關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售工作的法律影響及對策-免費閱讀
【正文】 但事實上，針對規(guī)模較大而又同時交房的社區(qū)，這個辦證期限事實上是有困難的。我的上述理解是否正確尚待司法實踐的檢驗。 15． 關于《解釋》第十七條 原文： 第十七條商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法， 違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定： 逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的 金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。 解讀：本條規(guī)定了房屋實際面積與合同約定面積不符，而合同沒有約定或者約 定不明確 時的處理原則，其中對面積誤差比絕對值超出３％的情況賦予買受人解除合同的權利，及買受人不解除合同時開發(fā)商雙倍返還超出部分差價。但是， 房屋質量問題 嚴重到什么程度才算是 影響正常居住使用 ，并不是一個確定的標準，很大程度上依賴于法官的自由裁量權。 解讀：本條規(guī)定將開發(fā)商達到房屋主體結構合格作為硬性的要求，否則買受人 有權請求解除合同。因此，我建議開發(fā)商應當加強銷售控制，避免一房多賣的情況出現(xiàn)。 ③ 由于目前房地產(chǎn)經(jīng)營中，在銷售前抵押房屋是開發(fā)商經(jīng)常采用的經(jīng)營策略，所以，我建議，在銷售工作中，開發(fā)商一定要將已經(jīng)發(fā)生的抵押告知買受人，并盡量采取書面方式，并留存證據(jù)，以避免巨額賠償責任。 ⑤ 就懲罰性賠償?shù)念~度而言，某種程度上吸收了《消費者權益保護法》關于雙倍賠償?shù)牧⒎ň瘢⒉皇侵苯舆m用消法的規(guī)定 。 前述 a 條件的法理基礎是：因為銀行對抵押房產(chǎn)擁有處置優(yōu)先權，而在開發(fā)商不能按期償還銀行貸款 的情況下，銀行如果行使優(yōu)先權，則可能導致買家不能按期收房，這對買家是很大的風險。當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已 經(jīng)履行主要義務，對方接受的除外。對這種情況，如果認定為開發(fā)商的原因，則開發(fā)商須雙倍返還定金；如果認定為不可歸責雙方的事由，返還定金，對 開發(fā)商仍然很不利，未達到鎖定客戶的目的。 解讀：本條規(guī)定了開發(fā)商以預定方式收取的定金的，如果未簽署買賣合同時的處理方式，其中： ① 開發(fā)商以 認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金 的性質是訂約擔保，不是履約擔保。我將繼續(xù)關注法院的審判實踐，以得到更準確的信息。 再次，開發(fā)商需要負責的廣告承諾應當是 具體確定 的。 解讀：這一條的內(nèi)容是關于廣告宣傳與合同內(nèi)容的關系，非常重 要，其中： ① 銷售廣告 包括發(fā)布于所有載體的正式廣告，但是不包括新聞和軟性廣告中所透露的信息； 宣傳資料 包括向特定或不特定對象發(fā)出的所有有關房產(chǎn)的書面信息。 2． 關于《解釋》第二條 原文： 第二條出賣人未取得商品 房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的， 可以認定有效。而法院在審判中的做法，對規(guī)范開發(fā)商在房地產(chǎn)買賣中的行為具有極大的指導意義，這就是本文的目的所在。 一． 《解釋》的法律性質與其在我國商品房買賣法律體系中的地位 《解釋》的性質是司法解釋。 ③ 轉移房屋所有權于買受人意味著《解釋》的范圍將包括經(jīng)濟適用房買賣。當然，即使開發(fā)商在起訴前補正了這些批準文件，并不一定能確保法院確認合同有效，最終裁判結果將依賴于法官的自由裁量權。這一條件可以分解為：首先，開發(fā)商需要負責的廣告說明和承諾限于 規(guī)劃范圍內(nèi) ，也就是說，本條并未規(guī)定開發(fā)商對在廣告中對規(guī)劃范圍以外的周邊環(huán)境、周邊房屋、周邊相關設施的說明和承諾承擔視為合同內(nèi)容的責任。 b． 對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響。 尤其應當注意的是：開發(fā)商在商品房廣告宣傳中，往往會涉及到有關商品房 “周邊環(huán)境、市政條件和設施、城市規(guī)劃、商業(yè)前景 ”等內(nèi)容，雖然本條排除了開發(fā)商對上述宣傳內(nèi)容承擔直接 視為合同內(nèi)容 的責任，但是，從《合同法》規(guī)定的 “誠信原則 ”考慮，這些廣告宣傳的內(nèi)容如果不能實現(xiàn)，極易引起購 房者提起有關欺詐的訴訟糾紛。這樣規(guī)定對開發(fā)商非常不利。 b．開發(fā)商已經(jīng)收受購房款。 解讀：這一條對兩種因開發(fā)商過錯導致買受人無法取得所購房屋的情況，規(guī)定了對開發(fā)商的嚴厲的懲罰性賠償，其中： ① 對于買受人而言，所謂 商品房買 賣合同目的不能實現(xiàn) ，也就是合同目的落空，不僅包括買受人無法取得所購房屋，也包括雖然取得所購房屋，但是無法取得其產(chǎn)權。 ④ 此次《解釋》規(guī)定的開發(fā)商承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任性質是懲罰性賠償，就是在買受人可以行使的 解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失 的權利之外，還可以要求開發(fā)商承擔另外的賠償責任，而這種賠償并不一定是基于買受人的損失。 解讀：這一條對開發(fā)商銷售中未盡必要的告知義務設定了嚴厲的違約責任，其中： ① 本條與《解釋》第八條相同之處是也針對開發(fā)商的過錯設定了懲罰性賠償責任；不同之處是此條并未賦予買受人解除合同的權利。 在房地產(chǎn)開發(fā)銷售中，有些開發(fā)商因為銷售控制工作不到位 ，控制措施不得力，或疏于管理，可能導致這種一房多賣的情況出現(xiàn)。 ② 開發(fā)商還須注意的一個問題就是第二款講的買受人接到出賣人的書面 交房通知，無正當理由拒絕接收的 情況，這是開發(fā)商銷售工作中經(jīng)常遇到的問題。 （第一款） 交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內(nèi)拖延修復的，買 受人可以自行或者委托他人修復。也就是說，法院可以在查明事實后，直接判
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