關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售工作的法律影響及對策(參考版)
2025-02-04 01:10本頁面
【正文】 。這就要求開發(fā)商大力加強(qiáng)工程后期管理，特別是竣工、驗(yàn)收、備案、測繪及辦證準(zhǔn)備工作，都需要有提前的安排和穩(wěn)妥的計劃。 我認(rèn)為，買家將在簽約時援引本條規(guī)定要求開發(fā)商在交付后 90 天內(nèi)辦妥產(chǎn)權(quán)。但是，對開發(fā)商來說最重要的是如何證明不是自己的原因。 ④ 就第二款確定的 違約金或者損失數(shù)額 確定辦法，如果合同中另有約定，則不適用該辦法。 ② 需要特別注意的是：本條規(guī)定的是買受人取得產(chǎn)權(quán)證辦理的期限，也就是辦理完畢產(chǎn)權(quán)登記的期限，這與 目前通常采用的約定開發(fā)商提交辦理產(chǎn)權(quán)登記文件的期限性質(zhì)不同，意味著將所有在政府機(jī)關(guān)辦事的程序和責(zé)任都加到了開發(fā)商身上，加重了開發(fā)商辦理產(chǎn)權(quán)方面的責(zé)任。（第二款） 解讀：本條規(guī)定了在沒有約定的情況下，因開發(fā)商的原因，導(dǎo)致買受人在規(guī)定期限內(nèi)未取得產(chǎn)權(quán)證時，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任，其中： ① 本條第一款第二項(xiàng)、第三項(xiàng)法定的期限和第一項(xiàng)約定的期限之間的關(guān)系是有沖突的，我目前理解為：第二項(xiàng)、第三項(xiàng)法定的期限僅在沒有第一項(xiàng)約定的期限時適用；如果買賣雙方約定了辦妥產(chǎn)權(quán)登記的期限，則適用約定期限。 16． 關(guān)于《解釋》第十八條 原文： 第十八條由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任： （一） 商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限； （二） 商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三） 商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起９０日。其中對逾期交付使用房屋的違約金數(shù)額或者損失賠償額按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房 屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定 ，這是保護(hù)買受人的規(guī)定。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部 門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同 類房屋 租金標(biāo)準(zhǔn)確定。 對于開發(fā)商而言，我建議將這些期限都在銷售合同或其附件中直接予以明確。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。 14． 關(guān)于《解釋》第十五條 原文： 第十五條根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。 按本條規(guī)定，如果合同中有約定的，按合同約定處理，而不是按照本條所列的兩項(xiàng)辦法處理。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補(bǔ)足，面積誤差比超出３％部分的房價款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí) 際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過３％部分的房價款由出 賣人雙倍返還買受人。也就是說，法院可以在查明事實(shí)后，直接判斷 “是否存在質(zhì)量問題 ”、 “質(zhì)量問題是否嚴(yán)重 ”、 “質(zhì)量問題是否嚴(yán)重到影響正常居住使用 ”等問題，并依據(jù)本條規(guī)定作出裁判。在以往的房屋質(zhì)量糾紛中，對于 “是否存在質(zhì)量問題 ”、 “質(zhì)量問題是否嚴(yán)重 ”、 “質(zhì)量問題是否嚴(yán)重到影響正常居住使用 ”等問題，法院往往并不作主觀判斷，而是依賴于專業(yè)鑒定機(jī)構(gòu)的判斷。對此還須繼續(xù)關(guān)注審判實(shí)踐。 （第二款）解讀：本條第一款對 房屋嚴(yán)重的質(zhì)量問題規(guī)定了買受人解除合同的權(quán)利，這是有 利于買受人的。 （第一款） 交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買 受人可以自行或者委托他人修復(fù)。因此，我建議開發(fā)商一定要加強(qiáng)工程質(zhì)量管理，確保房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量達(dá)到合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，至少應(yīng)達(dá)到 “合格 ”標(biāo)準(zhǔn)。需要注意的是，本條并未規(guī)定房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量須達(dá)到 “合同約定的標(biāo)準(zhǔn) ”，而是必須達(dá)到 “合格 ”。 11． 關(guān)于《解釋》第十二條 原文： 第十二條因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。 ② 開發(fā)商還須注意的一個問題就是第二款講的買受人接到出賣人的書面 交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的 情況，這是開發(fā)商銷售工作中經(jīng)常遇到的問題。 （第二款） 解讀：本條是關(guān)于房屋交付和風(fēng)險轉(zhuǎn)移的規(guī)定，其中： ① 第一款確定的轉(zhuǎn)移占有視為交付是通常做法，開發(fā)商需要注意的是對轉(zhuǎn)移占有作更細(xì)致的約定，例如：約定交鑰匙為房屋轉(zhuǎn)移占有的標(biāo)志是一種合適的做法。 10． 關(guān)于《解釋》第十一條 原文： 第十一條對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。《解釋》本條對這些情況規(guī)定了比較嚴(yán)厲的處理原則和辦法。 在房地產(chǎn)開發(fā)銷售中，有些開發(fā)商因?yàn)殇N售控制工作不到位 ，控制措施不得力，或疏于管理，可能導(dǎo)致這種一房多賣的情況出現(xiàn)。 解讀： 本條規(guī)定是對適用《合同法》第五十二條 “惡意串通損害第三人利益的合同無效 ”的具體適用說明。 ④ 如果發(fā)生本條所述情形，買賣雙方協(xié)商解除合同后，買受人是否仍具備懲罰 性賠償請求權(quán)？此問題我認(rèn)為從《解釋》字面理解有歧義，還須繼續(xù)關(guān)注司法實(shí)踐。 ② 如果依據(jù)其它的法律、法規(guī)規(guī)定，因開發(fā)商有本條所列明的過錯，而導(dǎo)致
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