《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售工作的法律影響及對策-文庫吧
2025-01-11 01:10 本頁面
【正文】 的承諾，不包括對服務(wù)或其它軟件環(huán)境的承諾。也就是說，本條并未規(guī)定開發(fā)商需要對小區(qū)內(nèi)未來的居住人員群體、物業(yè)服務(wù)等軟件環(huán)境的說明和承諾承擔(dān)視為合同內(nèi)容的責(zé)任。 再次，開發(fā)商需要負(fù)責(zé)的廣告承諾應(yīng)當(dāng)是 具體確定 的。也就是說， 如果開發(fā)商明確承諾了某個事項，就必須做到，否則要承擔(dān)違約責(zé)任。如果開發(fā)商的允諾是比較模糊的，或者是未具體確定，就不一定要承擔(dān) 視為合同內(nèi)容的 責(zé)任。例如，如果開發(fā)商承諾將會有一個 “帶游泳池的會所 ”，就是一個具體確定的允諾。如果開發(fā)商承諾將會有一個 “高檔會所 ”，就會所的硬件內(nèi)容而言，就不是一個具體確定的允諾。 b． 對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響。 這一條件，將主要由法院自由裁量，就是由法官根據(jù)情況自行決定，法律不作明確規(guī)定，所以目前很難準(zhǔn)確預(yù)測什么樣的允諾才是 對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的 確定有重大影響 ，對此，需跟蹤研究法院的司法實踐來判斷。 ③ 本條規(guī)定限定廣告直接進(jìn)入合同內(nèi)容的條件中， 說明和允諾具體確定 ， 及對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響這兩個條件 法院自由裁量的尺度非常大。我將繼續(xù)關(guān)注法院的審判實踐，以得到更準(zhǔn)確的信息。 ④ 在《解釋》頒布前，開發(fā)商對廣告和宣傳資料承擔(dān)的責(zé)任是比較輕的， 只要銷售廣告和宣傳資料中的內(nèi)容并未明確寫入合同，法院一般就依據(jù)《銷售管理條例》第十五條的規(guī)定不予認(rèn)定，開發(fā)商就不必承擔(dān)責(zé)任，法院認(rèn)定買賣雙方的權(quán)利義務(wù)僅以正式合同中明示的內(nèi)容為基 礎(chǔ)。這對開發(fā)商是非常有利的。 但是，按照《解釋》這一條的規(guī)定，開發(fā)商對廣告和宣傳資料承擔(dān)的責(zé)任大大加重。因此，對于開發(fā)商而言，應(yīng)當(dāng)特別注重對 銷售廣告和宣傳資料 發(fā)布前的審核，使其準(zhǔn)確地反映實際情況，避免夸大或不準(zhǔn)確的宣傳，以免承擔(dān)不必要的責(zé)任。 尤其應(yīng)當(dāng)注意的是：開發(fā)商在商品房廣告宣傳中，往往會涉及到有關(guān)商品房 “周邊環(huán)境、市政條件和設(shè)施、城市規(guī)劃、商業(yè)前景 ”等內(nèi)容，雖然本條排除了開發(fā)商對上述宣傳內(nèi)容承擔(dān)直接 視為合同內(nèi)容 的責(zé)任，但是，從《合同法》規(guī)定的 “誠信原則 ”考慮，這些廣告宣傳的內(nèi)容如果不能實現(xiàn)，極易引起購 房者提起有關(guān)欺詐的訴訟糾紛。這一點應(yīng)當(dāng)引起開發(fā)商的對廣告宣傳內(nèi)容的極大重視，并謹(jǐn)慎從事。 4． 關(guān)于《解釋》第四條 原文：第四條出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立 商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng) 將定金返還買受人。 解讀：本條規(guī)定了開發(fā)商以預(yù)定方式收取的定金的，如果未簽署買賣合同時的處理方式，其中： ① 開發(fā)商以 認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金 的性質(zhì)是訂約擔(dān)保，不是履約擔(dān)保。意思是說：該定金擔(dān)保的是雙方最終須簽署正式買賣合同的行為，而不是未來正式的買賣合同項下的具體義務(wù)。 ② 如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金 的規(guī)定處理， 意思是：如果因為繳納定金的買家的原因，例如買家反悔，而未訂立買賣合同，則定金不予退還；如果因為收受定金的開發(fā)商的原因，例如開發(fā)商已經(jīng)將相應(yīng)房屋另售，而未訂立買賣合同，則應(yīng)雙倍返還定金。 如果 因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的， 定金返還。 但是，真正的問題在于，到底哪些情 況應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為 一方的原因 ，哪些情況應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為 不可歸責(zé)雙方的事由 ，在《解釋》中仍未解決，把這個問題推給了法官進(jìn)行自由裁量。這樣規(guī)定對開發(fā)商非常不利。我提醒開發(fā)商在簽署 認(rèn)購、訂購、預(yù)訂 協(xié)議并收受定金時，須特別慎重，全面考慮樓盤的具體情況，并將有關(guān)的協(xié)議交給專業(yè)的法律專家進(jìn)行審核，研究確定認(rèn)購合同文件的法律條款。 例如，在簽署認(rèn)購協(xié)議后，討論正式買賣合同時，買家可以針對合同具體條款找出種種理由，使雙方無法達(dá)成協(xié)議。對這種情況，如果認(rèn)定為開發(fā)商的原因，則開發(fā)商須雙倍返還定金；如果認(rèn)定為不可歸責(zé)雙方的事由，返還定金，對 開發(fā)商仍然很不利，未達(dá)到鎖定客戶的目的。針對這種情況，開發(fā)商可以考慮在簽署認(rèn)購協(xié)議時，就把未來正式合同的全部條款全部擬定，作為認(rèn)購協(xié)議的附件，并由買家確認(rèn)已經(jīng)全面了解該等文件的內(nèi)容。在認(rèn)購協(xié)議中，還須約定未來的正式合同將按照附件中的合同條款簽署，以擺脫不利處境。 5． 關(guān)于《解釋》第五條 原文：第五條商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》 第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。 解讀：這一條是對預(yù)訂協(xié)議效力處理的規(guī)定，其 中： ① 認(rèn)購協(xié)議被認(rèn)定為商品房買賣合同的條件同時具備以下兩個條件： a．認(rèn)購協(xié)議具備符合《銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的內(nèi)容，即：當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；商品房基本狀況；商品房的銷售方式；商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；交付使用條件及日期；裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；面積差異的處理方式；辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；解決爭議的方法；違約責(zé)任； 但是，就這一條而言，認(rèn)購協(xié)議是否須具備上述的全 部條款，缺一不可，方可被認(rèn)定為買賣合
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