審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用下(編輯修改稿)
2025-05-13 22:44 本頁面
【文章內容簡介】 法律另有規(guī)定或當事人另有約定的除外的規(guī)定，在法律、法規(guī)沒有規(guī)定或者當事人沒有約定的情況下，房屋的風險轉移應適用該條規(guī)定。因此，《解釋》第11條第2款明確規(guī)定：“房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔。買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外?！薄 “?、商品房包銷合同的認定處理 商品房包銷是盛行于我國香港和臺灣地區(qū)的一種商品房銷售方式，隨后進入我國內地。它在促進商品房市場快速發(fā)展的同時，也帶來了諸多糾紛。在廣東、上海、北京等一些經濟發(fā)達城市，很早就已出現(xiàn)因包銷引發(fā)的訴訟，最高法院也已審結多起此類案件。但因內地對商品房包銷尚無規(guī)定，因此，急需對包銷予以認定?！ 「鶕痉▽嵺`中遇到的包銷行為的一般做法，包銷是出賣人與包銷人簽訂商品房包銷合同，約定在包銷期內，出賣人將已竣工或者尚未建成但符合預售條件的房屋，確定包銷基價交由包銷人以出賣人的名義與買受人簽訂商品房買賣合同，包銷期限屆滿，包銷人以約定的包銷價格買入未出售的剩余商品房的行為。對包銷的性質認定有三種觀點。一是附條件的代理說。認為包銷是包銷人以出賣人的名義銷售商品房，賺取差價利益，但包銷人在包銷期滿后購買未出售的房屋。二是買賣說。認為包銷人最終購買所包銷的商品房，包銷人雖以出賣人的名義銷售商品房，但實質上是包銷人在為自身利益銷售商品房。包銷價格的確定，已在出賣人和包銷人之間成立了買賣關系，只是未生效而已。三是兩合行為說。認為包銷是一種兼具代理和買賣特征的民事法律行為，在包銷期內為一種委托代理關系，包銷期屆滿后則為一種買賣關系?！ 」P者認為因目前對商品房包銷沒有規(guī)定，《解釋》也不便對包銷行為的性質給予歸類，而只宜按照包銷的通常做法，根據合同法第七條、第八條、第一百二十四條規(guī)定，將其定性為無名合同。根據包銷的實踐做法，《解釋》第20條規(guī)定：對包銷期滿后的剩余房屋，當事人有約定的，按照約定處理，沒有約定或約定不明的，由包銷人按包銷價格購買。為便于包銷糾紛的及時解決，《解釋》第22條同時對因包銷引發(fā)的訴訟主體問題也作了明確規(guī)定。根據合同的相對性原則，因包銷合同發(fā)生的糾紛，訴訟主體為出賣人與包銷人。因買賣合同發(fā)生的糾紛，訴訟主體為出賣人與買受人，盡管商品房買賣合同是包銷人出面與買受人簽訂的，但因包銷人是以出賣人名義與買受人簽訂的合同，而且商品房買賣合同的主體仍是出賣人，因此，買賣合同糾紛的訴訟當事人應為出賣人和買受人。但如果出賣人、買受人、包銷人三方在買賣合同中約定包銷人與出賣人共同承擔履行義務的，包銷人也應作為當事人參加訴訟?！ 【拧⑸唐贩繐ＹJ款合同糾紛的處理 說到商品房擔保貸款合同，就必然會涉及到商品房按揭的問題。按揭是英美法系不動產擔保的一項基本制度，與大陸法系的讓與擔保制度大致相同。商品房按揭是從香港傳入我國內地的一種融資購樓方式，包括樓花按揭和現(xiàn)樓按揭。我國內地法律沒有按揭的稱謂，只是在2000年最高法院審委會審議的《關于適用擔保法若干問題的解釋(送審稿)》的說明中，涉及到樓花按揭。該說明將樓花按揭
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