關(guān)于審理商品房合同糾紛司法解釋的理解與適用-文庫吧資料
2025-06-05 01:41本頁面
【正文】 第33條規(guī)定，不動產(chǎn)房屋的所有權(quán)則從辦理所有權(quán)登記手續(xù)時起轉(zhuǎn)移，這也是不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示方式和要件。 （一）房屋的交付使用。這樣既注意到依法有效維護(hù)買受人的合法權(quán)益，又考慮到商品房開發(fā)經(jīng)營過程中的實(shí)際情況，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，這也是符合國際立法趨勢和我國當(dāng)前社會發(fā)展需要的。由此可見，《解釋》所規(guī)定的懲罰性賠償責(zé)任在適用條件和結(jié)果上都與《消法》第49條的規(guī)定有所不同。為此，結(jié)合審判實(shí)踐和商品房買賣合同糾紛的實(shí)際情況，《解釋》第8條、第9條明確規(guī)定了五種適用懲罰性賠償責(zé)任的情形：一是商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；二是商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；三是訂立合同時，出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；四是在訂立合同時，出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；五是訂立合同時，出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。由此可見，我國立法對懲罰性賠償適用于合同責(zé)任不是絕對否定的，且具有良好的社會基礎(chǔ)。第三、在我國，《消法》第49條首次在立法上確立了懲罰性賠償制度，隨后在《合同法》第113條的合同責(zé)任中也明確了懲罰性賠償制度，此外，《合同法》第14條第2款對當(dāng)事人在合同中約定的違約金不是過分高于實(shí)際損失的也予以認(rèn)可，這其中就包含了對違約行為的懲罰性賠償。第二、從各國對損害賠償制度的研究和審判實(shí)踐看，也均未對懲罰性賠償?shù)脑瓌t予以否定，而且懲罰性賠償以其全面補(bǔ)償受害人的損失、制裁懲罰和遏制不法行為等多重功能，已逐漸英美法和大陸法的各個國家立法逐步采納，并由侵權(quán)糾紛向合同糾紛的方向延伸和擴(kuò)展。但對商品房買賣行為中，出賣人利用其優(yōu)勢地位，為追求最大經(jīng)濟(jì)利益，采取欺詐手段與買受人簽訂合同，或簽訂合同后又惡意違約的行為，應(yīng)給予制裁。 從我國《合同法》和《消法》的規(guī)定看，對商品房能否直接適用《消法》第49條的規(guī)定沒有明確的規(guī)定，《消法》第49條和《合同法》第113條的規(guī)定適用條件僅僅限于提供的商品和服務(wù)有欺詐行為，而商品房是否屬于其適用范圍也沒有明確規(guī)定，學(xué)術(shù)界和實(shí)務(wù)界也認(rèn)識不一。從文義上解釋，《消法》第49條所說的商品，既包括動產(chǎn)，也包括不動產(chǎn)，不能把商品僅僅理解為動產(chǎn)商品。贊成觀點(diǎn)認(rèn)為，商品房買賣合同應(yīng)適用《消法》第49條的規(guī)定。其次，商品房買賣數(shù)額巨大，懲罰性賠償將導(dǎo)致雙方利益顯失平衡，商品房質(zhì)量問題可通過瑕疵擔(dān)保責(zé)任制度得到更妥善的解決。反對意見認(rèn)為，傳統(tǒng)民法理論的民事賠償主要以補(bǔ)償性為主，且懲罰性賠償主要適用于侵權(quán)責(zé)任。如當(dāng)事人雙方均無違約行為，只是就有關(guān)條款協(xié)商不一致，或者因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，如不可抗力和其他當(dāng)事人意志以外的因素而導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，收取定金的當(dāng)事人一方應(yīng)將定金返還給對方當(dāng)事人。 對當(dāng)事人在簽訂認(rèn)購書時，約定交付定金的，根據(jù)《擔(dān)保法》第89條、《關(guān)于適用擔(dān)保法若干問題的解釋》第115條的規(guī)定，該定金為立約定金。所以，認(rèn)購書尚不屬于商品房買賣合同。認(rèn)購書是平等主體間為設(shè)立某種民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系而簽訂的協(xié)議，符合《合同法》第2條關(guān)于合同定義的規(guī)定，因此，認(rèn)購書可以成為獨(dú)立的合同。 