有關(guān)審理商品房合同糾紛司法解釋的理解與適用-文庫(kù)吧資料
2025-06-02 18:48本頁(yè)面
【正文】 例》第33條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)房屋的所有權(quán)則從辦理所有權(quán)登記手續(xù)時(shí)起轉(zhuǎn)移，這也是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方式和要件。 ?。ㄒ唬┓课莸慕桓妒褂?。這樣既注意到依法有效維護(hù)買(mǎi)受人的合法權(quán)益，又考慮到商品房開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的實(shí)際情況，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，這也是符合國(guó)際立法趨勢(shì)和我國(guó)當(dāng)前社會(huì)發(fā)展需要的。由此可見(jiàn)，《解釋》所規(guī)定的懲罰性賠償責(zé)任在適用條件和結(jié)果上都與《消法》第49條的規(guī)定有所不同。為此，結(jié)合審判實(shí)踐和商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的實(shí)際情況，《解釋》第8條、第9條明確規(guī)定了五種適用懲罰性賠償責(zé)任的情形：一是商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人；二是商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人；三是訂立合同時(shí)，出賣(mài)人故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；四是在訂立合同時(shí)，出賣(mài)人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；五是訂立合同時(shí)，出賣(mài)人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。由此可見(jiàn)，我國(guó)立法對(duì)懲罰性賠償適用于合同責(zé)任不是絕對(duì)否定的，且具有良好的社會(huì)基礎(chǔ)。第三、在我國(guó)，《消法》第49條首次在立法上確立了懲罰性賠償制度，隨后在《合同法》第113條的合同責(zé)任中也明確了懲罰性賠償制度，此外，《合同法》第14條第2款對(duì)當(dāng)事人在合同中約定的違約金不是過(guò)分高于實(shí)際損失的也予以認(rèn)可，這其中就包含了對(duì)違約行為的懲罰性賠償。第二、從各國(guó)對(duì)損害賠償制度的研究和審判實(shí)踐看，也均未對(duì)懲罰性賠償?shù)脑瓌t予以否定，而且懲罰性賠償以其全面補(bǔ)償受害人的損失、制裁懲罰和遏制不法行為等多重功能，已逐漸英美法和大陸法的各個(gè)國(guó)家立法逐步采納，并由侵權(quán)糾紛向合同糾紛的方向延伸和擴(kuò)展。但對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)行為中，出賣(mài)人利用其優(yōu)勢(shì)地位，為追求最大經(jīng)濟(jì)利益，采取欺詐手段與買(mǎi)受人簽訂合同，或簽訂合同后又惡意違約的行為，應(yīng)給予制裁。 從我國(guó)《合同法》和《消法》的規(guī)定看，對(duì)商品房能否直接適用《消法》第49條的規(guī)定沒(méi)有明確的規(guī)定，《消法》第49條和《合同法》第113條的規(guī)定適用條件僅僅限于提供的商品和服務(wù)有欺詐行為，而商品房是否屬于其適用范圍也沒(méi)有明確規(guī)定，學(xué)術(shù)界和實(shí)務(wù)界也認(rèn)識(shí)不一。從文義上解釋?zhuān)断ā返?9條所說(shuō)的商品，既包括動(dòng)產(chǎn)，也包括不動(dòng)產(chǎn)，不能把商品僅僅理解為動(dòng)產(chǎn)商品。贊成觀點(diǎn)認(rèn)為，商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)適用《消法》第49條的規(guī)定。其次，商品房買(mǎi)賣(mài)數(shù)額巨大，懲罰性賠償將導(dǎo)致雙方利益顯失平衡，商品房質(zhì)量問(wèn)題可通過(guò)瑕疵擔(dān)保責(zé)任制度得到更妥善的解決。反對(duì)意見(jiàn)認(rèn)為，傳統(tǒng)民法理論的民事賠償主要以補(bǔ)償性為主，且懲罰性賠償主要適用于侵權(quán)責(zé)任。如當(dāng)事人雙方均無(wú)違約行為，只是就有關(guān)條款協(xié)商不一致，或者因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，如不可抗力和其他當(dāng)事人意志以外的因素而導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，收取定金的當(dāng)事人一方應(yīng)將定金返還給對(duì)方當(dāng)事人。 對(duì)當(dāng)事人在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)，約定交付定金的，根據(jù)《擔(dān)保法》第89條、《關(guān)于適用擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋》第115條的規(guī)定，該定金為立約定金。所以，認(rèn)購(gòu)書(shū)尚不屬于商品房買(mǎi)賣(mài)合同。認(rèn)購(gòu)書(shū)是平等主體間為設(shè)立某種民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系而簽訂的協(xié)議，符合《合同法》第2條關(guān)于合同定義的規(guī)定，因此，認(rèn)購(gòu)書(shū)可以成為獨(dú)立的合同。 我們認(rèn)為，前述觀點(diǎn)均有不足。