審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用下(編輯修改稿)
2025-01-17 21:14 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 的物作的規(guī)定，并沒(méi)有明確區(qū)分動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，而且，根據(jù)該條法律另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定的除外的規(guī)定，在法律、法規(guī)沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定的情況下，房屋的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移應(yīng)適用該條規(guī)定。因此，《解釋》第11條第2款明確規(guī)定：“房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)。買受人接到出賣人的書面交房通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?！薄 “?、商品房包銷合同的認(rèn)定處理 商品房包銷是盛行于我國(guó)香港和臺(tái)灣地區(qū)的一種商品房銷售方式，隨后進(jìn)入我國(guó)內(nèi)地。它在促進(jìn)商品房市場(chǎng)快速發(fā)展的同時(shí)，也帶來(lái)了諸多糾紛。在廣東、上海、北京等一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，很早就已出現(xiàn)因包銷引發(fā)的訴訟，最高法院也已審結(jié)多起此類案件。但因內(nèi)地對(duì)商品房包銷尚無(wú)規(guī)定，因此，急需對(duì)包銷予以認(rèn)定?！ 「鶕?jù)司法實(shí)踐中遇到的包銷行為的一般做法，包銷是出賣人與包銷人簽訂商品房包銷合同，約定在包銷期內(nèi)，出賣人將已竣工或者尚未建成但符合預(yù)售條件的房屋，確定包銷基價(jià)交由包銷人以出賣人的名義與買受人簽訂商品房買賣合同，包銷期限屆滿，包銷人以約定的包銷價(jià)格買入未出售的剩余商品房的行為。對(duì)包銷的性質(zhì)認(rèn)定有三種觀點(diǎn)。一是附條件的代理說(shuō)。認(rèn)為包銷是包銷人以出賣人的名義銷售商品房，賺取差價(jià)利益，但包銷人在包銷期滿后購(gòu)買未出售的房屋。二是買賣說(shuō)。認(rèn)為包銷人最終購(gòu)買所包銷的商品房，包銷人雖以出賣人的名義銷售商品房，但實(shí)質(zhì)上是包銷人在為自身利益銷售商品房。包銷價(jià)格的確定，已在出賣人和包銷人之間成立了買賣關(guān)系，只是未生效而已。三是兩合行為說(shuō)。認(rèn)為包銷是一種兼具代理和買賣特征的民事法律行為，在包銷期內(nèi)為一種委托代理關(guān)系，包銷期屆滿后則為一種買賣關(guān)系。 筆者認(rèn)為因目前對(duì)商品房包銷沒(méi)有規(guī)定，《解釋》也不便對(duì)包銷行為的性質(zhì)給予歸類，而只宜按照包銷的通常做法，根據(jù)合同法第七條、第八條、第一百二十四條規(guī)定，將其定性為無(wú)名合同。根據(jù)包銷的實(shí)踐做法，《解釋》第20條規(guī)定：對(duì)包銷期滿后的剩余房屋，當(dāng)事人有約定的，按照約定處理，沒(méi)有約定或約定不明的，由包銷人按包銷價(jià)格購(gòu)買。為便于包銷糾紛的及時(shí)解決，《解釋》第22條同時(shí)對(duì)因包銷引發(fā)的訴訟主體問(wèn)題也作了明確規(guī)定。根據(jù)合同的相對(duì)性原則，因包銷合同發(fā)生的糾紛，訴訟主體為出賣人與包銷人。因買賣合同發(fā)生的糾紛，訴訟主體為出賣人與買受人，盡管商品房買賣合同是包銷人出面與買受人簽訂的，但因包銷人是以出賣人名義與買受人簽訂的合同，而且商品房買賣合同的主體仍是出賣人，因此，買賣合同糾紛的訴訟當(dāng)事人應(yīng)為出賣人和買受人。但如果出賣人、買受人、包銷人三方在買賣合同中約定包銷人與出賣人共同承擔(dān)履行義務(wù)的，包銷人也應(yīng)作為當(dāng)事人參加訴訟。 九、商品房擔(dān)保貸款合同糾紛的處理 說(shuō)到商品房擔(dān)保貸款合同，就必然會(huì)涉及到商品房按揭的問(wèn)題。按揭是英美法系不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保的一項(xiàng)基本制度，與大陸法系的讓與擔(dān)保制度大致相同。商品房按揭是從香港傳入我國(guó)內(nèi)地的一種融資購(gòu)樓方式，包括樓花按揭和現(xiàn)樓按揭。我國(guó)內(nèi)地法律沒(méi)有按揭的稱謂，只是在2000年最高法院審委會(huì)審議的《關(guān)于適用擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋(送審稿)》的說(shuō)明中，
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