審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋-文庫吧資料
2025-04-22 22:44本頁面
【正文】 買賣合同發(fā)生的糾紛，訴訟主體為出賣人與買受人，盡管商品房買賣合同是包銷人出面與買受人簽訂的，但因包銷人是以出賣人名義與買受人簽訂的合同，而且商品房買賣合同的主體仍是出賣人，因此，買賣合同糾紛的訴訟當事人應(yīng)為出賣人和買受人。為便于包銷糾紛的及時解決，《解釋》第22條同時對因包銷引發(fā)的訴訟主體問題也作了明確規(guī)定。 筆者認為因目前對商品房包銷沒有規(guī)定，《解釋》也不便對包銷行為的性質(zhì)給予歸類，而只宜按照包銷的通常做法，根據(jù)合同法第七條、第八條、第一百二十四條規(guī)定，將其定性為無名合同。三是兩合行為說。認為包銷人最終購買所包銷的商品房，包銷人雖以出賣人的名義銷售商品房，但實質(zhì)上是包銷人在為自身利益銷售商品房。認為包銷是包銷人以出賣人的名義銷售商品房，賺取差價利益，但包銷人在包銷期滿后購買未出售的房屋。對包銷的性質(zhì)認定有三種觀點。但因內(nèi)地對商品房包銷尚無規(guī)定，因此，急需對包銷予以認定。它在促進商品房市場快速發(fā)展的同時，也帶來了諸多糾紛。買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。筆者認為，既然合同法第一百四十二條是針對所有買賣合同標的物作的規(guī)定，并沒有明確區(qū)分動產(chǎn)和不動產(chǎn)，而且，根據(jù)該條法律另有規(guī)定或當事人另有約定的除外的規(guī)定，在法律、法規(guī)沒有規(guī)定或者當事人沒有約定的情況下，房屋的風(fēng)險轉(zhuǎn)移應(yīng)適用該條規(guī)定。而從法理上講，風(fēng)險責(zé)任則是隨著標的物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移的。根據(jù)合同法第一百四十二條規(guī)定：“標的物毀損、滅失的風(fēng)險，在標的物交付之前由出賣人承擔(dān)，交付之后由賣受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外”?！ ★L(fēng)險責(zé)任承擔(dān)。當然，即使在當事人沒有明確約定房屋的交付使用包括辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)時，出賣人交鑰匙義務(wù)的履行也并非就意味著出賣人的合同義務(wù)履行完畢，根據(jù)法律規(guī)定，它還應(yīng)協(xié)助買受人辦理房屋所有權(quán)登記，轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人。如果當事人在合同中明確約定房屋的交付使用不僅是轉(zhuǎn)移房屋占有，還應(yīng)辦理房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記的，出賣人就應(yīng)按約定履行義務(wù)。依據(jù)上述法律、法規(guī)對房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的有關(guān)規(guī)定，筆者認為，在法律、法規(guī)和當事人沒有明確約定房屋的交付使用為交付房屋所有權(quán)證書的，出賣人對房屋的轉(zhuǎn)移占有，即為合同約定的房屋交付使用。出賣人認為房屋的交付使用就是買受人直接占有使用房屋，也就是俗稱的交鑰匙。因此，房屋所有權(quán)就應(yīng)從辦理所有權(quán)登記手續(xù)時轉(zhuǎn)移。據(jù)此規(guī)定，買賣合同的標的物所有權(quán)一般自交付時起轉(zhuǎn)移?！ 》课莸慕桓妒褂谩＿@樣既注意到依法有效維護買受人的合法權(quán)益，又考慮到商品房開發(fā)經(jīng)營過程中的實際情況，有利于促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，也是符合國際立法趨勢和我國當前社會發(fā)展需要的。由此可見，《解釋》所規(guī)定的懲罰性賠償責(zé)任在適用條件和結(jié)果上都與《消法》第四十九條的規(guī)定有所不同。五是訂立合同時，出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。三是訂立合同時，出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明。為此，結(jié)合審判實踐和商品房買賣合同糾紛的實際情況，《解釋》第8條、第9條明確規(guī)
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