【正文】 房卻遲遲拿不到房產(chǎn)證，買房戶可向人民法院申請賠償損失。集資房、房改房、經(jīng)濟適用房不適用商品房買賣糾紛司法解釋將于6月1日起施行《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，只調(diào)整商品房買賣糾紛，而不調(diào)整其他的房屋買賣糾紛。商品房買賣合同又可分為商品房預(yù)售合同和商品房現(xiàn)售合同。如仲裁結(jié)果雙方不服可再 向人民法院提起訴訟，如果選擇用訴訟的途徑解決房產(chǎn)糾紛，當(dāng)事人就需要找專業(yè)的律師代理。商品房買賣合同司法解釋第十二條：“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，屋he123qian生活 購房置業(yè) 買房子都買5年了，看著詐騙罪的構(gòu)成要件。如果地基基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量不合格的，買受人可要求解除合同和賠償損失；如果上述其他項目質(zhì)量不合格，且嚴(yán)重影響正常居住使用的，買受人也可以請求解除合同和賠償損失，“嚴(yán)重影響正常居住使用”主要體現(xiàn)為該房不存在危及人身及財產(chǎn)安全情形卻不能居住使用，主要表現(xiàn)為供水系統(tǒng)等設(shè)計存在缺陷，經(jīng)多次維修仍無法修復(fù)，如下水管道設(shè)計缺陷，出現(xiàn)排污不暢甚至倒灌問題，多次維修不能恢復(fù)致使無法居住，此時權(quán)利人可以起訴請求解除合同及賠償損失變更房屋規(guī)劃設(shè)計?！狈课菡`差面積過大。商品房買賣合同司法解釋第二十三條:“商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失?！?至于“房屋質(zhì)量”包括哪些方面，“嚴(yán)重影響正常居住使用”又如何界定，該條沒有詳述。商品房買賣合同司法解釋第十二條：“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋如果開發(fā)商五證不全，特別是沒有商品房銷售許,您所說的確實是實際情況，現(xiàn)實中就是這樣的，根據(jù)03年6月的《商品房買賣合同司法解釋》第二條的規(guī)定，沒有商品房預(yù)售許可證的房產(chǎn)企業(yè)簽訂的商品房買賣買了商品房，開發(fā)商一直不給辦房證，可以退 b、如果主張違約責(zé)任的，可以及最高法關(guān)于商品房司法解釋第十八條 由于出賣（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買賣 取得“建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗收合格證”,業(yè)主收房 收房后退房需具有法定條件，方可單方退房。我國在基層群眾性組織村民委員會和居民委員會都設(shè)立了人民調(diào)解委員會，專門進行民事糾紛調(diào)解，包括房產(chǎn)糾紛的調(diào)解。這是最高人民法院日前公布“關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋”作出的規(guī)定。這是最高人民法院日前公布“關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋”作出的規(guī)定。從6月1日起，根據(jù)最高人民法院的司法解釋，房子“縮水”3%將難以解除購房合同。隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展和住房制度改革的深化，同時由于我國的不動產(chǎn)立法還不完善，市場機制也不健全，商品房交易行為很不規(guī)范，特別是一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)嚴(yán)重違反誠實信用原則，有的制作虛假廣告，設(shè)立定金圈套，甚至一房多售，利用商品房買賣合同欺詐買受人，有的商品房面積嚴(yán)重縮水，有的商品房則存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，這都嚴(yán)重損害了買受人的合法權(quán)益。第十九條商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。第十五條根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。第九條出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：（一）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。第二條出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。３．在目前一些司法審判人員整體素質(zhì)有待提高的情況下，由司法機關(guān)自行制訂司法解釋來擴大司法審判人員的自由裁量權(quán)，本身也不利于對審判人員的執(zhí)法監(jiān)督。