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書(shū)不是獨(dú)立的合同。 對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)性質(zhì)的認(rèn)定問(wèn)題有兩種觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書(shū)即為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。 五、商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)與定金的問(wèn)題 出賣(mài)人與買(mǎi)受人在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同前先行簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，就房屋買(mǎi)賣(mài)有關(guān)事宜進(jìn)行初步確認(rèn)，并收取一定數(shù)量的定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的擔(dān)保，是當(dāng)前商品房買(mǎi)賣(mài)的通常形式。如廣東省高級(jí)人民法院《關(guān)于合同法施行后認(rèn)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)合同效力問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》第24條規(guī)定，商品房售樓廣告的內(nèi)容沒(méi)有在商品房預(yù)售合同中約定，但符合下列情形之一的，該廣告內(nèi)容具有法律約束力：（1）向購(gòu)房者提供優(yōu)惠條件或贈(zèng)送禮品的許諾；（2）對(duì)商品房外墻或共用部分裝飾標(biāo)準(zhǔn)的告示；（3）對(duì)商品房各組成部分或共用部分使用功能質(zhì)量的陳述；（4）對(duì)商品房周?chē)h(huán)境質(zhì)量作出的具有明確的公建指標(biāo)的說(shuō)明；（5）其他載有明確指標(biāo)的說(shuō)明。而締約過(guò)失責(zé)任雖可對(duì)買(mǎi)受人給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)救，但對(duì)買(mǎi)受人遭受的信賴(lài)?yán)鎿p失無(wú)法計(jì)算，司法實(shí)踐中難以操作，極易造成權(quán)利濫用和法律適用的不統(tǒng)一，也不利于對(duì)買(mǎi)受人合法利益的保護(hù)。只要買(mǎi)受人就該具體明確的說(shuō)明和允諾提出與出賣(mài)人簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，即使該內(nèi)容未訂入商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，也應(yīng)視為合同內(nèi)容，出賣(mài)人交付的房屋及相關(guān)設(shè)施不符合廣告和宣傳中的具體確定的說(shuō)明和允諾的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。如，小區(qū)綠化率達(dá)到80％、每單元配有日本原裝三菱電梯二部等。如，廣告稱(chēng)房屋為混凝土結(jié)構(gòu)、居住區(qū)有綠地、電梯、車(chē)庫(kù)、健身、購(gòu)物、收視等設(shè)施齊全等，對(duì)規(guī)劃范圍之外的周邊環(huán)境的渲染、描述等應(yīng)予除外。為保護(hù)弱勢(shì)群體買(mǎi)受人的合法利益，根據(jù)上述理由，《解釋》規(guī)定，即使該說(shuō)明和允諾沒(méi)有明確訂立在合同之中，也應(yīng)認(rèn)定為合同內(nèi)容，出賣(mài)人違反該內(nèi)容的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。我們認(rèn)為，如出賣(mài)人對(duì)其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃范圍內(nèi)的商品房及相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施所作的一些說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)房屋價(jià)格的確定有決定作用，足以讓買(mǎi)受人產(chǎn)生信賴(lài)而簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，此時(shí)，買(mǎi)受人就此內(nèi)容向出賣(mài)人提出訂立合同的行為已使銷(xiāo)售廣告的對(duì)象和內(nèi)容具有特定化，根據(jù)《合同法》第14條關(guān)于要約的規(guī)定，該說(shuō)明和允諾的內(nèi)容應(yīng)視為出賣(mài)人是向買(mǎi)受人發(fā)出的要約，而買(mǎi)賣(mài)合同的訂立則為買(mǎi)受人對(duì)要約的承諾。 根據(jù)《合同法》第14條關(guān)于要約的規(guī)定，如果意思表示內(nèi)容具體確定，并表明經(jīng)受要約人承諾要約人即受該意思表示約束時(shí)，該意思表示即為要約。首先，根據(jù)《合同法》第15條第1款規(guī)定，對(duì)商業(yè)廣告的內(nèi)容在原則上應(yīng)認(rèn)定為是一種要約邀請(qǐng)，更不能將未訂入合同中的宣傳廣告內(nèi)容作為合同內(nèi)容看待。對(duì)此，在起草過(guò)程中有一種意見(jiàn)認(rèn)為，銷(xiāo)售宣傳廣告只是一種要約邀請(qǐng)，如未將廣告宣傳的內(nèi)容訂入合同，就不能認(rèn)定為是合同內(nèi)容，銷(xiāo)售廣告中的虛假宣傳，只是違背誠(chéng)實(shí)信用原則應(yīng)負(fù)的義務(wù)，可考慮以締約過(guò)失
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