【正文】 樓花按揭是以其在預(yù)售合同中的全部權(quán)益為抵押，而法律規(guī)定的抵押是以現(xiàn)存實(shí)物為抵押標(biāo)的的，因此稱為準(zhǔn)抵押。各國民法一般也均規(guī)定權(quán)利抵押準(zhǔn)用民法關(guān)于一般抵押的規(guī)定?，F(xiàn)樓按揭則與《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條規(guī)定的預(yù)購商品房貸款抵押相同，屬于現(xiàn)房抵押貸款。同時(shí)，《關(guān)于適用擔(dān)保法若干問題的解釋》第47條明確規(guī)定了依法獲準(zhǔn)尚無建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物可作為抵押權(quán)的標(biāo)的物。《中國物權(quán)法草案建議稿》也作了相同規(guī)定。理論界對商品房按揭也有不同觀點(diǎn)：1 不動產(chǎn)抵押說。認(rèn)為盡管樓花不是現(xiàn)存樓宇，但買樓花會導(dǎo)致事實(shí)上獲得樓宇，而且由于購房人在買樓花時(shí)已支付部分樓款，因此，雖然樓花具有一種不確定性，它還是具有相當(dāng)于現(xiàn)存樓宇的價(jià)值。同時(shí)它與普通房地產(chǎn)抵押在設(shè)立目的和法律效力方面是一樣的，所以，樓花按揭屬于不動產(chǎn)抵押擔(dān)保。2 債權(quán)質(zhì)押說。認(rèn)為購房人在訂立樓花按揭合同時(shí)，其向銀行提供的擔(dān)保標(biāo)的物不是樓花所有權(quán)而是對開發(fā)商享有的債權(quán)，而且這種債權(quán)符合可作為權(quán)利質(zhì)押標(biāo)的的權(quán)利的性質(zhì)(財(cái)產(chǎn)權(quán)、具有可轉(zhuǎn)讓性)。3讓與擔(dān)保說。認(rèn)為樓花按揭與讓與擔(dān)保都淵源與羅馬法的信托擔(dān)保。二者都是通過權(quán)利的轉(zhuǎn)移而對債權(quán)進(jìn)行擔(dān)保。有利于保護(hù)銀行債權(quán)的實(shí)現(xiàn)?！　奈覈乃痉▽?shí)踐看，實(shí)務(wù)中通常將按揭作為抵押處理，已不是英美法系國家法律原本意義上的按揭。鑒于我國內(nèi)地法律尚無按揭的名稱，為便于同我國現(xiàn)行法律和正在制定過程中的民法草案統(tǒng)一，《解釋》將商品房按揭貸款行為統(tǒng)稱為商品房擔(dān)保貸款，包括以現(xiàn)房抵押的貸款合同和期房抵押的貸款。目前，商品房擔(dān)保貸款已成為我國房地產(chǎn)金融體系的重 要組成部分，而法律無明確規(guī)定，《解釋》在總結(jié)司法實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，用5個(gè)條款對人民法院審理商品房擔(dān)保貸款糾紛案件的一些基本原則作出了相應(yīng)規(guī)定。　　首先，根據(jù)合同法第九十四條的規(guī)定，《解釋》第23條明確規(guī)定，商品房買賣合同約定買受人以擔(dān)保貸款方式付款的，因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同，并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人?！督忉尅返?4條規(guī)定，因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。因?yàn)椋Y(jié)合實(shí)際情況，在買受人沒有能力支付購房款，或者因商品房買賣合同無效、撤銷、解除使買受人的貸款目的失去意義時(shí)，如果不允許當(dāng)事人解除合同，對買受人或者貸款銀行都是極為不利的。其次，根據(jù)合同法、民事訴訟法的有關(guān)規(guī)定，《解釋》第25條、第26條、第27條又分別對處理商品房擔(dān)保貸款糾紛案件的程序性問題作了明確規(guī)定?！　≡谏唐贩繐?dān)保貸款糾紛中，一般存在三方主體，三個(gè)合同關(guān)系。三方主體是借款人(擔(dān)保人、買受人)、貸款人(擔(dān)保權(quán)人、銀行)、保證人(出賣人)。