審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件司法解釋的理解與適用下-在線(xiàn)瀏覽
2025-01-31 21:14本頁(yè)面
【正文】 十條、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)房屋的所有權(quán)則從辦理所有權(quán)登記手續(xù)時(shí)起轉(zhuǎn)移，這也是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方式和要件。但在審判實(shí)踐中，存在著因當(dāng)事人在簽訂商品房 買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)對(duì)房屋的交付使用約定不明而導(dǎo)致的大量糾紛。而買(mǎi)受人則認(rèn)為，房屋的交付使用不僅僅是交付房屋的占有，而且還包括交付房屋所有權(quán)證書(shū)。也就是說(shuō)，出賣(mài)人只要在合同約定的期限向買(mǎi)受人交付房屋，即交鑰匙，就已履行了合同約定的交付房屋的義務(wù)。因此，《解釋》第11條規(guī)定，對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。至于房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間問(wèn)題，當(dāng)事人可另行協(xié)商約定，沒(méi)有約定的，按照《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條的規(guī)定，預(yù)售商品房的買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)自房屋交付使用之日起90日內(nèi)，現(xiàn)售商品房的買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)自買(mǎi)賣(mài)合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)協(xié)助買(mǎi)受人辦理，并提供必要的證明文件。風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任是因不可抗力或意外事件等不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由而導(dǎo)致標(biāo)的物毀損、滅失?？梢?jiàn)，風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任一般情況下與標(biāo)的物交付的同時(shí)一并轉(zhuǎn)移。如前所述，由于我國(guó)房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移是以辦理登記為生效要件，所以，房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移時(shí)間和標(biāo)的物的交付時(shí)間存在差異，在房屋交付使用后至辦理所有權(quán)登記手續(xù)前的時(shí)間內(nèi)，標(biāo)的物發(fā)生意外風(fēng)險(xiǎn)的責(zé)任如何承擔(dān)，現(xiàn)行法律、法規(guī)均無(wú)明確規(guī)定。因此，《解釋》第11條第2款明確規(guī)定：“房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣(mài)人承擔(dān)，交付使用后由買(mǎi)受人承擔(dān)?！薄 “?、商品房包銷(xiāo)合同的認(rèn)定處理 商品房包銷(xiāo)是盛行于我國(guó)香港和臺(tái)灣地區(qū)的一種商品房銷(xiāo)售方式，隨后進(jìn)入我國(guó)內(nèi)地。在廣東、上海、北京等一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，很早就已出現(xiàn)因包銷(xiāo)引發(fā)的訴訟，最高法院也已審結(jié)多起此類(lèi)案件?！ 「鶕?jù)司法實(shí)踐中遇到的包銷(xiāo)行為的一般做法，包銷(xiāo)是出賣(mài)人與包銷(xiāo)人簽訂商品房包銷(xiāo)合同，約定在包銷(xiāo)期內(nèi)，出賣(mài)人將已竣工或者尚未建成但符合預(yù)售條件的房屋，確定包銷(xiāo)基價(jià)交由包銷(xiāo)人以出賣(mài)人的名義與買(mǎi)受人簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，包銷(xiāo)期限屆滿(mǎn)，包銷(xiāo)人以約定的包銷(xiāo)價(jià)格買(mǎi)入未出售的剩余商品房的行為。一是附條件的代理說(shuō)。二是買(mǎi)賣(mài)說(shuō)。包銷(xiāo)價(jià)格的確定，已在出賣(mài)人和包銷(xiāo)人之間成立了買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，只是未生效而已。認(rèn)為包銷(xiāo)是一種兼具代理和買(mǎi)賣(mài)特征的民事法律行為，在包銷(xiāo)期內(nèi)為一種委托代理關(guān)系，包銷(xiāo)期屆滿(mǎn)后則為一種買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。根據(jù)包銷(xiāo)的實(shí)踐做法，《解釋》第20條規(guī)定：對(duì)包銷(xiāo)期滿(mǎn)后的剩余房屋，當(dāng)事人有約定的，按照約定處理，沒(méi)有約定或約定不明的，由包銷(xiāo)人按包銷(xiāo)價(jià)格購(gòu)買(mǎi)。根據(jù)合同的相對(duì)性原則，因包銷(xiāo)合同發(fā)生的糾紛，訴訟主體為出賣(mài)人與包銷(xiāo)人。但如果出賣(mài)人、買(mǎi)受人、包銷(xiāo)人三方在買(mǎi)賣(mài)合同中約定包銷(xiāo)人與出賣(mài)人共同承擔(dān)履行義務(wù)的，包銷(xiāo)人也應(yīng)作為當(dāng)事人參加訴訟。按揭是英美法系不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保的一項(xiàng)基本制度，與大陸法系的讓與擔(dān)保制度大致相同。我國(guó)內(nèi)地法律沒(méi)有按揭的稱(chēng)謂，只是在2000年最高法院審委會(huì)審議的《關(guān)于適用擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋(送審稿)》的說(shuō)明中，涉及到樓花按揭。如買(mǎi)方未能按約履行還本付息的義務(wù)，就喪失了贖回這種期待權(quán)的權(quán)利的一種貸款方法。樓花按揭的法律性質(zhì)是購(gòu)房抵押貸款，與抵押基本相同，是一種不動(dòng)產(chǎn)抵押方式，但又有別于我國(guó)法
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