審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用下(存儲版)
【正文】 行為說?！ 【?、商品房擔(dān)保貸款合同糾紛的處理 說到商品房擔(dān)保貸款合同，就必然會涉及到商品房按揭的問題。樓花按揭是以其在預(yù)售合同中的全部權(quán)益為抵押，而法律規(guī)定的抵押是以現(xiàn)存實(shí)物為抵押標(biāo)的的，因此稱為準(zhǔn)抵押。2 債權(quán)質(zhì)押說。目前，商品房擔(dān)保貸款已成為我國房地產(chǎn)金融體系的重要組成部分，而法律無明確規(guī)定，《解釋》在總結(jié)司法實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，用5個條款對人民法院審理商品房擔(dān)保貸款糾紛案件的一些基本原則作出了相應(yīng)規(guī)定。三個合同關(guān)系是出賣人與買受人之間的商品房買賣合同關(guān)系、買受人與銀行之間的擔(dān)保貸款合同關(guān)系、出賣人與銀行之間的保證合同關(guān)系。法國民事訴訟法還賦予受詐害的第三人提起第三人撤銷本訴判決的訴權(quán)。 買受人與銀行因擔(dān)保貸款合同發(fā)生糾紛時，因擔(dān)保貸款合同是買受人以現(xiàn)房或?qū)韺ζ诜咳〉孟碛械囊环N期待權(quán)作為抵押物，所以，在買受人未按貸款合同約定償還貸款時，銀行就可對現(xiàn)房行使優(yōu)先受償權(quán)，或通過行使類似債權(quán)人代位權(quán)的方法請求處分買受人在預(yù)售合同中享有的房屋期待權(quán)，以獲得優(yōu)先受償。第 9 頁 共 9 頁?！督忉尅窌簳r采納了第一種觀點(diǎn)。這就是所謂的詐害防止參加理論。 在商品房擔(dān)保貸款糾紛中，一般存在三方主體，三個合同關(guān)系。 從我國的司法實(shí)踐看，實(shí)務(wù)中通常將按揭作為抵押處理，已不是英美法系國家法律原本意義上的按揭。認(rèn)為盡管樓花不是現(xiàn)存樓宇，但買樓花會導(dǎo)致事實(shí)上獲得樓宇，而且由于購房人在買樓花時已支付部分樓款，因此，雖然樓花具有一種不確定性，它還是具有相當(dāng)于現(xiàn)存樓宇的價值。樓宇竣工后，樓花按揭即轉(zhuǎn)為樓宇按揭。因買賣合同發(fā)生的糾紛，訴訟主體為出賣人與買受人，盡管商品房買賣合同是包銷人出面與買受人簽訂的，但因包銷人是以出賣人名義與買受人簽訂的合同，而且商品房買賣合同的主體仍是出賣人，因此，買賣合同糾紛的訴訟當(dāng)事人應(yīng)為出賣人和買受人。認(rèn)為包銷人最終購買所包銷的商品房，包銷人雖以出賣人的名義銷售商品房，但實(shí)質(zhì)上是包銷人在為自身利益銷售商品房。它在促進(jìn)商品房市場快速發(fā)展的同時，也帶來了諸多糾紛。根據(jù)合同法第一百四十二條規(guī)定：“標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險，在標(biāo)的物交付之前由出賣人承擔(dān)，交付之后由賣受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外”。依據(jù)上述法律、法規(guī)對房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的有關(guān)規(guī)定，筆者認(rèn)為，在法律、法規(guī)和當(dāng)事人沒有明確約定房屋的交付使用為交付房屋所有權(quán)證書的，出賣人對房屋的轉(zhuǎn)移占有，即為合同約定的房屋交付使用。 房屋的交付使用。三是訂立合同時，出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明。第二，從各國對損害賠償制度的研究和審判實(shí)踐看，也均未對懲罰性賠償?shù)脑瓌t予以否定，而且懲罰性賠償以其全面補(bǔ)償受害人的損失、制裁懲罰和遏制不法行為等多重功能，已逐漸被英美法系和大陸法系的各個國家立法逐步采納，并由侵權(quán)糾紛向合同糾紛的方向延伸和擴(kuò)展。理由如下：第一，出賣人的惡意違約和欺詐行為完全摒棄了誠實(shí)信用原則，嚴(yán)重?fù)p害了市場經(jīng)濟(jì)的交易安全秩序，它同因客觀原因?qū)е潞贤荒苈男械那闆r有本質(zhì)區(qū)別，對此類行為僅僅依靠補(bǔ)償性的賠償是無法彌補(bǔ)買受人損失的，也不能有效地制裁和遏制出賣人惡意違約和欺詐的行為。二是商品房買賣合同訂立后
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