【文章內(nèi)容簡介】 品房買賣合同而簽訂的協(xié)議，應(yīng)屬于商品房買賣合同的預(yù)約合同，即認(rèn)購書與商品房買賣合同是預(yù)約與本約的關(guān)系。 　　對(duì)當(dāng)事人在簽訂認(rèn)購書時(shí)，約定交付定金的，根據(jù)《擔(dān)保法》第89條、《關(guān)于適用擔(dān)保法若干問題的解釋》第115條的規(guī)定，該定金為立約定金。根據(jù)當(dāng)事人的約定和法律關(guān)于定金的規(guī)定，在因當(dāng)事人一方違反認(rèn)購書約定，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，按照定金罰則承擔(dān)責(zé)任，即交付定金的當(dāng)事人一方違約的，喪失取回定金的權(quán)利；收取定金的當(dāng)事人一方違約的，應(yīng)雙倍返還對(duì)方當(dāng)事人定金。如當(dāng)事人雙方均無違約行為，只是就有關(guān)條款協(xié)商不一致，或者因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，如不可抗力和其他當(dāng)事人意志以外的因素而導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，收取定金的當(dāng)事人一方應(yīng)將定金返還給對(duì)方當(dāng)事人。 　　六、懲罰性賠償責(zé)任的適用 　　理論界和實(shí)務(wù)界關(guān)于商品房買賣合同能否適用懲罰性賠償責(zé)任的爭論，主要集中反映在能否適用《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》（以下簡稱《消法》）第49條的問題上。反對(duì)意見認(rèn)為，傳統(tǒng)民法理論的民事賠償主要以補(bǔ)償性為主，且懲罰性賠償主要適用于侵權(quán)責(zé)任。我國的懲罰性賠償雖在《消法》第49條和《合同法》第113條有明確規(guī)定，但其主要是產(chǎn)品質(zhì)量方面的責(zé)任，適用范圍不包括商品房在內(nèi)。其次，商品房買賣數(shù)額巨大，懲罰性賠償將導(dǎo)致雙方利益顯失平衡，商品房質(zhì)量問題可通過瑕疵擔(dān)保責(zé)任制度得到更妥善的解決。最后，對(duì)出賣人的欺詐行為難以認(rèn)定，很難操作。贊成觀點(diǎn)認(rèn)為，商品房買賣合同應(yīng)適用《消法》第49條的規(guī)定?！断ā返牧⒎ㄕ卟]有將商品房買賣排除在《消法》之外，商品房、出賣人、買受人分別屬于《消法》第49條調(diào)整的商品、經(jīng)營者、和消費(fèi)者。從文義上解釋，《消法》第49條所說的商品，既包括動(dòng)產(chǎn)，也包括不動(dòng)產(chǎn)，不能把商品僅僅理解為動(dòng)產(chǎn)商品。《合同法》在違約責(zé)任中的第113條第2款仍然重申了《消法》第49條，并未對(duì)商品的外延作出限制。 　　從我國《合同法》和《消法》的規(guī)定看，對(duì)商品房能否直接適用《消法》第49條的規(guī)定沒有明確的規(guī)定，《消法》第49條和《合同法》第113條的規(guī)定適用條件僅僅限于提供的商品和服務(wù)有欺詐行為，而商品房是否屬于其適用范圍也沒有明確規(guī)定，學(xué)術(shù)界和實(shí)務(wù)界也認(rèn)識(shí)不一?？紤]到我國的實(shí)際情況，我們認(rèn)為，商品房買賣合同目前不宜直接適用《消法》第49條的規(guī)定。但對(duì)商品房買賣行為中，出賣人利用其優(yōu)勢地位，為追求最大經(jīng)濟(jì)利益，采取欺詐手段與買受人簽訂合同，或簽訂合同后又惡意違約的行為，應(yīng)給予制裁。理由如下：第一、出賣人的惡意違約和欺詐行為完全摒棄了誠實(shí)信用原則，嚴(yán)重?fù)p害了市場經(jīng)濟(jì)的交易安全秩序，它同因客觀原因?qū)е潞贤荒苈男械那闆r有本質(zhì)區(qū)別，對(duì)此類行為僅僅依靠補(bǔ)償性的賠償是無法彌補(bǔ)買受人損失的，也不能有效地制裁和遏制出賣人惡意違約和欺詐的行為。第二、從各國對(duì)損害賠償制度的研究和審判實(shí)踐看，也均未對(duì)懲罰性賠償?shù)脑瓌t予以否定，而且懲罰性賠償以其全面補(bǔ)償受害人的損失、制裁懲罰和遏制不法行為等多重功能，已逐漸英美法和大陸法的各個(gè)國家立法逐步采納，并由侵權(quán)糾紛向合同糾紛的方向延伸和擴(kuò)展。美國司法部的研究資料表明，1985年至1995年的十年間，法院將懲罰性賠償責(zé)任適用于合同糾紛中的數(shù)量是侵權(quán)案件的3倍。