關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋對房地產開發(fā)企業(yè)銷售工作的法律影響及對策-wenkub
2023-02-11 01:10:14 本頁面
【正文】 重大影響 ，對此，需跟蹤研究法院的司法實踐來判斷。如果開發(fā)商的允諾是比較模糊的，或者是未具體確定，就不一定要承擔 視為合同內容的 責任。 其次，開發(fā)商需要負責的廣告承諾限于對 房屋及相關設施 的承諾，不包括對服務或其它軟件環(huán)境的承諾。其法律影響就是 銷售廣告和宣傳資料 中的內容不一定都進入合同，開發(fā)商不是一定要全部遵守銷售廣告和宣傳資料中的內容。 3． 關于《解釋》第三條 原文： 第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。實際上，開發(fā)商 未取得商品房預售許可證明 而訂立的商品房買賣合同無效，這在已有的法律規(guī)定中已經明確，法院以往也基本是這樣作的。因為經濟適用房的特點就是土地劃撥，買賣房產時不轉移國有土地使用權。 三． 《解釋》相關條款解讀（本文中凡援引《解釋》之原文，均以 下劃線 標注） 12 1． 關于《解釋》第一條 原文： 第一條本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于 買受人，買受人支付價款的合同?！督忉尅返男再|決定了它并不是商品房買賣的新規(guī)則，而是對在審判工作中如何正確適用已有的關于商品房買賣法律、法規(guī)的說明。最高人民法院 《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》 對房地產開發(fā)企業(yè)銷售工作的法律影響及對策 2021 年 4 月 28 日，最高人民法院頒布了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（ 下稱 《解釋》），并將于 2021 年 6 月 1 日起實施。由于法律、法規(guī)的規(guī)定不能涵蓋實際工作中發(fā)生的種種情況，所以，最高法頒布《解釋》，對如何確定商品房買賣中的多種行為的法律性質及法律后果做了細致的規(guī)定，其目的就是明確法院在審判中遇到這些情況時，應如 何具體地適用上述法律、法規(guī)。 解讀：這一條的內容是確定《解釋》的適用范圍，其中： ① 尚未建成或者已竣工 明確了《解釋》既適用于商品房預售，也適用于商品房現(xiàn)售?！督忉尅氛J定 轉移房屋所有權就構成了商品房買賣，為將《解釋》適用于經濟適用房預留了地步。這一條隱含的另一層含義是：如果開發(fā)商在訂立商品房預售合同時尚未取得商品房預售許可證明，而 在起訴前取得商品房預售許可證明 ，合同就有可能被法院認定為有效，而不一定會被認定無效。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。 但是，《解釋》同時又規(guī)定了在同時滿足兩個條件的前提下，銷售廣告和宣傳資料中的特定內容雖未寫入合同，但是開發(fā)商也要遵守，就是 視為合 同內容。也就是說，本條并未規(guī)定開發(fā)商需要對小區(qū)內未來的居住人員群體、物業(yè)服務等軟件環(huán)境的說明和承諾承擔視為合同內容的責任。例如，如果開發(fā)商承諾將會有一個 “帶游泳池的會所 ”，就是一個具體確定的允諾。 ③ 本條規(guī)定限定廣告直接進入合同內容的條件中， 說明和允諾具體確定 ， 及對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響這兩個條件 法院自由裁量的尺度非常大。 但是，按照《解釋》這一條的規(guī)定，開發(fā)商對廣告和宣傳資料承擔的責任大大加重。 4． 關于《解釋》第四條 原文：第四條出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立 商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當 將定金返還買受人。 如果 因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的， 定金返還。 例如，在簽署認購協(xié)議后，討論正式買賣合同時，買家可以針對合同具體條款找出種種理由，使雙方無法達成協(xié)議。 5． 關于《解釋》第五條 原文：第五條商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》 第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。 6． 關于《解釋》第六條 原文：第六條當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備 案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持。 ③ 由于目前開發(fā)商使用的合同文本大部分都約定合同簽署即生效，并不以登 記備案為生效要件，故此條對開 發(fā)商的銷售工作沒有太大影響。 b． 開發(fā)商以上的過錯導致買受人無法取得所購房產；或無法取得所購房產的產權。 我理解：雖然開發(fā)商雖然有以上 a 項所列的過錯，但仍然及時交付了房屋，并及時辦理了產權過戶手續(xù)，買受人將不能依據《解釋》本條提出懲罰性賠償要求。 這對開發(fā)商是非常嚴厲的，須特別地加以注意。 b． 嚴格銷售流程控制，避免重復銷售。 ② 如果依據其它的法律、法規(guī)規(guī)定，因開發(fā)商有本條所列明的過錯，而導致合同無效，或合同被撤銷，或合同被解除，買受人就有權請求開發(fā)商承擔懲罰性賠償責任。 解讀： 本條規(guī)定是對適用《合同法》第五十二條 “惡意串通損害第三人利益的合同無效 ”的具體適用說明?！督忉尅繁緱l對這些情況規(guī)定了比較嚴厲的處理原則和辦法。 （第二款） 解讀：本條是關于房屋交付和風險轉移的規(guī)定，其中： ①
公司管理相關推薦
鄂ICP備17016276號-1