審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用下-閱讀頁
2024-11-17 00:01本頁面
【正文】 貸款與抵押根本一樣是一種不動產(chǎn)抵押方式但又有別于我國法律規(guī)定的抵押擔保方式。各國民法一般也均規(guī)定權(quán)利抵押準用民法一般抵押的規(guī)定。同時?適用擔保法假設(shè)干問題的解釋?第47條明確規(guī)定了依法獲準尚無建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物可作為抵押權(quán)的標的物。理界對商品房按揭也有不同觀點：1 不動產(chǎn)抵押說。同時它與普通房地產(chǎn)抵押在設(shè)立目的和法律效力方面是一樣的所以樓花按揭屬于不動產(chǎn)抵押擔保。認為購房人在訂立樓花按揭合同時其向銀行提供的擔保標的物不是樓花所有權(quán)而是對開發(fā)商享有的債權(quán)而且這種債權(quán)符合可作為權(quán)利質(zhì)押標的的權(quán)利的性質(zhì)(財產(chǎn)權(quán)、具有可轉(zhuǎn)讓性)。認為樓花按揭與讓與擔保都淵源與羅馬法的信托擔保。有利于保護銀行債權(quán)的實現(xiàn)。鑒于我國內(nèi)地法律尚無按揭的名稱為便于同我國現(xiàn)行法律和正在制定過程中的民法草案統(tǒng)一?解釋?將商品房按揭貸款行為統(tǒng)稱為商品房擔保貸款包括以現(xiàn)房抵押的貸款合同和房抵押的貸款。 首先根據(jù)合同法第九十四條的規(guī)定?解釋?第23條明確規(guī)定商品房買賣合同約定買受人以擔保貸款方式付款的因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的對方當事人可以懇求解除合同和賠償損失。?解釋?第24條規(guī)定因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現(xiàn)當事人懇求解除商品房擔保貸款合同的應(yīng)予支持。其次根據(jù)合同法、民事訴訟法的有關(guān)規(guī)定?解釋?第25條、第26條、第27條又分別對處理商品房擔保貸款糾紛案件的程序性問題作了明確規(guī)定。三方主體是借款人(擔保人、買受人)、貸款人(擔保權(quán)人、銀行)、保證人(出賣人)。商品房擔保貸款合同的訂立是以商品房買賣合同有效成立為前提條件與商品房買賣合同具有親聯(lián)絡(luò)但又互相。一是銀行作為擔保權(quán)人可根據(jù)對買賣合同的標的物所享有的擔保物權(quán)作為有懇求權(quán)的第三人向人民提起訴訟人民將商品房買賣合同與商品房擔保貸款合同關(guān)系一并解決否那么人民應(yīng)僅審理商品房買賣合同。也就是說第三人就別人間的訴訟標的的全部或部分有所懇求或主張因別人之間的訴訟結(jié)果自己的權(quán)利被損害時可以本訴當事人雙方為共同被告向起訴。如德、日等國民事訴訟法均有此規(guī)定。二是銀行只可作為無懇求權(quán)第三人參加訴訟。〞而在買受人與出賣人因商品房買賣合同發(fā)生的糾紛訴訟中銀行對雙方爭議的標的買賣合同關(guān)系沒有懇求權(quán)因此銀行不能作為有懇求權(quán)第三人參加訴訟而只是案件處理結(jié)果與其有法律上利害關(guān)系的無懇求權(quán)第三人它只可申請參加訴訟或者由人民參加訴訟?！ ι鲜鲇^點銀行方面堅決要求應(yīng)給予其有懇求權(quán)第三人的地位理中有的也是以銀行享有對樓花或現(xiàn)房的抵押權(quán)而將銀行列為有懇求權(quán)第三人的。這不僅符合訴訟效率原那么也有利于及時保護銀行的合法權(quán)益。在買受人未獲得房屋權(quán)屬證書也未與銀行房屋抵押登記手續(xù)時銀行只能就買受人在商品房買賣合同中享有的待權(quán)懇求處分。據(jù)此人民在銀行提起轉(zhuǎn)讓商品房買賣合同權(quán)利的訴訟時應(yīng)出賣人參加訴訟。假設(shè)買受人已獲得房屋權(quán)屬證書并與銀行房屋抵押登記手續(xù)銀行懇求買受人歸還貸款或就抵押的房屋優(yōu)先受償?shù)娜嗣癫粦?yīng)追加出賣人為當事人但出賣人提供保
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