾要約人即受該意思表示約束時(shí)，該意思表示即為要約。首先，根據(jù)合同法第十五條第一款規(guī)定，對(duì)商業(yè)廣告的內(nèi)容在原則上應(yīng)認(rèn)定為是一種要約邀請(qǐng)，更不能將未訂入合同中的宣傳廣告內(nèi)容作為合同內(nèi)容看待。對(duì)此，在起草過(guò)程中有一種意見認(rèn)為，銷售宣傳廣告只是一種要約邀請(qǐng)，如未將廣告宣傳的內(nèi)容訂入合同，就不能認(rèn)定為是合同內(nèi)容，銷售廣告中的虛假宣傳，只是違背誠(chéng)實(shí)信用
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