關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售工作的法律影響及對策(存儲版)
【正文】 斷 “是否存在質量問題 ”、 “質量問題是否嚴重 ”、 “質量問題是否嚴重到影響正常居住使用 ”等問題，并依據(jù)本條規(guī)定作出裁判。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發(fā)生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。 16． 關于《解釋》第十八條 原文： 第十八條由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任： （一） 商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限； （二） 商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三） 商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起９０日。但是，對開發(fā)商來說最重要的是如何證明不是自己的原因。 。 ④ 就第二款確定的 違約金或者損失數(shù)額 確定辦法，如果合同中另有約定，則不適用該辦法。其中對逾期交付使用房屋的違約金數(shù)額或者損失賠償額按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構評定的同地段同類房 屋租金標準確定 ，這是保護買受人的規(guī)定。 14． 關于《解釋》第十五條 原文： 第十五條根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。在以往的房屋質量糾紛中，對于 “是否存在質量問題 ”、 “質量問題是否嚴重 ”、 “質量問題是否嚴重到影響正常居住使用 ”等問題，法院往往并不作主觀判斷，而是依賴于專業(yè)鑒定機構的判斷。因此，我建議開發(fā)商一定要加強工程質量管理，確保房屋主體結構質量達到合同約定的標準，至少應達到 “合格 ”標準。 （第二款） 解讀：本條是關于房屋交付和風險轉移的規(guī)定，其中： ① 第一款確定的轉移占有視為交付是通常做法，開發(fā)商需要注意的是對轉移占有作更細致的約定，例如：約定交鑰匙為房屋轉移占有的標志是一種合適的做法。 解讀： 本條規(guī)定是對適用《合同法》第五十二條 “惡意串通損害第三人利益的合同無效 ”的具體適用說明。 b． 嚴格銷售流程控制，避免重復銷售。 我理解：雖然開發(fā)商雖然有以上 a 項所列的過錯，但仍然及時交付了房屋，并及時辦理了產(chǎn)權過戶手續(xù)，買受人將不能依據(jù)《解釋》本條提出懲罰性賠償要求。 ③ 由于目前開發(fā)商使用的合同文本大部分都約定合同簽署即生效，并不以登 記備案為生效要件，故此條對開 發(fā)商的銷售工作沒有太大影響。 5． 關于《解釋》第五條 原文：第五條商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》 第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。 如果 因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的， 定金返還。 但是，按照《解釋》這一條的規(guī)定，開發(fā)商對廣告和宣傳資料承擔的責任大大加重。例如，如果開發(fā)商承諾將會有一個 “帶游泳池的會所 ”，就是一個具體確定的允諾。 但是，《解釋》同時又規(guī)定了在同時滿足兩個條件的前提下，銷售廣告和宣傳資料中的特定內容雖未寫入合同，但是開發(fā)商也要遵守，就是 視為合 同內容。這一條隱含的另一層含義是：如果開發(fā)商在訂立商品房預售合同時尚未取得商品房預售許可證明，而 在起訴前取得商品房預售許可證明 ，合同就有可能被法院認定為有效，而不一定會被認定無效。 解讀：這一條的內容是確定《解釋》的適用范圍，其中： ① 尚未建成或者已竣工 明確了《解釋》既適用于商品房預售，也適用于商品房現(xiàn)售。最高人民法院 《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》 對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售工作的法律影響及對策 2021 年 4 月 28 日，最高人民法院頒布了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（ 下稱 《解釋》），并將于 2021 年 6 月 1 日起實施。 三． 《解釋》相關條款解讀（本文中凡援引《解釋》之原文，均以 下劃線 標注） 12 1． 關于《解釋》第一條 原文： 第一條本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于 買受人，買受人支付價款的合同。實際上，開發(fā)商 未取得商品房預售許可證明 而訂立的商品房買賣合同無效，這在已有的法律規(guī)定中已經(jīng)明確，法院以往也基本是這樣作的。其法律影響就是 銷售廣告和宣傳資料 中的內容不一定都進入合同，開發(fā)商不是一定要全部遵守銷售廣告和宣傳資料中的內容。如果開發(fā)商的允諾是比較模糊的，或者是未具體確定，就不一定要承擔 視為合同內容的 責任。這對開發(fā)商是非常有利的。 ② 如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金 的規(guī)定處理， 意思是：如果因為繳納定金的買家的原因，例如買家反悔，而未訂立買賣合同，則定金不予退還；如果因為收受定金的開發(fā)商的原因，例如開發(fā)商已經(jīng)將相應房屋另售，而未訂立買賣合同，則應雙倍返還定金。在認購協(xié)議中，還須約定未來的正式合同將按照附件中的合同條款簽署，以擺脫不利處境。 ② 但是，即使有前面的規(guī)定，如果買方已經(jīng)付完全款，并已經(jīng)收房，即使合同約定登記備案為生效條件而并未辦理登記備案，合同仍然有效。如果開發(fā)商沒有履行告知義務
公司管理相關推薦
鄂ICP備17016276號-1