北京高級(jí)人民法院有關(guān)審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)-全文預(yù)覽
【正文】 予支持。（2）“以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓”是指買賣雙方之間存在以合理價(jià)格轉(zhuǎn)讓房屋的交易行為，且買受人已實(shí)際全部或部分支付了房屋價(jià)款。買受人、借名人均要求繼續(xù)履行合同的，可以參照本意見(jiàn)第十三條第一款的規(guī)定處理。但是，該房屋因登記人的債權(quán)人查封或其他原因依法不能辦理轉(zhuǎn)移登記，或者涉及善意交易第三人利益的除外。買受人中之一人起訴要求出賣人繼續(xù)履行買賣合同，出賣人以房屋已轉(zhuǎn)讓給他人為由提出抗辯的，法院可以根據(jù)案件具體情況決定是否追加其他買受人作為第三人參加訴訟；其他買受人另行提起訴訟要求繼續(xù)履行合同的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)前款原則協(xié)調(diào)處理。但居住人的相關(guān)權(quán)益應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒杀Ｗo(hù)。合同約定的履行期限屆滿時(shí)針對(duì)出賣人的強(qiáng)制措施仍未解除，致使買受人不能辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可以參照本意見(jiàn)第八條第二款規(guī)定的內(nèi)容處理。出賣人在合同約定的履行期限屆滿時(shí)仍未履行消滅抵押權(quán)的義務(wù)，致使買受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，買受人請(qǐng)求解除合同，并要求出賣人承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任的，應(yīng)予支持；買受人要求繼續(xù)履行合同，辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，經(jīng)法院釋明后仍堅(jiān)持不變更的，對(duì)其訴訟請(qǐng)求，不予支持，但買受人同意并能夠代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。出賣人轉(zhuǎn)讓的經(jīng)濟(jì)適用住房的原購(gòu)房合同系（含）之前簽訂，當(dāng)事人又在轉(zhuǎn)讓該已購(gòu)房屋的合同中約定在限制上市交易期限屆滿后再辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記或在一審法庭辯論終結(jié)前該房屋已具備上市交易條件的，可以認(rèn)定合同有效。買受人符合《物權(quán)法》第一百零六條第一款規(guī)定的善意取得構(gòu)成要件辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，其他共有人要求追回該房屋的，不予支持。其他補(bǔ)充資料見(jiàn)附錄律師解讀：效力性規(guī)定】第四條對(duì)以將來(lái)可能取得所有權(quán)的房屋為標(biāo)的物的買賣合同，法院不應(yīng)僅以出賣人在簽訂合同時(shí)尚未取得房屋所有權(quán)為由認(rèn)定買賣合同無(wú)效?！韭蓭熃庾x：效力性規(guī)定。】因可歸責(zé)于當(dāng)事人一方的原因致使房屋買賣合同未能訂立，預(yù)約協(xié)議約定有定金條款的，應(yīng)當(dāng)適用定金罰則；沒(méi)有約定定金條款，或者定金處罰數(shù)額不足以彌補(bǔ)守約方實(shí)際損失的，違約方應(yīng)當(dāng)賠償守約方因此所受到的信賴?yán)鎿p失。【律師解讀：合同成立的認(rèn)定。但法律、司法解釋另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。特此通知。執(zhí)行中有何問(wèn)題，請(qǐng)及時(shí)報(bào)告市高級(jí)人民法院民一庭。商品房買賣合同糾紛案件，可以參照本意見(jiàn)處理?！康诙l當(dāng)事人簽訂的預(yù)購(gòu)書(shū)、購(gòu)房意向書(shū)等協(xié)議已經(jīng)具備了擬購(gòu)房屋的基本狀況、價(jià)款數(shù)額、價(jià)款支付方式等合同主要內(nèi)容的，可以認(rèn)定為房屋買賣合同，但當(dāng)事人另有約定的除外。對(duì)合同欠缺的前款規(guī)定以外的其他內(nèi)容，當(dāng)事人達(dá)不成協(xié)議的，人民法院依照合同法第六十一條、第六十二條、第一百二十五條等有關(guān)規(guī)定予以確定。北京高院主要考慮便利原則，不違反合同法】第三條《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第（六）項(xiàng)“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)”的房屋不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，在性質(zhì)上不屬于《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（二）》第十四條規(guī)定中的“效力性強(qiáng)制性規(guī)
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