第三、在我國，《消法》第49條首次在立法上確立了懲罰性賠償制度，隨后在《合同法》第113條的合同責(zé)任中也明確了懲罰性賠償制度，此外，《合同法》第14條第2款對(duì)當(dāng)事人在合同中約定的違約金不是過分高于實(shí)際損失的也予以認(rèn)可，這其中就包含了對(duì)違約行為的懲罰性賠償。同時(shí)，實(shí)務(wù)中對(duì)《商品房銷售管理辦法》第20條關(guān)于面積誤差絕對(duì)值超出3％部分的房價(jià)款實(shí)行雙倍返還規(guī)定的執(zhí)行效果也很好。由此可見，我國立法對(duì)懲罰性賠償適用于合同責(zé)任不是絕對(duì)否定的，且具有良好的社會(huì)基礎(chǔ)。 　　綜上，經(jīng)多次討論研究認(rèn)為，根據(jù)《消法》第49條和《合同法》第113條所確立的懲罰性賠償原則精神，對(duì)商品房買賣合同中的某些出賣人違約惡意和欺詐的行為可有條件地適用懲罰性賠償。為此，結(jié)合審判實(shí)踐和商品房買賣合同糾紛的實(shí)際情況，《解釋》第8條、第9條明確規(guī)定了五種適用懲罰性賠償責(zé)任的情形：一是商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；二是商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；三是訂立合同時(shí)，出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；四是在訂立合同時(shí)，出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；五是訂立合同時(shí)，出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。由此五種情形導(dǎo)致商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除時(shí)，買受人除可請(qǐng)求出賣人返還已付購房款及利息、賠償損失外，還可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。由此可見，《解釋》所規(guī)定的懲罰性賠償責(zé)任在適用條件和結(jié)果上都與《消法》第49條的規(guī)定有所不同。它只是以《合同法》第113條和《消法》第49條規(guī)定的懲罰性賠償責(zé)任原則為依據(jù)，但不是對(duì)《消法》第49條規(guī)定的直接適用。這樣既注意到依法有效維護(hù)買受人的合法權(quán)益，又考慮到商品房開發(fā)經(jīng)營過程中的實(shí)際情況，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，這也是符合國際立法趨勢和我國當(dāng)前社會(huì)發(fā)展需要的。 　　七、房屋的交付使用和風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任承擔(dān) 　　因房屋交付使用引發(fā)的訴訟，主要涉及到房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移和風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)及違約金的計(jì)算等問題。 　?。ㄒ唬┓课莸慕桓妒褂?。《合同法》第133條和第135條規(guī)定，商品房買賣合同的出賣人負(fù)有向買受人交付房屋并轉(zhuǎn)移所有權(quán)的義務(wù)，買賣合同的標(biāo)的物所有權(quán)自交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定的除外。據(jù)此規(guī)定，買賣合同的標(biāo)的物所有權(quán)一般自交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，而根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第60條、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)房屋的所有權(quán)則從辦理所有權(quán)登記手續(xù)時(shí)起轉(zhuǎn)移，這也是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方式和要件。因此，房屋所有權(quán)就應(yīng)從辦理所有權(quán)登記手續(xù)時(shí)轉(zhuǎn)移。 　　但在審判實(shí)踐中，存在著因當(dāng)事人在簽訂商品房買賣合同時(shí)對(duì)房屋的交付使用約定不明而導(dǎo)致的大量糾