【正文】 房卻遲遲拿不到房產證，買房戶可向人民法院申請賠償損失。集資房、房改房、經濟適用房不適用商品房買賣糾紛司法解釋將于6月1日起施行《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，只調整商品房買賣糾紛，而不調整其他的房屋買賣糾紛。商品房買賣合同又可分為商品房預售合同和商品房現售合同。如仲裁結果雙方不服可再 向人民法院提起訴訟，如果選擇用訴訟的途徑解決房產糾紛，當事人就需要找專業(yè)的律師代理。商品房買賣合同司法解釋第十二條：“因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，屋he123qian生活 購房置業(yè) 買房子都買5年了，看著詐騙罪的構成要件。如果地基基礎工程、主體結構工程質量不合格的，買受人可要求解除合同和賠償損失；如果上述其他項目質量不合格，且嚴重影響正常居住使用的，買受人也可以請求解除合同和賠償損失，“嚴重影響正常居住使用”主要體現為該房不存在危及人身及財產安全情形卻不能居住使用，主要表現為供水系統(tǒng)等設計存在缺陷，經多次維修仍無法修復，如下水管道設計缺陷，出現排污不暢甚至倒灌問題，多次維修不能恢復致使無法居住，此時權利人可以起訴請求解除合同及賠償損失變更房屋規(guī)劃設計?！狈课菡`差面積過大。商品房買賣合同司法解釋第二十三條:“商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失?！?至于“房屋質量”包括哪些方面，“嚴重影響正常居住使用”又如何界定，該條沒有詳述。商品房買賣合同司法解釋第十二條：“因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋如果開發(fā)商五證不全，特別是沒有商品房銷售許,您所說的確實是實際情況，現實中就是這樣的，根據03年6月的《商品房買賣合同司法解釋》第二條的規(guī)定，沒有商品房預售許可證的房產企業(yè)簽訂的商品房買賣買了商品房，開發(fā)商一直不給辦房證，可以退 b、如果主張違約責任的，可以及最高法關于商品房司法解釋第十八條 由于出賣（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；（二）商品房買賣 取得“建設工程竣工規(guī)劃驗收合格證”,業(yè)主收房 收房后退房需具有法定條件，方可單方退房。我國在基層群眾性組織村民委員會和居民委員會都設立了人民調解委員會，專門進行民事糾紛調解，包括房產糾紛的調解。這是最高人民法院日前公布“關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋”作出的規(guī)定。這是最高人民法院日前公布“關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋”作出的規(guī)定。從6月1日起，根據最高人民法院的司法解釋，房子“縮水”3%將難以解除購房合同。隨著房地產業(yè)的迅猛發(fā)展和住房制度改革的深化，同時由于我國的不動產立法還不完善，市場機制也不健全，商品房交易行為很不規(guī)范，特別是一些房地產開發(fā)企業(yè)嚴重違反誠實信用原則，有的制作虛假廣告，設立定金圈套，甚至一房多售，利用商品房買賣合同欺詐買受人，有的商品房面積嚴重縮水，有的商品房則存在嚴重質量問題，這都嚴重損害了買受人的合法權益。第十九條商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。第十五條根據《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。第九條出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；（二）故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；（三）故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。第二條出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。３．在目前一些司法審判人員整體素質有待提高的情況下，由司法機關自行制訂司法解釋來擴大司法審判人員的自由裁量權，本身也不利于對審判人員的執(zhí)法監(jiān)督。十六、對司法解釋本身的一點看法司法解釋作為一種特殊形式的法律規(guī)定，其存在有著非常積極的現實意義。在實際操作中，既有個別出賣人缺少或變造政府規(guī)證，導致合同被確認無效、被撤銷、解除的，也有不少是購房人不能按期償還貸款或拖欠其他債務，使貸款人或債權人對所購房屋主張權利，而使出賣人不得不要求撤銷、解除合同的。該司法解釋從名稱上看，是“關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋”，因此將包銷合同糾紛也置于該司法解釋中，似乎并不太合適。對此，目前無任何明確的法律規(guī)定，來保護出賣人作為擔保人的合法權益。十、關于違約金約定標準問題該司法解釋第１６條規(guī)定：“當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失３０％為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。３．建筑面積、套內建筑面積誤差比絕對值其中有一項超出約定范圍的，買受人有權退房。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房；給購買人造成損失的，房地產開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任”。在現實中，有許多買受人擔心土地使用權的抵押會影響到自己所購房屋的權益，經常會要求出賣人承諾相應的土地使用權未設定抵押，事實上，這種抵押土地地上物的預售，只要保證兩點即可：①出賣人需征得抵押權人的同意；②在買受人辦理預售房屋產權登記手續(xù)時，有關的抵押必須撤銷，因為根據《城市房地產管理法》的規(guī)定，“房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移”。這兩個條款規(guī)定了懲罰性賠償的上限（即不超過已付購房款一倍的賠償），但這不意味著只要出現五種情形，買受人就必然可獲得一倍的賠償，法院有可能根據情節(jié)酌定賠償的具體比例和金額。這兩個條款中，有四點內容值得關注：①損失賠償與違約金并舉?！北緱l中關于“不可歸責于當事人雙方的事由”未作詳解，容易產生糾紛，現實當中，商品房預售一般要經過簽訂認購書，再訂立商品房買賣合同兩個步驟，而買賣雙方一般在簽訂認購書前，是不會就買賣合同具體條款先進行洽商的，而認購書簽訂，并交納定金后，雙方再訂立商品房買賣合同時，往往會就具體條款發(fā)生較大爭執(zhí)，而導致合同不能訂立，這種情況是否可以認定為“不可歸責于當事人雙方的事由”﹖如果可以認定，可能會導致合同一方欲放棄合同的訂立時，有意在洽商中提出一些令對方無法接受的內容，而逃避定金罰則。根據《合同法》第５２條“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”的“合同無效”。該司法解釋對無效合同的確認、銷售廣告的性質認定、懲罰性賠償責任、房屋的交付使用、包銷期滿未售房屋的處理、商品房“按揭”貸款糾紛等內容均做了較為明確、具體的規(guī)定，不少條款有很積極的指導意義?！痹谠撍痉ń忉岊C布前，最高人民法院曾于１９９５年底頒布了《最高人民法院〈關于審理房地產管理法施行前房地產開發(fā)經營案件若干問題的解答〉》（下稱《解答》），由于《解答》頒布之后，最高人民法院對房地產糾紛未系統(tǒng)地頒布過其他司法解釋，因此，直至該司法解釋出臺前，即便是房地產管理法施行后的房地產糾紛審理，也基本參照《解答》進行審理。這一條款在本質上形成了行政法規(guī)與司法解釋之間的沖突。”根據現行的《城市房地產開發(fā)經營管理條例》、《城市房屋權屬登記管理辦法》和《城市商品房預售管理辦法》等規(guī)定，出賣人在房屋預售后須辦理登記備案手續(xù)，但從未明確預售合同是否須備案才生效。而上述條款中規(guī)定，“買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任”，亦即在賠償實際損失的同時，買受人還可要求不超過已付購房款一倍的懲罰性違約賠償。在這兩個條款規(guī)定的五種