十六、對司法解釋本身的一點看法司法解釋作為一種特殊形式的法律規(guī)定，其存在有著非常積極的現(xiàn)實意義。在實際操作中，既有個別出賣人缺少或變造政府規(guī)證，導(dǎo)致合同被確認(rèn)無效、被撤銷、解除的，也有不少是購房人不能按期償還貸款或拖欠其他債務(wù)，使貸款人或債權(quán)人對所購房屋主張權(quán)利，而使出賣人不得不要求撤銷、解除合同的。該司法解釋從名稱上看，是“關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋”，因此將包銷合同糾紛也置于該司法解釋中，似乎并不太合適。對此，目前無任何明確的法律規(guī)定，來保護出賣人作為擔(dān)保人的合法權(quán)益。十、關(guān)于違約金約定標(biāo)準(zhǔn)問題該司法解釋第１６條規(guī)定：“當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失３０％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。３．建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值其中有一項超出約定范圍的，買受人有權(quán)退房。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房；給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任”。在現(xiàn)實中，有許多買受人擔(dān)心土地使用權(quán)的抵押會影響到自己所購房屋的權(quán)益，經(jīng)常會要求出賣人承諾相應(yīng)的土地使用權(quán)未設(shè)定抵押，事實上，這種抵押土地地上物的預(yù)售，只要保證兩點即可：①出賣人需征得抵押權(quán)人的同意；②在買受人辦理預(yù)售房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)時，有關(guān)的抵押必須撤銷，因為根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移”。這兩個條款規(guī)定了懲罰性賠償?shù)纳舷蓿床怀^已付購房款一倍的賠償），但這不意味著只要出現(xiàn)五種情形，買受人就必然可獲得一倍的賠償，法院有可能根據(jù)情節(jié)酌定賠償?shù)木唧w比例和金額。這兩個條款中，有四點內(nèi)容值得關(guān)注：①損失賠償與違約金并舉?！北緱l中關(guān)于“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”未作詳解，容易產(chǎn)生糾紛，現(xiàn)實當(dāng)中，商品房預(yù)售一般要經(jīng)過簽訂認(rèn)購書，再訂立商品房買賣合同兩個步驟，而買賣雙方一般在簽訂認(rèn)購書前，是不會就買賣合同具體條款先進行洽商的，而認(rèn)購書簽訂，并交納定金后，雙方再訂立商品房買賣合同時，往往會就具體條款發(fā)生較大爭執(zhí)，而導(dǎo)致合同不能訂立，這種情況是否可以認(rèn)定為“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”﹖如果可以認(rèn)定，可能會導(dǎo)致合同一方欲放棄合同的訂立時，有意在洽商中提出一些令對方無法接受的內(nèi)容，而逃避定金罰則。根據(jù)《合同法》第５２條“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”的“合同無效”。該司法解釋對無效合同的確認(rèn)、銷售廣告的性質(zhì)認(rèn)定、懲罰性賠償責(zé)任、房屋的交付使用、包銷期滿未售房屋的處理、商品房“按揭”貸款糾紛等內(nèi)容均做了較為明確、具體的規(guī)定，不少條款有很積極的指導(dǎo)意義?！痹谠撍痉ń忉岊C布前，最高人民法院曾于１９９５年底頒布了《最高人民法院〈關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答〉》（下稱《解答》），由于《解答》頒布之后，最高人民法院對房地產(chǎn)糾紛未系統(tǒng)地頒布過其他司法解釋，因此，直至該司法解釋出臺前，即便是房地產(chǎn)管理法施行后的房地產(chǎn)糾紛審理，也基本參照《解答》進行審理。這一條款在本質(zhì)上形成了行政法規(guī)與司法解釋之間的沖突。”根據(jù)現(xiàn)行的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》等規(guī)定，出賣人在房屋預(yù)售后須辦理登記備案手續(xù)，但從未明確預(yù)售合同是否須備案才生效。而上述條款中規(guī)定，“買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任”，亦即在賠償實際損失的同時，買受人還可要求不超過已付購房款一倍的懲罰性違約賠償。在這兩個條款規(guī)定的五種