【正文】 同時(shí)，并未強(qiáng)調(diào)交房的合法性，有可能會引起一些爭執(zhí)。在大量入住民事糾紛中，很多是出賣人尚未通過竣工驗(yàn)收（即取得《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》），便強(qiáng)行向買受人發(fā)出入住通知，迫使買受人不得不在沒有竣工驗(yàn)收手續(xù)的情況下接收房屋，后續(xù)的許多工程質(zhì)量糾紛、產(chǎn)權(quán)辦理糾紛，其實(shí)均與此有關(guān)，因此，本條款在強(qiáng)調(diào)“交鑰匙”即為交房時(shí)，并未強(qiáng)調(diào)必須是“經(jīng)驗(yàn)收合格”的交付，有可能對買受人更加不利。”根據(jù)國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》的規(guī)定，“商品房交付使用后，購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗(yàn)。按此規(guī)定，買受人申請解除合同的條件是“商品房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格”。墻皮裂縫、衛(wèi)生間漏水等等，從買受人角度看，均可認(rèn)為是“嚴(yán)重影響正常居住使用”，這在客觀上擴(kuò)大了法官的自由裁量權(quán)。上述原則并未徹底解決面積誤差問題，現(xiàn)實(shí)中，絕大多數(shù)項(xiàng)目是以建筑面積計(jì)價(jià)的，很多項(xiàng)目在進(jìn)行面積誤差結(jié)算時(shí)，往往是總建筑面積變化很小，但其中的公攤面積增大、套內(nèi)建筑面積減少，使買受人多有微詞，并因此糾紛不斷。２．建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值均在約定范圍內(nèi)的，根據(jù)建筑面積據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款。買受人不退房的，根據(jù)建筑面積誤差比，按照８８號令第２０條第２款第２項(xiàng)的規(guī)定結(jié)算房價(jià)款。該司法解釋在起草之初，有關(guān)的規(guī)范性文件尚未出臺，因此缺少有關(guān)的詳盡規(guī)定作為參考可以理解，但在有關(guān)的規(guī)范性文件頒布半年后，該司法解釋方頒布，而這樣一個(gè)重要的司法解釋在尚未施行前就已滯后于地方主管部門的規(guī)范性文件，畢竟是一種缺憾?！薄胺蓻]有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。但《合同法》中并未明確“合理期限”的確切時(shí)限，而本條規(guī)定中明確了解除權(quán)行使的合理期限是經(jīng)催告后三個(gè)月?！北緱l款明確了違約金和實(shí)際損失之間的關(guān)系，不少購房人在簽訂預(yù)售合同補(bǔ)充條款時(shí)（包括一些是律師提供的簽約條款），均逐條加上動輒５％～１０％的違約金，一旦發(fā)生了糾紛，則要么累計(jì)計(jì)算違約金，要么既要違約損失，又要違約金。十一、關(guān)于權(quán)屬證書辦理的責(zé)任問題該司法解釋第１８條規(guī)定：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起９０日。”本條解釋仍然是單項(xiàng)性地規(guī)定了出賣人的責(zé)任，而房屋權(quán)屬證書的辦理，實(shí)際上涉及到了出賣人、買受人和登記機(jī)關(guān)三方：１．出賣人將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料，報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案；２．購房人向登記機(jī)關(guān)提出登記申請，提交相關(guān)個(gè)人資料，并向有關(guān)部門交納契稅、共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金、登記費(fèi)和權(quán)屬證書工本費(fèi)等費(fèi)用；３．登記機(jī)關(guān)經(jīng)過“受理→初審→復(fù)審→審批→繕證→收費(fèi)、發(fā)證→歸檔”等一系列程序，受理、審核申請，核準(zhǔn)申請并制證、發(fā)證。在現(xiàn)實(shí)中，有一個(gè)普遍存在的問題是，貸款購房的買受人，不交納相關(guān)稅費(fèi)，使得出賣人無法協(xié)助其取得房屋權(quán)屬證書，由于沒有房屋權(quán)屬證書，無法辦理抵押登記，出賣人作為貸款擔(dān)保人，就要一直為買受人提供擔(dān)保，承擔(dān)相應(yīng)的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)。此外，根據(jù)國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》的規(guī)定，“預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起９０日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起９０日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。