4漫談關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋(專業(yè)版)
【正文】 在第九條還規(guī)定三種情形，即出賣人與買受人訂立商品房買賣合同時(shí)，出賣人隱瞞未獲預(yù)售許可證的事實(shí)、隱瞞房屋已抵押的事實(shí)、隱瞞房屋已出售的事實(shí)，導(dǎo)致合同 無效或被撤銷，買受人可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。但《解釋》第五條也作了較重大的突破，第五條規(guī)定： “ 商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。但這條究竟是指什么呢。 ” 但實(shí)務(wù)中，出現(xiàn)了這種情況，開發(fā)商為盡早獲得建設(shè)資金，違規(guī)在未取得《商品房預(yù)售證》的情況下，就與購房者簽訂商品房預(yù)售合同，并獲取部分或全部房?jī)r(jià)款。下面我就《解釋》的部分條款，結(jié)合近年來商品房買賣合同糾紛實(shí)務(wù)，談一下學(xué)習(xí)體會(huì)。但《解釋》第二條并不局限于此，而在條款上作了重大突破，第二條進(jìn)一步規(guī)定： “…… 但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。 總之，在此條款下，很大程度上約束了開發(fā)商在售樓廣告和宣傳資料中允諾的任意性，并且一旦發(fā)生符合第二條規(guī)定的廣告允諾未兌現(xiàn)，則購房者可以要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，而不用擔(dān) 第 5 頁 共 7 頁 心開發(fā)商說可以退房。當(dāng)然，與消法不同的是，此退一賠一是指退賠購房者已支付房款的一倍，而不是房?jī)r(jià)款的一倍。在房?jī)r(jià)上漲的情況下，出現(xiàn)了開發(fā)商將房屋以高價(jià)另售第三人，并搶先辦理商品房預(yù)售登記的情況。最初的開發(fā)商制作的商品房認(rèn)購書一般都比較簡(jiǎn)單，購房者在簽署認(rèn)購書時(shí)支付一定比例的訂金。什么才算 “ 對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響 ” 。因此，第一條進(jìn)一步規(guī)定： “ 但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。大家可能還記得，東南亞金融危機(jī)以來，我國商品房市場(chǎng)遭受重創(chuàng)，價(jià)
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