關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售工作的法律影響及對(duì)策-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 ，則將承擔(dān)本條 規(guī)定的解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失以及承擔(dān)懲罰性賠 償?shù)呢?zé)任。 ⑥ 針對(duì)此條，我建議開(kāi)發(fā)商的應(yīng)對(duì)措施是： a． 雖然按《解釋》這一條的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商未將開(kāi)始銷售后的抵押通知已簽約的買家并不一定導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商承擔(dān)懲罰性賠償，但是我還是強(qiáng)烈建議開(kāi)發(fā)商應(yīng)將開(kāi)始銷售后的抵押及時(shí)通知已簽約的買家，或確保有足夠的應(yīng)對(duì)措施能夠保證在房產(chǎn)交付前解除抵押，以避免巨額賠償風(fēng)險(xiǎn)。 9． 關(guān)于《解釋》第十條 原文： 第十條買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無(wú)效的，應(yīng)予支持。 （第一款） 房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)； 買受人接到出賣人的書(shū)面交房通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書(shū)面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。 當(dāng)然，房屋主體結(jié)構(gòu)達(dá)到 “合格 ”是必須的，但是，如果合同中約定了高于 “合格 ”的標(biāo)準(zhǔn)，例如 “優(yōu) ”，而最終交付的標(biāo)準(zhǔn)是 “合格 ”，那么，從本條的規(guī)定理解，開(kāi)發(fā)商雖然并未正確履約，但是本條并未因此而賦予買受人請(qǐng)求解除合同的權(quán)利。 需要特別說(shuō)明的是：本條規(guī)定為法院 處理房屋質(zhì)量糾紛提供了很充足的法律依據(jù)。因此，我建議開(kāi)發(fā)商在合同中一定要詳細(xì)約定面積誤差的處理辦法，并盡可能排除因面積 誤差過(guò)大而由買受人解除合同及要求雙倍返還差價(jià)的權(quán)利。 解讀：本條規(guī)定了在沒(méi)有合同約定時(shí) 違約金數(shù)額或者損失賠償額 的確定辦法，本條對(duì)法官對(duì)違約金的自由裁量權(quán)做了比較明確的數(shù)量上的限制。 ③ 尤為重要的是：如果開(kāi)發(fā)商繼續(xù)采取只約定提交產(chǎn)權(quán)文件的期限，而不增加約定辦妥產(chǎn)權(quán)證的期限，則本條第一款第二項(xiàng)、第三項(xiàng)法定的期限將適用，這對(duì)開(kāi)發(fā)商是非常巨大的損失。 ⑥ 我給開(kāi)發(fā)商的建議是：除了在合同中明確約定提交產(chǎn)權(quán)辦 理產(chǎn)權(quán)文件的期限外，還要約定足夠的辦妥產(chǎn)權(quán)證的期限；并盡可能對(duì)逾期辦妥產(chǎn)權(quán)的違約金或者損失數(shù)額確定比較小的金額。因此，我建議開(kāi)發(fā)商應(yīng)注意收集和保存此類證據(jù)，并在業(yè)務(wù)上確保在竣工后及時(shí)備妥辦理初始產(chǎn)權(quán)登記，或過(guò)戶產(chǎn)權(quán)登記的所有必備文件。 （以上第一款） 合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金 融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利 息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。 （第二款） 解讀：本條確定了在當(dāng)事人沒(méi)有約定的情況下，根據(jù) 《合同法》第九十四條行使解除權(quán)時(shí)的催告履行期限和根據(jù)《合同法》第九十四條的解除權(quán)行使期限都是三個(gè)月。 13． 關(guān)于《解釋》第十四條 原文：第十四條出賣人交付使用的房屋套內(nèi) 建筑面積或者建筑面積與商品房買 賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理： （一） 面積誤差比絕對(duì)值在３％以內(nèi)（含３％），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持； （二） 面積誤差比絕對(duì)值超出３％，買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的 其他損失由出賣人承擔(dān)。我建議開(kāi)發(fā)商在銷售合同附件中將前述的規(guī)定轉(zhuǎn)化為合同的約定，并將買受人的正當(dāng)理由嚴(yán)格限定于幾種約定的情況，而不是泛泛 而談。另外，由于某些項(xiàng)目市場(chǎng)前景較好，前期低價(jià)銷售的房屋被開(kāi)發(fā)商再度高價(jià)銷售，而采取退款、給予少量補(bǔ)償?shù)姆绞綉?yīng)付原低價(jià)購(gòu)房的前期客戶的情況也是存在的。也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商如果有本條所列明的過(guò)錯(cuò)，如想請(qǐng)求解除合同、請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效、請(qǐng)求撤銷合同，應(yīng)依據(jù)其它的法律、法規(guī)，而不是依據(jù)本條規(guī)定。其額度限于不超過(guò)已付購(gòu)房 款一倍。 ② 開(kāi)發(fā)商承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任須同時(shí)滿足以下兩個(gè)條 件： a． 開(kāi)發(fā)商具備以下兩種過(guò)錯(cuò)之一：在已經(jīng)簽訂商品房買賣合同后，再將該商品房抵押給銀行，而未將該項(xiàng)抵押告知此前已簽約的買受人；或者是將房屋重復(fù)銷售的。 ② 對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，我建議應(yīng)當(dāng)審慎對(duì)待各類預(yù)定協(xié)議，須在認(rèn)購(gòu)協(xié)議明確規(guī)定合同的標(biāo)的是雙方簽署正式合同的行為，而不是房產(chǎn)買賣，以避免認(rèn)購(gòu)協(xié)議被認(rèn)定為商品房買賣合同而承擔(dān)不必要的責(zé)任。我提醒開(kāi)發(fā)商在簽署 認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂 協(xié)議并收受定金時(shí)，須特別慎重，全面考慮樓盤(pán)的具體情況，并將有關(guān)的協(xié)議交給專業(yè)的法律專家進(jìn)行審核，研究確定認(rèn)購(gòu)合同文件的法律條款。這一點(diǎn)應(yīng)當(dāng)引起開(kāi)發(fā)商的對(duì)廣告宣傳內(nèi)容的極大重視，并謹(jǐn)慎從事。 這一條件，將主要由法院自由裁量，就是由法官根據(jù)情況自行決定，法律不作明確規(guī)定，所以目前很難準(zhǔn)確預(yù)測(cè)什么樣的允諾才是 對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的 確定有重大影響 ，對(duì)此，需跟蹤研究法院的司法實(shí)踐來(lái)判斷。 其次，開(kāi)發(fā)商需要負(fù)責(zé)的廣告承諾限于對(duì) 房屋及相關(guān)設(shè)施 的承諾，不包括對(duì)服務(wù)或其它軟件環(huán)境的承諾。 3． 關(guān)于《解釋》第三條 原文： 第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房的特點(diǎn)就是土地劃撥，買賣房產(chǎn)時(shí)不轉(zhuǎn)移國(guó)有土地使用權(quán)?！督忉尅返男再|(zhì)決定了它并不是商品房買賣的新規(guī)則，而是對(duì)在審判工作中如何正確適用已有的關(guān)于商品房買賣法律
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