我們認(rèn)為，前述觀點(diǎn)均有不足。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為認(rèn)購書不是獨(dú)立的合同。 對認(rèn)購書性質(zhì)的認(rèn)定問題有兩種觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為認(rèn)購書即為商品房買賣合同。 五、商品房認(rèn)購書與定金的問題 出賣人與買受人在簽訂商品房買賣合同前先行簽訂認(rèn)購書，就房屋買賣有關(guān)事宜進(jìn)行初步確認(rèn)，并收取一定數(shù)量的定金作為訂立商品房買賣合同的擔(dān)保，是當(dāng)前商品房買賣的通常形式。如廣東省高級人民法院《關(guān)于合同法施行后認(rèn)定房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同效力問題的指導(dǎo)意見》第24條規(guī)定，商品房售樓廣告的內(nèi)容沒有在商品房預(yù)售合同中約定，但符合下列情形之一的，該廣告內(nèi)容具有法律約束力：（1）向購房者提供優(yōu)惠條件或贈送禮品的許諾；（2）對商品房外墻或共用部分裝飾標(biāo)準(zhǔn)的告示；（3）對商品房各組成部分或共用部分使用功能質(zhì)量的陳述；（4）對商品房周圍環(huán)境質(zhì)量作出的具有明確的公建指標(biāo)的說明；（5）其他載有明確指標(biāo)的說明。而締約過失責(zé)任雖可對買受人給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)救，但對買受人遭受的信賴?yán)鎿p失無法計算，司法實(shí)踐中難以操作，極易造成權(quán)利濫用和法律適用的不統(tǒng)一，也不利于對買受人合法利益的保護(hù)。只要買受人就該具體明確的說明和允諾提出與出賣人簽訂商品房買賣合同的，即使該內(nèi)容未訂入商品房買賣合同中，也應(yīng)視為合同內(nèi)容，出賣人交付的房屋及相關(guān)設(shè)施不符合廣告和宣傳中的具體確定的說明和允諾的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。如，小區(qū)綠化率達(dá)到80％、每單元配有日本原裝三菱電梯二部等。如，廣告稱房屋為混凝土結(jié)構(gòu)、居住區(qū)有綠地、電梯、車庫、健身、購物、收視等設(shè)施齊全等，對規(guī)劃范圍之外的周邊環(huán)境的渲染、描述等應(yīng)予除外。為保護(hù)弱勢群體買受人的合法利益，根據(jù)上述理由，《解釋》規(guī)定，即使該說明和允諾沒有明確訂立在合同之中，也應(yīng)認(rèn)定為合同內(nèi)容，出賣人違反該內(nèi)容的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。我們認(rèn)為，如出賣人對其開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃范圍內(nèi)的商品房及相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施所作的一些說明和允諾具體確定，并對房屋價格的確定有決定作用，足以讓買受人產(chǎn)生信賴而簽訂商品房買賣合同的，此時，買受人就此內(nèi)容向出賣人提出訂立合同的行為已使銷售廣告的對象和內(nèi)容具有特定化，根據(jù)《合同法》第14條關(guān)于要約的規(guī)定，該說明和允諾的內(nèi)容應(yīng)視為出賣人是向買受人發(fā)出的要約，而買賣合同的訂立則為買受人對要約的承諾。 根據(jù)《合同法》第14條關(guān)于要約的規(guī)定，如果意思表示內(nèi)容具體確定，并表明經(jīng)受要約人承諾要約人即受該意思表示約束時，該意思表示即為要約。首先，根據(jù)《合同法》第15條第1款規(guī)定，對商業(yè)廣告的內(nèi)容在原則上應(yīng)認(rèn)定為是一種要約邀請，更不能將未訂入合同中的宣傳廣告內(nèi)容作為合同內(nèi)容看待。對此，在起草過程中有一種意見認(rèn)為，銷售宣傳廣告只是一種要約邀請，如未將廣告宣傳的內(nèi)容訂入合同，就不能認(rèn)定為是合同內(nèi)容，銷售廣告中的虛假宣傳，只是違背誠實(shí)信用原則應(yīng)負(fù)的義務(wù)，可考慮以締約過失責(zé)任對買
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