【正文】 所有權(quán)就構(gòu)成了商品房買賣，為將《解釋》適用于經(jīng)濟(jì)適用房預(yù)留了地步?！督忉尅返男再|(zhì)決定了它并不是商品房買賣的新規(guī)則，而是對(duì)在審判工作中如何正確適用已有的關(guān)于商品房買賣法律、法規(guī)的說明。 3． 關(guān)于《解釋》第三條 原文： 第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。 這一條件，將主要由法院自由裁量，就是由法官根據(jù)情況自行決定，法律不作明確規(guī)定，所以目前很難準(zhǔn)確預(yù)測(cè)什么樣的允諾才是 對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的 確定有重大影響 ，對(duì)此，需跟蹤研究法院的司法實(shí)踐來判斷。我提醒開發(fā)商在簽署 認(rèn)購、訂購、預(yù)訂 協(xié)議并收受定金時(shí)，須特別慎重，全面考慮樓盤的具體情況，并將有關(guān)的協(xié)議交給專業(yè)的法律專家進(jìn)行審核，研究確定認(rèn)購合同文件的法律條款。 ② 開發(fā)商承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任須同時(shí)滿足以下兩個(gè)條 件： a． 開發(fā)商具備以下兩種過錯(cuò)之一：在已經(jīng)簽訂商品房買賣合同后，再將該商品房抵押給銀行，而未將該項(xiàng)抵押告知此前已簽約的買受人；或者是將房屋重復(fù)銷售的。也就是說，開發(fā)商如果有本條所列明的過錯(cuò)，如想請(qǐng)求解除合同、請(qǐng)求確認(rèn)合同無效、請(qǐng)求撤銷合同，應(yīng)依據(jù)其它的法律、法規(guī)，而不是依據(jù)本條規(guī)定。我建議開發(fā)商在銷售合同附件中將前述的規(guī)定轉(zhuǎn)化為合同的約定，并將買受人的正當(dāng)理由嚴(yán)格限定于幾種約定的情況，而不是泛泛 而談。 13． 關(guān)于《解釋》第十四條 原文：第十四條出賣人交付使用的房屋套內(nèi) 建筑面積或者建筑面積與商品房買 賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理： （一） 面積誤差比絕對(duì)值在３％以內(nèi)（含３％），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持； （二） 面積誤差比絕對(duì)值超出３％，買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。 （以上第一款） 合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金 融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利 息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。 ⑥ 我給開發(fā)商的建議是：除了在合同中明確約定提交產(chǎn)權(quán)辦 理產(chǎn)權(quán)文件的期限外，還要約定足夠的辦妥產(chǎn)權(quán)證的期限；并盡可能對(duì)逾期辦妥產(chǎn)權(quán)的違約金或者損失數(shù)額確定比較小的金額。 解讀：本條規(guī)定了在沒有合同約定時(shí) 違約金數(shù)額或者損失賠償額 的確定辦法，本條對(duì)法官對(duì)違約金的自由裁量權(quán)做了比較明確的數(shù)量上的限制。 需要特別說明的是：本條規(guī)定為法院 處理房屋質(zhì)量糾紛提供了很充足的法律依據(jù)。 （第一款） 房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)； 買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。 ⑥ 針對(duì)此條，我建議開發(fā)商的應(yīng)對(duì)措施是： a． 雖然按《解釋》這一條的規(guī)定，開發(fā)商未將開始銷售后的抵押通知已簽約的買家并不一定導(dǎo)致開發(fā)商承擔(dān)懲罰性賠償，但是我還是強(qiáng)烈建議開發(fā)商應(yīng)將開始銷售后的抵押及時(shí)通知已簽約的買家，或確保有足夠的應(yīng)對(duì)措施能夠保證在房產(chǎn)交付前解除抵押，以避免巨額賠償風(fēng)險(xiǎn)。 ② 但是，即使有前面的規(guī)定，如果買方已經(jīng)付完全款，并已經(jīng)收房，即使合同約定登記備案為生效條件而并未辦理登記備案，合同仍然有效。 ② 如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金 的規(guī)定處理， 意思是：如果因?yàn)槔U納定金的買家的原因，例如買家反悔，而未訂立買賣合同，則定金不予退還；如果因?yàn)槭帐芏ń鸬拈_發(fā)商的原因，例如開發(fā)商已經(jīng)將相應(yīng)房屋另售，而未訂立買賣合同，則應(yīng)雙倍返還定金。如果開發(fā)商的允諾是比較模糊的，或者是未具體確定，就不一定要承擔(dān) 視為合同內(nèi)容的 責(zé)任。實(shí)際上，開發(fā)商 未取得商品房預(yù)售許可證明 而訂立的商品房買賣合同無效，這在已有的法律規(guī)定中已經(jīng)明確，法院以往也基本是這樣作的。最高人民法院 《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》 對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售工作的法律影響及對(duì)策 2021 年 4 月 28 日，最高人民法院頒布了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（ 下稱 《解釋》），并將于 2021 年 6 月 1 日起實(shí)施。這一條隱含的另一層含義是：如果開發(fā)商在訂立商品房預(yù)售合同時(shí)尚未取得商品房預(yù)售許可證明，而 在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明 ，合同就有可能被法院認(rèn)定為有效，而不一定會(huì)被認(rèn)定無效。例如，如果開發(fā)商承諾將會(huì)有一個(gè) “帶游泳池的會(huì)所 ”，就是一個(gè)具體確定的允諾。 如果 因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的， 定金返還。 ③ 由于目前開發(fā)商使用的合同文本大部分都約定合同簽署即生效，并不以登 記備案為生效要件，故此條對(duì)開 發(fā)商的銷售工作沒有太大影響。 b． 嚴(yán)格銷售流程控制，避免重復(fù)銷售。 （第二款） 解讀：本條是關(guān)于房屋交付和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的規(guī)定，其中： ① 第一款確定的轉(zhuǎn)移占有視為交付是通常做法，開發(fā)商需要注意的是對(duì)轉(zhuǎn)移占有作更細(xì)致的約定，例如：約定交鑰匙為房屋轉(zhuǎn)移占有的標(biāo)志是一種合適的做法。在以往的房屋質(zhì)量糾紛中，對(duì)于