開始辦理手續(xù)與取得房屋權(quán)屬證書之間，至少還有一個(gè)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行一系列審核程序的時(shí)間，而登記機(jī)關(guān)的工作時(shí)間，并不是出賣人和買受人能夠控制的，出賣人對此往往又難以舉證。十二、關(guān)于包銷合同的規(guī)定該司法解釋第２０條至第２２條對包銷合同的有關(guān)問題做了規(guī)定。包銷是開發(fā)商與房屋銷售代理商之間的一種委托代理關(guān)系，而商品房買賣合同中，出賣人（開發(fā)商）和買受人（購房人）則是一種買賣關(guān)系；包銷合同與商品房買賣合同雖然在主體和客體上存在一定的聯(lián)系，但卻是兩種完全不同的法律關(guān)系。從有關(guān)規(guī)定的實(shí)體內(nèi)容看，包銷是從港澳地區(qū)引進(jìn)內(nèi)地的一種商品房銷售方式，包銷合同雖然被定性為無名合同，但包銷實(shí)際上仍然是一種特殊的委托銷售行為，如何區(qū)分包銷與普通的委托銷售，首要的就是要確定包銷行為的構(gòu)成要件，是否在委托合同中，有約定的銷售底價(jià)、銷售額和銷售期限，或者在合同中有“包銷”的文字描述就構(gòu)成包銷﹖事實(shí)上，普通的委托銷售合同中，往往也具備有關(guān)的條款。十三、有關(guān)購房貸款合同未能訂立、導(dǎo)致購房合同不能履行的處理該司法解釋第２３條規(guī)定，“商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失?！北緱l中關(guān)于“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”未作詳解，也容易產(chǎn)生糾紛，如現(xiàn)實(shí)中，買受人不能有效提供貸款銀行要求提供的文件資料，或買受人提供的文件資料未通過貸款銀行的審核，而導(dǎo)致商品房擔(dān)保貸款合同未能訂立的，是認(rèn)定買受人有過錯，承擔(dān)解約的賠償責(zé)任，還是認(rèn)定為“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”，較難確定?！北緱l規(guī)定了三種情形下（合同被確認(rèn)無效、被撤銷、解除），出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款的本金及利息返還買受人，但未對造成上述三種情形的責(zé)任作任何規(guī)定和說明。在不明確造成上述三種情形的法律責(zé)任（包括損失賠償責(zé)任）的情況下，僅要求“出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款的本金及利息返還買受人”，極不利于對出賣人合法權(quán)益的保護(hù)，出賣人一旦返還了全部首付款本息，再向買受人主張違約責(zé)任，在執(zhí)行中將會遇到很大的困難。契約行為作為一種基于雙方合意的民事行為，一個(gè)重要特征就是：只要不違反法律、法規(guī)和損害社會公共利益，只要是雙方基于自愿、平等原則而訂立的合同，就受法律保護(hù)。而具體到商品房買賣行為中，對“另有約定除外”的規(guī)定，有兩點(diǎn)需要注意：１．由于該司法解釋在多個(gè)問題上，均明確了出賣人負(fù)有較重的責(zé)任，因此，作為買賣雙方、特別是出賣人，應(yīng)充分注意“另有約定除外”的條款。２．通觀該司法解釋，在多個(gè)問題上明確出賣人負(fù)有較重責(zé)任的本意，是借此給予買受人司法救濟(jì)，但在實(shí)際操作中，很可能導(dǎo)致的結(jié)果是買賣合同的訂立難度進(jìn)一步加大，特別是出賣人充分、有效利用“另有約定除外”的規(guī)定時(shí)，這將導(dǎo)致交易成本的進(jìn)一步加大。在法律缺乏具體規(guī)定的情況下，可以補(bǔ)救法律規(guī)定的不敷使用；在各級法院適用法律不完全統(tǒng)一的情況下，可以有效保證法院審理案件的公正性和提高審判效率。亦即最高人民法院作為司法機(jī)關(guān)，并沒有對法律的解釋權(quán)。不管這種突破具有多么重大的現(xiàn)實(shí)意義，它也會從程序上對我國法律體系的良性運(yùn)行、立法機(jī)關(guān)的權(quán)威性和行政機(jī)關(guān)的有效行政帶來負(fù)面影響。法官在司法實(shí)踐中依據(jù)法律、法規(guī)行使自由裁量權(quán)是一回事，而司法機(jī)關(guān)通過司法解釋突破法律又是另一回事。４．具體到商品房買賣合同糾紛案件的審理，既然在現(xiàn)行法律中，確定了買賣合同雙方是平等的民事主體，在制訂法律適用的具體解釋和規(guī)定時(shí)，就應(yīng)本著平等主體地位的原則，規(guī)定雙方的權(quán)利、義務(wù)。以司法解釋的方式突破現(xiàn)行法律、法規(guī)，加重一方責(zé)任、擴(kuò)大一方義務(wù)來對另一方進(jìn)行司法救濟(jì)，這即便是實(shí)現(xiàn)了實(shí)體公正，也會導(dǎo)致程序不公正，而法律的公正首先應(yīng)體現(xiàn)程序公正。其中，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)嚴(yán)重違反誠實(shí)信用原則、損害買受人利益的惡意違約、欺詐等行為，明確規(guī)定可以適用懲罰性賠償原則。中華人民共和國最高人民法院公告（摘要）第一條本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。第四條出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作