審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件司法解釋的理解與適用下-免費(fèi)閱讀
【正文】 據(jù)此，人民法院在銀行提起轉(zhuǎn)讓商品房買(mǎi)賣(mài)合同權(quán)利的訴訟時(shí)，應(yīng)通知出賣(mài)人參加訴訟。”而在買(mǎi)受人與出賣(mài)人因商品房買(mǎi)賣(mài)合同發(fā)生的糾紛訴訟中，銀行對(duì)雙方爭(zhēng)議的標(biāo)的買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系沒(méi)有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)，因此，銀行不能作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人參加訴訟，而只是案件處理結(jié)果與其有法律上利害關(guān)系的無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人，它只可申請(qǐng)參加訴訟或者由人民法院通知參加訴訟。一是銀行作為擔(dān)保權(quán)人，可依據(jù)對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物所享有的擔(dān)保物權(quán)，作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人向人民法院提起訴訟，人民法院將商品房買(mǎi)賣(mài)合同與商品房擔(dān)保貸款合同關(guān)系一并解決，否則人民法院應(yīng)僅審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同?！督忉尅返?4條規(guī)定，因商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。認(rèn)為樓花按揭與讓與擔(dān)保都淵源與羅馬法的信托擔(dān)保。同時(shí)，《關(guān)于適用擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋》第47條明確規(guī)定了依法獲準(zhǔn)尚無(wú)建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物可作為抵押權(quán)的標(biāo)的物。我國(guó)內(nèi)地法律沒(méi)有按揭的稱(chēng)謂，只是在2000年最高法院審委會(huì)審議的《關(guān)于適用擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋(送審稿)》的說(shuō)明中，涉及到樓花按揭。根據(jù)包銷(xiāo)的實(shí)踐做法，《解釋》第20條規(guī)定：對(duì)包銷(xiāo)期滿后的剩余房屋，當(dāng)事人有約定的，按照約定處理，沒(méi)有約定或約定不明的，由包銷(xiāo)人按包銷(xiāo)價(jià)格購(gòu)買(mǎi)。一是附條件的代理說(shuō)。因此，《解釋》第11條第2款明確規(guī)定：“房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣(mài)人承擔(dān)，交付使用后由買(mǎi)受人承擔(dān)。至于房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間問(wèn)題，當(dāng)事人可另行協(xié)商約定，沒(méi)有約定的，按照《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條的規(guī)定，預(yù)售商品房的買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)自房屋交付使用之日起90日內(nèi)，現(xiàn)售商品房的買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)自買(mǎi)賣(mài)合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)協(xié)助買(mǎi)受人辦理，并提供必要的證明文件。但在審判實(shí)踐中，存在著因當(dāng)事人在簽訂商品房 買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)對(duì)房屋的交付使用約定不明而導(dǎo)致的大量糾紛。它只是以合同法第一百一十三條和《消法》第四十九條規(guī)定的懲罰性賠償責(zé)任原則為依據(jù)，但不是對(duì)《消法》第49條規(guī)定的直接適用?！ 【C上，經(jīng)多次討論研究認(rèn)為，根據(jù)《消法》第四十九條和合同法第一百一十三條所確立的懲罰性賠償原則精神，對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同中的某些出賣(mài)人違約惡意和欺詐的行為可有條件地適用懲罰性賠償?？紤]到我國(guó)的實(shí)際情況，筆者認(rèn)為，商品房買(mǎi)賣(mài)合同目前不宜直接適用《消法》第四十九條的規(guī)定。第三，在我國(guó)，《消法》第四十九條首次在立法上確立了懲罰性賠償制度，隨后在合同法第一百一十三條的合同責(zé)任中也明確了懲罰性賠償制度，此外，合同法第十四條第二款對(duì)當(dāng)事人在合同中約定的違約金不是過(guò)分高于實(shí)際損失的也予以認(rèn)可，這其中就包含了對(duì)違約行為的懲罰性賠償。五是訂立合同時(shí)，出賣(mài)人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。據(jù)此規(guī)定，買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物所有權(quán)一般自交付時(shí)起轉(zhuǎn)移。如果當(dāng)事人在合同中明確約定房屋的交付使用不僅是轉(zhuǎn)移房屋占有，還應(yīng)辦理房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記的，出賣(mài)人就應(yīng)按約定履行義務(wù)。而從法理上講，風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任則是隨著標(biāo)的物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移的。但因內(nèi)地對(duì)商品房包銷(xiāo)尚無(wú)規(guī)定，因此，急需
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