三個(gè)合同關(guān)系是出賣人與買受人之間的商品房買賣合同關(guān)系、買受人與銀行之間的擔(dān)保貸款合同關(guān)系、出賣人與銀行之間的保證合同關(guān)系。商品房擔(dān)保貸款合同的訂立是以商品房買賣合同有效成立為前提條件，與商品房買賣合同具有密切聯(lián)系但又相互獨(dú)立。對買受人與出賣人因商品房買賣合同發(fā)生糾紛而請求確認(rèn)買賣合同無效、撤銷或解除時(shí)銀行的訴訟地位問題，有兩種觀點(diǎn)。一是銀行作為擔(dān)保權(quán)人，可依據(jù)對買賣合同的標(biāo)的物所享有的擔(dān)保物權(quán)，作為有獨(dú)立請求權(quán)的第三人向人民法院提起訴訟，人民法院將商品房買賣合同與商品房擔(dān)保貸款合同關(guān)系一并解決，否則人民法院應(yīng)僅審理商品房買賣合同。理由：根據(jù)訴訟法理論，主張由于訴訟結(jié)果而使自己權(quán)利受到損害的案外人，也可以獨(dú)立請求權(quán)第三人身份參與訴訟。也就是說，第三人就他人間的訴訟標(biāo)的的全部或部分有所請求，或主張因他人之間的訴訟結(jié)果，自己的權(quán)利被侵害時(shí)，可以本訴當(dāng)事人雙方為共同被告向法院起訴。這就是所謂的詐害防止參加理論。如德、日等國民事訴訟法均有此規(guī)定。法國民事訴訟法還賦予受詐害的第三人提起第三人撤銷本訴判決的訴權(quán)。二是銀行只可作為無獨(dú)立請求權(quán)第三人參加訴訟。理由：民事訴訟法第五十六條第一款規(guī)定：“對當(dāng)事人雙方的訴訟標(biāo)的，第三人認(rèn)為有獨(dú)立請求權(quán)的，有權(quán)提起訴訟。”而在買受人與出賣人因商品房買賣合同發(fā)生的糾紛訴訟中，銀行對雙方爭議的標(biāo)的買賣合同關(guān)系沒有獨(dú)立請求權(quán)，因此，銀行不能作為有獨(dú)立請求權(quán)第三人參加訴訟，而只是案件處理結(jié)果與其有法律上利害關(guān)系的無獨(dú)立請求權(quán)第三人，它只可申請參加訴訟或者由人民法院通知參加訴訟。如銀行單獨(dú)就擔(dān)保貸款合同起訴的，人民法院根據(jù)具體情況予以訴的合并，可以將擔(dān)保貸款訴訟與商品房買賣合同訴訟一并處理?！　ι鲜鲇^點(diǎn)，銀行方面堅(jiān)決要求應(yīng)給予其有獨(dú)立請求權(quán)第三人的地位，實(shí)踐中有的法院也是以銀行享有對樓花或現(xiàn)房的抵押權(quán)而將銀行列為有獨(dú)立請求權(quán)第三人的?！督忉尅窌簳r(shí)采納了第一種觀點(diǎn)。這不僅符合訴訟效率原則，也有利于及時(shí)保護(hù)銀行的合法權(quán)益?！　≠I受人與銀行因擔(dān)保貸款合同發(fā)生糾紛時(shí)，因擔(dān)保貸款合同是買受人以現(xiàn)房或?qū)韺ζ诜咳〉孟碛械囊环N期待權(quán)作為抵押物，所以，在買受人未按貸款合同約定償還貸款時(shí)，銀行就可對現(xiàn)房行使優(yōu)先受償權(quán)，或通過行使類似債權(quán)人代位權(quán)的方法請求處分買受人在預(yù)售合同中享有的房屋期待權(quán)，以獲得優(yōu)先受償。在買受人未取得房屋權(quán)屬證書也未與銀行辦理房屋抵押登記手續(xù)時(shí)，銀行只能就買受人在商品房買賣合同中享有的期待權(quán)請求處分。根據(jù)合同法第八十條規(guī)定，債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人。據(jù)此，人民法院在銀行提起轉(zhuǎn)讓商品房買賣合同權(quán)利的訴訟時(shí)，應(yīng)通知出賣人參加訴訟。如出賣人為擔(dān)保貸款合同提供保證，銀行同時(shí)起訴出賣人的，出賣人應(yīng)為共同被告，銀行也可直接提起訴訟，要求出賣人承擔(dān)保證責(zé)任。若買受人已取得房屋權(quán)屬證書并與銀行辦理房屋抵押登記手續(xù)，銀行請求買受人償還貸款或就抵押的房屋優(yōu)先受償?shù)?，人民法院不?yīng)追加出賣人為當(dāng)事人，但出賣人提供保證的除外。第 16 頁 共 16 頁