關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售工作的法律影響及對(duì)策(存儲(chǔ)版)
【正文】 斷 “是否存在質(zhì)量問(wèn)題 ”、 “質(zhì)量問(wèn)題是否嚴(yán)重 ”、 “質(zhì)量問(wèn)題是否嚴(yán)重到影響正常居住使用 ”等問(wèn)題，并依據(jù)本條規(guī)定作出裁判。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。 16． 關(guān)于《解釋》第十八條 原文： 第十八條由于出賣(mài)人的原因，買(mǎi)受人在下列期限屆滿(mǎn)未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任： （一） 商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限； （二） 商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三） 商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起９０日。但是，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)最重要的是如何證明不是自己的原因。 。 ④ 就第二款確定的 違約金或者損失數(shù)額 確定辦法，如果合同中另有約定，則不適用該辦法。其中對(duì)逾期交付使用房屋的違約金數(shù)額或者損失賠償額按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房 屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定 ，這是保護(hù)買(mǎi)受人的規(guī)定。 14． 關(guān)于《解釋》第十五條 原文： 第十五條根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣(mài)人遲延交付房屋或者買(mǎi)受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。在以往的房屋質(zhì)量糾紛中，對(duì)于 “是否存在質(zhì)量問(wèn)題 ”、 “質(zhì)量問(wèn)題是否嚴(yán)重 ”、 “質(zhì)量問(wèn)題是否嚴(yán)重到影響正常居住使用 ”等問(wèn)題，法院往往并不作主觀(guān)判斷，而是依賴(lài)于專(zhuān)業(yè)鑒定機(jī)構(gòu)的判斷。因此，我建議開(kāi)發(fā)商一定要加強(qiáng)工程質(zhì)量管理，確保房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量達(dá)到合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，至少應(yīng)達(dá)到 “合格 ”標(biāo)準(zhǔn)。 （第二款） 解讀：本條是關(guān)于房屋交付和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的規(guī)定，其中： ① 第一款確定的轉(zhuǎn)移占有視為交付是通常做法，開(kāi)發(fā)商需要注意的是對(duì)轉(zhuǎn)移占有作更細(xì)致的約定，例如：約定交鑰匙為房屋轉(zhuǎn)移占有的標(biāo)志是一種合適的做法。 解讀： 本條規(guī)定是對(duì)適用《合同法》第五十二條 “惡意串通損害第三人利益的合同無(wú)效 ”的具體適用說(shuō)明。 b． 嚴(yán)格銷(xiāo)售流程控制，避免重復(fù)銷(xiāo)售。 我理解：雖然開(kāi)發(fā)商雖然有以上 a 項(xiàng)所列的過(guò)錯(cuò)，但仍然及時(shí)交付了房屋，并及時(shí)辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)，買(mǎi)受人將不能依據(jù)《解釋》本條提出懲罰性賠償要求。 ③ 由于目前開(kāi)發(fā)商使用的合同文本大部分都約定合同簽署即生效，并不以登 記備案為生效要件，故此條對(duì)開(kāi) 發(fā)商的銷(xiāo)售工作沒(méi)有太大影響。 5． 關(guān)于《解釋》第五條 原文：第五條商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》 第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。 如果 因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的， 定金返還。 但是，按照《解釋》這一條的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商對(duì)廣告和宣傳資料承擔(dān)的責(zé)任大大加重。例如，如果開(kāi)發(fā)商承諾將會(huì)有一個(gè) “帶游泳池的會(huì)所 ”，就是一個(gè)具體確定的允諾。 但是，《解釋》同時(shí)又規(guī)定了在同時(shí)滿(mǎn)足兩個(gè)條件的前提下，銷(xiāo)售廣告和宣傳資料中的特定內(nèi)容雖未寫(xiě)入合同，但是開(kāi)發(fā)商也要遵守，就是 視為合 同內(nèi)容。這一條隱含的另一層含義是：如果開(kāi)發(fā)商在訂立商品房預(yù)售合同時(shí)尚未取得商品房預(yù)售許可證明，而 在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明 ，合同就有可能被法院認(rèn)定為有效，而不一定會(huì)被認(rèn)定無(wú)效。 解讀：這一條的內(nèi)容是確定《解釋》的適用范圍，其中： ① 尚未建成或者已竣工 明確了《解釋》既適用于商品房預(yù)售，也適用于商品房現(xiàn)售。最高人民法院 《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》 對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售工作的法律影響及對(duì)策 2021 年 4 月 28 日，最高人民法院頒布了《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（ 下稱(chēng) 《解釋》），并將于 2021 年 6 月 1 日起實(shí)施。 三． 《解釋》相關(guān)條款解讀（本文中凡援引《解釋》之原文，均以 下劃線(xiàn) 標(biāo)注） 12 1． 關(guān)于《解釋》第一條 原文： 第一條本解釋所稱(chēng)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱(chēng)為出賣(mài)人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷(xiāo)售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于 買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。實(shí)際上，開(kāi)發(fā)商 未取得商品房預(yù)售許可證明 而訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，這在已有的法律規(guī)定中已經(jīng)明確，法院以往也基本是這樣作的。其法律影響就是 銷(xiāo)售廣告和宣傳資料 中的內(nèi)容不一定都進(jìn)入合同，開(kāi)發(fā)商不是一定要全部遵守銷(xiāo)售廣告和宣傳資料中的內(nèi)容。如果開(kāi)發(fā)商的允諾是比較模糊的，或者是未具體確定，就不一定要承擔(dān) 視為合同內(nèi)容的 責(zé)任。這對(duì)開(kāi)發(fā)商是非常有利的。 ② 如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金 的規(guī)定處理， 意思是：如果因?yàn)槔U納定金的買(mǎi)家的原因，例如買(mǎi)家反悔，而未訂立買(mǎi)賣(mài)合同，則定金不予退還；如果因?yàn)槭帐芏ń鸬拈_(kāi)發(fā)商的原因，例如開(kāi)發(fā)商已經(jīng)將相應(yīng)房屋另售，而未訂立買(mǎi)賣(mài)合同，則應(yīng)雙倍返還定金。在認(rèn)購(gòu)協(xié)議中，還須約定未來(lái)的正式合同將按照附件中的合同條款簽署，以擺脫不利處境。 ② 但是，即使有前面的規(guī)定，如果買(mǎi)方已經(jīng)付完全款，并已經(jīng)收房，即使合同約定登記備案為生效條件而并未辦理登記備案，合同仍然有效。如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有履行告知義務(wù)
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