關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋條文釋義-文庫吧資料
2025-01-07 14:55本頁面
【正文】 人另有約定的除外。第十一條釋義：以上三款都是對(duì)消費(fèi)者知情權(quán)的保護(hù)，保是寫得不是很具體，就是如何確認(rèn)“故意隱瞞”這一事實(shí)，因?yàn)榉缮险f好說，但是在訴訟中做起來可以難了，這個(gè)法律環(huán)境是很難證明的，可以法官們想做好事，也不好做，只能讓律師來證明了。（三） 故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。（一）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；第九條 出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：釋義：此款就是秦兵經(jīng)常說的“秘密抵押”，按說這種情況不應(yīng)當(dāng)發(fā)生：所有權(quán)人怎么會(huì)不知道自己的房屋被抵押出去了呢？但是在中國、在北京這種事情就天天在重復(fù)，開發(fā)商將已經(jīng)出售給消費(fèi)者的房屋抵押給了銀行，有時(shí)還不止是一家銀行，使消費(fèi)者用自己的錢購買完房屋后，為開發(fā)商進(jìn)行了擔(dān)保，如果開發(fā)商破產(chǎn)了，那么消費(fèi)者還要將房屋給銀行，做到“錢房兩空”；這是我們的制度設(shè)計(jì)問題，北京市762名人大代表只有一名律師（同達(dá)律師所劉紅宇女律師），懂抵押擔(dān)保的人大概不超過三人，這樣的人大代表能夠?qū)懗龈哔|(zhì)量的法律嗎？不可能，不信各位可以在明年開人大會(huì)的時(shí)候問一問人大代表：中國的抵押制度就怎么實(shí)現(xiàn)“秘密抵押”，估計(jì)大家準(zhǔn)是一頭霧水：“大哥，啥是抵押”。釋義：這兩天就報(bào)紙說“商品房買賣欺詐已經(jīng)可以做到雙倍返還”，大家興高采烈地認(rèn)為商品房已經(jīng)可以適用消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的調(diào)整了，居然還有一位老教授在電視上也這樣說；我想說法律欺詐是最大的欺詐，大家一定要看清楚，《消法》第四十九條是說：“經(jīng)營者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購買商品的價(jià)款或者接受服務(wù)的費(fèi)用的一倍。但是此條如果能夠?qū)懙酶靡恍?，?yīng)當(dāng)加一句“被拆遷人有權(quán)選擇是產(chǎn)權(quán)調(diào)換，還是貨幣補(bǔ)償”，否則今后拆遷企業(yè)都不進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換了，這樣可以避開一個(gè)責(zé)任“雷區(qū)”。這大概就是法律的其妙性之所在吧，此一時(shí)彼一時(shí)也。釋義：中國房屋銷售登記備案制度來本就沒有法律規(guī)定，很多內(nèi)容都是房屋管理機(jī)構(gòu)為了掙那點(diǎn)“登記費(fèi)”，在自己的文件中規(guī)定了“合同必須登記”這樣幾個(gè)字；殊不知，這種規(guī)定給多少企業(yè)創(chuàng)造了機(jī)會(huì)：開發(fā)商在預(yù)售時(shí)每平方米只收消費(fèi)者三千元，利用這部分資金將樓建設(shè)成后，房價(jià)暫進(jìn)可以漲到五千元，為了按照五千元的價(jià)格出售房屋，就要解除原來的預(yù)售合同，也就是要主動(dòng)違約；怎么辦呢？其中一個(gè)最有效的理由就是“沒有登記備案”。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，不予支持。第六條釋義：這一條是比較危險(xiǎn)的，相當(dāng)于確認(rèn)了定金合同向買賣合同的轉(zhuǎn)化條件；法律或者司法解釋應(yīng)當(dāng)減少糾紛的，但是我想這一條則是相反的，它增加了糾紛。第五條 商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。釋義：定金合同是中國房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)特有現(xiàn)象，簽訂了定金合同就是給消費(fèi)者的脖子上上了一個(gè)小套，而收取了定金則將這個(gè)小套緊了緊，不退定金就是把這個(gè)小套拉了拉使消費(fèi)者不得不低頭，很多消費(fèi)者不是為了房屋而購房，而是為了不使定金浪費(fèi)而購房。對(duì)于消費(fèi)者來說，最保險(xiǎn)的方法就是將一切寫入合同，具體方法可以參照《204條》。”這一條看起來是保護(hù)了消費(fèi)者，但實(shí)際上它的潛臺(tái)詞是說：“如果廣告不寫入合同，那么廣告就不做為合同的一部分，開發(fā)商就不需要就廣告內(nèi)容承擔(dān)責(zé)任”，所以我想全體開發(fā)商都應(yīng)當(dāng)感謝《商品房銷售管理辦法》第十五條的制定者，這是一種大智慧，一種將非法行為寫成合法行為的大智慧，我們普通人連這種膽量都沒有，而建設(shè)部的大師們不僅敢于將非法寫成合法，而且寫到讓普通人看不出來的水平，難道這不是一種大智慧嗎？幸運(yùn)的是，起草《合同法》的學(xué)者們沒有象建設(shè)部的官員這么寫，否則全世界都會(huì)嘲笑中國法律人的弱智；更幸運(yùn)的是，法官們的良知在他們制定司法解釋的時(shí)候驅(qū)使他們力求恢復(fù)法理的真相，雖然只是恢復(fù)了“商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定”這一部分，但已經(jīng)是巨大的進(jìn)步了，我們要向法官們致敬。但是建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第十五條又說：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，釋義：中國目前的房地產(chǎn)欺詐主要是通過廣告來完成的，而中國的消費(fèi)者大概最相信的也就是廣告，所以房地產(chǎn)廣告成為中國目前廣告業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)；這種對(duì)廣告特別是大篇幅廣告的崇拜心理，使消費(fèi)者行為方式非理智的重要表現(xiàn)，是消費(fèi)者一切苦難行為的源泉。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)于消費(fèi)者來說，如果想利用開發(fā)商沒有取得預(yù)售許可證這一點(diǎn)來進(jìn)行訴訟，我勸你還是要快點(diǎn)行動(dòng)，否則磨磨蹭蹭的等下去，等對(duì)方有了許可證后再訴訟，一切都晚了；因?yàn)椤额A(yù)售許可證》相對(duì)于《土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》來說，其取得的成本比較低，而且是低多了。釋義：中國的預(yù)售制度由來已久，目前由94年《城市房地產(chǎn)管理法》和95年建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》兩個(gè)規(guī)范性文件進(jìn)行調(diào)整，但是兩個(gè)文件對(duì)這項(xiàng)人類歷史上最復(fù)雜的行為的描述加起來總共只有17條，如果除去重復(fù)和無用的內(nèi)容，則僅13條1100字，可謂大道至簡。此條解釋讓人看起來還有點(diǎn)思考：什么“尚未建成”？什么叫“已竣工”？為了避免歧義，我認(rèn)為還是“未竣工”和“已竣工”作為分界點(diǎn)比較好，否則大家可以想一想：如果開發(fā)商給消費(fèi)者一套房屋，什么都全了，就是電梯每天只能開2小時(shí)，此時(shí)房屋到底是處于什么狀態(tài)呢？第二條 出賣人未取
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