關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售工作的法律影響及對(duì)策(編輯修改稿)
2025-03-08 01:10 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 同？《解釋》仍未明確規(guī)定，還需注意審判實(shí)踐。 b．開發(fā)商已經(jīng)收受購(gòu)房款。 ② 對(duì)開發(fā)商而言，我建議應(yīng)當(dāng)審慎對(duì)待各類預(yù)定協(xié)議，須在認(rèn)購(gòu)協(xié)議明確規(guī)定合同的標(biāo)的是雙方簽署正式合同的行為，而不是房產(chǎn)買賣，以避免認(rèn)購(gòu)協(xié)議被認(rèn)定為商品房買賣合同而承擔(dān)不必要的責(zé)任。 6． 關(guān)于《解釋》第六條 原文：第六條當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備 案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已 經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。 解讀：這一條是關(guān)于商品房預(yù)售合同登記備案對(duì)合同效力的影響的規(guī)定，其中： ① 商品房預(yù)售合同登記備案不是商品房買賣合同的生效要件，也就是說(shuō)，除非買賣雙方在合同中明確約定辦理完畢合同登記備案后方才生效，否則即使沒有辦理合同登記備案，合同仍然有效。 ② 但是，即使有前面的規(guī)定，如果買方已經(jīng)付完全款，并已經(jīng)收房，即使合同約定登記備案為生效條件而并未辦理登記備案，合同仍然有效。 ③ 由于目前開發(fā)商使用的合同文本大部分都約定合同簽署即生效，并不以登 記備案為生效要件，故此條對(duì)開 發(fā)商的銷售工作沒有太大影響。 7． 關(guān)于《解釋》第八條 原文： 第八條具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法 取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、 賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償 責(zé)任：（一） 商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人； （二） 商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三 人。 解讀：這一條對(duì)兩種因開發(fā)商過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致買受人無(wú)法取得所購(gòu)房屋的情況，規(guī)定了對(duì)開發(fā)商的嚴(yán)厲的懲罰性賠償，其中： ① 對(duì)于買受人而言，所謂 商品房買 賣合同目的不能實(shí)現(xiàn) ，也就是合同目的落空，不僅包括買受人無(wú)法取得所購(gòu)房屋，也包括雖然取得所購(gòu)房屋，但是無(wú)法取得其產(chǎn)權(quán)。 ② 開發(fā)商承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任須同時(shí)滿足以下兩個(gè)條 件： a． 開發(fā)商具備以下兩種過(guò)錯(cuò)之一：在已經(jīng)簽訂商品房買賣合同后，再將該商品房抵押給銀行，而未將該項(xiàng)抵押告知此前已簽約的買受人；或者是將房屋重復(fù)銷售的。 b． 開發(fā)商以上的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致買受人無(wú)法取得所購(gòu)房產(chǎn)；或無(wú)法取得所購(gòu)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)。 前述 a 條件的法理基礎(chǔ)是：因?yàn)殂y行對(duì)抵押房產(chǎn)擁有處置優(yōu)先權(quán)，而在開發(fā)商不能按期償還銀行貸款 的情況下，銀行如果行使優(yōu)先權(quán)，則可能導(dǎo)致買家不能按期收房，這對(duì)買家是很大的風(fēng)險(xiǎn)。由于買家已經(jīng)簽署了商品房買賣合同，對(duì)該房產(chǎn)也有相應(yīng)的權(quán)利，所以，法律要求開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將此種風(fēng)險(xiǎn)告知買家。如果開發(fā)商沒有履行告知義務(wù)，則將承擔(dān)本條 規(guī)定的解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失以及承擔(dān)懲罰性賠 償?shù)呢?zé)任。 我理解：雖然開發(fā)商雖然有以上 a 項(xiàng)所列的過(guò)錯(cuò)，但仍然及時(shí)交付了房屋，并及時(shí)辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，買受人將不能依據(jù)《解釋》本條提出懲罰性賠償要求。 ③ 對(duì)于開發(fā)商過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致的買受人合同目的落空， 買受人可以請(qǐng)求解除合同、 返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失 是目前法院正在施行的做法，并不是這次《解釋》確立的新辦法。 ④ 此次《解釋》規(guī)定的開發(fā)商承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任性質(zhì)是懲罰性賠償，就是在買受人可以行使的 解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失 的權(quán)利之外，還可以要求開發(fā)商承擔(dān)另外的賠償責(zé)任，而這種賠償并不一定是基于買受人的損失。其額度限于不超過(guò)已付購(gòu)房 款一倍。 這對(duì)開發(fā)商是非常嚴(yán)厲的，須特別地加以注意。 ⑤ 就懲罰性賠償?shù)念~度而言，某種程度上吸收了《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》關(guān)于雙倍賠償?shù)牧⒎ň瘢⒉皇侵苯舆m用消法的規(guī)定 。具體的賠償額度，還須繼續(xù)關(guān)注法院的審判實(shí)踐。 ⑥ 針對(duì)此條，我建議開發(fā)商的應(yīng)對(duì)措施是： a． 雖然按《解釋》這一條的規(guī)定，開發(fā)商未將開始銷售后的抵押通知已簽約的買家并不一定導(dǎo)致開發(fā)商承擔(dān)懲罰性賠償，但是我還是強(qiáng)烈建議開發(fā)商應(yīng)將開始銷售后的抵押及時(shí)通知已簽約的買家，或確保有足夠的應(yīng)對(duì)措施能夠保證在房產(chǎn)交付前解除抵押，以避免巨額賠償風(fēng)險(xiǎn)。 b． 嚴(yán)格銷售流程控制，避免重復(fù)銷售。 8． 關(guān)于《解釋》第九條 原文： 第九條出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求 返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償 責(zé)任：（一） 故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供 虛假商品房預(yù)售許可證明； （二） 故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)； （三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安 置房屋的事實(shí)。 解讀：這一條對(duì)開發(fā)商銷售中未盡必要的告知義務(wù)設(shè)定了嚴(yán)厲的違約責(zé)任，其中： ① 本條與《解釋》第八條相同之處是也針對(duì)開發(fā)商的過(guò)錯(cuò)設(shè)定了懲罰性賠償責(zé)任；不同之處是此條并未賦予買受人解除合同的權(quán)利。也就是說(shuō)，開發(fā)商如果有本條所列明的過(guò)錯(cuò)，如想請(qǐng)求解除合同、請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效、請(qǐng)求撤銷合同，應(yīng)依據(jù)其它的法律、法規(guī)，而不是依據(jù)本條規(guī)定。 ② 如果依據(jù)其它的法律、法規(guī)規(guī)定，因開發(fā)商有本條所列明的過(guò)錯(cuò)，而導(dǎo)致合同無(wú)效，或合同被撤銷，
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