審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用下-閱讀頁(yè)
2025-01-09 21:14本頁(yè)面
【正文】 律規(guī)定的抵押擔(dān)保方式。各國(guó)民法一般也均規(guī)定權(quán)利抵押準(zhǔn)用民法關(guān)于一般抵押的規(guī)定。同時(shí)，《關(guān)于適用擔(dān)保法若干問題的解釋》第47條明確規(guī)定了依法獲準(zhǔn)尚無(wú)建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物可作為抵押權(quán)的標(biāo)的物。理論界對(duì)商品房按揭也有不同觀點(diǎn)：1 不動(dòng)產(chǎn)抵押說。同時(shí)它與普通房地產(chǎn)抵押在設(shè)立目的和法律效力方面是一樣的，所以，樓花按揭屬于不動(dòng)產(chǎn)抵押擔(dān)保。認(rèn)為購(gòu)房人在訂立樓花按揭合同時(shí)，其向銀行提供的擔(dān)保標(biāo)的物不是樓花所有權(quán)而是對(duì)開發(fā)商享有的債權(quán)，而且這種債權(quán)符合可作為權(quán)利質(zhì)押標(biāo)的的權(quán)利的性質(zhì)(財(cái)產(chǎn)權(quán)、具有可轉(zhuǎn)讓性)。認(rèn)為樓花按揭與讓與擔(dān)保都淵源與羅馬法的信托擔(dān)保。有利于保護(hù)銀行債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。鑒于我國(guó)內(nèi)地法律尚無(wú)按揭的名稱，為便于同我國(guó)現(xiàn)行法律和正在制定過程中的民法草案統(tǒng)一，《解釋》將商品房按揭貸款行為統(tǒng)稱為商品房擔(dān)保貸款，包括以現(xiàn)房抵押的貸款合同和期房抵押的貸款。 首先，根據(jù)合同法第九十四條的規(guī)定，《解釋》第23條明確規(guī)定，商品房買賣合同約定買受人以擔(dān)保貸款方式付款的，因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失?！督忉尅返?4條規(guī)定，因商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。其次，根據(jù)合同法、民事訴訟法的有關(guān)規(guī)定，《解釋》第25條、第26條、第27條又分別對(duì)處理商品房擔(dān)保貸款糾紛案件的程序性問題作了明確規(guī)定。三方主體是借款人(擔(dān)保人、買受人)、貸款人(擔(dān)保權(quán)人、銀行)、保證人(出賣人)。商品房擔(dān)保貸款合同的訂立是以商品房買賣合同有效成立為前提條件，與商品房買賣合同具有密切聯(lián)系但又相互獨(dú)立。一是銀行作為擔(dān)保權(quán)人，可依據(jù)對(duì)買賣合同的標(biāo)的物所享有的擔(dān)保物權(quán)，作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人向人民法院提起訴訟，人民法院將商品房買賣合同與商品房擔(dān)保貸款合同關(guān)系一并解決，否則人民法院應(yīng)僅審理商品房買賣合同。也就是說，第三人就他人間的訴訟標(biāo)的的全部或部分有所請(qǐng)求，或主張因他人之間的訴訟結(jié)果，自己的權(quán)利被侵害時(shí)，可以本訴當(dāng)事人雙方為共同被告向法院起訴。如德、日等國(guó)民事訴訟法均有此規(guī)定。二是銀行只可作為無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人參加訴訟。”而在買受人與出賣人因商品房買賣合同發(fā)生的糾紛訴訟中，銀行對(duì)雙方爭(zhēng)議的標(biāo)的買賣合同關(guān)系沒有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)，因此，銀行不能作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人參加訴訟，而只是案件處理結(jié)果與其有法律上利害關(guān)系的無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人，它只可申請(qǐng)參加訴訟或者由人民法院通知參加訴訟。 對(duì)上述觀點(diǎn)，銀行方面堅(jiān)決要求應(yīng)給予其有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人的地位，實(shí)踐中有的法院也是以銀行享有對(duì)樓花或現(xiàn)房的抵押權(quán)而將銀行列為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人的。這不僅符合訴訟效率原則，也有利于及時(shí)保護(hù)銀行的合法權(quán)益。在買受人未取得房屋權(quán)屬證書也未與銀行辦理房屋抵押登記手續(xù)時(shí)，銀行只能就買受人在商品房買賣合同中享有的期待權(quán)請(qǐng)求處分。據(jù)此，人民法院在銀行提起轉(zhuǎn)讓商品房買賣合同權(quán)利的訴訟時(shí)，應(yīng)通知出賣人參加訴訟。若買受人已取得房屋權(quán)屬證書并與銀行辦理房屋抵押登記手續(xù)，銀行請(qǐng)求買受人償還貸款或就抵押的房屋優(yōu)先受償?shù)?，人民法院不?yīng)追加出賣人為當(dāng)事人，但出賣人提供保證
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