【正文】 條例》第十五條的規(guī)定不予認(rèn)定，開發(fā)商就不必承擔(dān)責(zé)任，法院認(rèn)定買賣雙方的權(quán)利義務(wù)僅以正式合同中明示的內(nèi)容為基 礎(chǔ)。也就是說， 如果開發(fā)商明確承諾了某個事項，就必須做到，否則要承擔(dān)違約責(zé)任。 ② 銷售廣告和宣傳資料為要約邀請 ，意思是說， 銷售廣告和宣傳資料 不是要約。 解讀：這一條的內(nèi)容是確立商品房預(yù)售許可證明對合同有效性的決定意義。 二． 《解釋》分類說明 《解釋》共二十八條，其中： 1 1． 第一條界定《解釋》的適用范圍； 2 2． 第二條至第七條規(guī)定了商品房買賣合同的內(nèi)容及有效性； 3 3． 第八條至第十條規(guī)定了幾種合同無效的情況，及處理辦法； 4 4． 第十一條規(guī)定了房屋交付問題； 5 5． 第十二條、第十三條規(guī)定了房屋質(zhì)量問題； 6 6． 第十四條規(guī)定了房屋面積誤差處理辦法； 7 7． 第十五條規(guī)定了一方延遲履行主要合同義務(wù)時對方解 除合同的權(quán)利； 8 8． 第十六條至第十八條規(guī)定了違約金和損害賠償問題； 9 9． 第十九條規(guī)定了產(chǎn)權(quán)登記問題； 10 10． 第二十條至第二十二條規(guī)定了包銷問題； 11 11． 第二十三條至第二十七條規(guī)定了購房貸款與商品房買賣合同的關(guān)系處理辦法； 12． 第二十八條規(guī)定了《解釋》的實施日期。為幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（下稱“開發(fā)商 ”）全面、清晰地解讀《解釋》；正確認(rèn)識《解釋》 對商品房銷售工作的法律影響；及時采取合法和必要的對策，我不揣淺陋，制作本文，以期對維護開發(fā)商的合法權(quán)益有所裨益。 ② 向社會銷售明確了《解釋》的適用范圍不包括房改房、集資房買賣。這實際上給了開發(fā)商補正政府批準(zhǔn)文件的一 個機會，這是有利于開發(fā)商的。這兩個條件是： a．商品房開發(fā)規(guī)劃 范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確 定。如果開發(fā)商承諾將會有一個 “高檔會所 ”，就會所的硬件內(nèi)容而言，就不是一個具體確定的允諾。因此，對于開發(fā)商而言，應(yīng)當(dāng)特別注重對 銷售廣告和宣傳資料 發(fā)布前的審核，使其準(zhǔn)確地反映實際情況，避免夸大或不準(zhǔn)確的宣傳，以免承擔(dān)不必要的責(zé)任。 但是，真正的問題在于，到底哪些情 況應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為 一方的原因 ，哪些情況應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為 不可歸責(zé)雙方的事由 ，在《解釋》中仍未解決，把這個問題推給了法官進行自由裁量。 解讀：這一條是對預(yù)訂協(xié)議效力處理的規(guī)定，其 中： ① 認(rèn)購協(xié)議被認(rèn)定為商品房買賣合同的條件同時具備以下兩個條件： a．認(rèn)購協(xié)議具備符合《銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的內(nèi)容，即：當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；商品房基本狀況；商品房的銷售方式；商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；交付使用條件及日期；裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；面積差異的處理方式；辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；解決爭議的方法；違約責(zé)任； 但是，就這一條而言，認(rèn)購協(xié)議是否須具備上述的全 部條款，缺一不可，方可被認(rèn)定為買賣合同？《解釋》仍未明確規(guī)定，還需注意審判實踐。 7． 關(guān)于《解釋》第八條 原文： 第八條具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法 取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、 賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償 責(zé)任：（一） 商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人； （二） 商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三 人。 ③ 對于開發(fā)商過錯導(dǎo)致的買受人合同目的落空， 買受人可以請求解除合同、 返還已付購房款及利息、賠償損失 是目前法院正在施行的做法，并不是這次《解釋》確立的新辦法。 8． 關(guān)于《解釋》第九條 原文： 第九條出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者撤銷、解除的，買受人可以請求 返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償 責(zé)任：（一） 故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供 虛假商品房預(yù)售許可證明； （二） 故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實； （三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安 置房屋的事實。意思是說：如果開發(fā)商將房屋另售并交付 給第三人，原買受人就有權(quán)請求法院確認(rèn)另售合同無效。此外，還應(yīng)加強內(nèi)部作業(yè)控制，由法律專家審定交房具體流程及需留存、提交的各項文件，以確保有足夠的證據(jù)證明買賣雙方已經(jīng)完成了房屋交付、風(fēng)險轉(zhuǎn)移過程。 12． 關(guān)于《解釋》第十三條 原文： 第十三條因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使 用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。但是，《解釋》的本條規(guī)定為法院直接判斷這些有關(guān)房屋質(zhì)量的問題提供了法律依據(jù)。 （第一款） 法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。如果開發(fā)商逾期交付房屋的時間比較長，則 違約金數(shù)額或者損失賠償額 將會累計非常巨大，因此，考慮到本條的規(guī)定，我建議開發(fā)商除了確保按期交房外，最好對逾期交房時的 違約金數(shù)額或者損失賠償額 計算方法在合 同或補充合同中予以明確，以對逾期交房時的風(fēng)險有明確的掌控。 ⑤ 無論如何，適用本條的前提是 由于出賣人的原因 ，因此，開發(fā)商只要在政府機關(guān)的辦事時限內(nèi)提交了足夠的辦理產(chǎn) 權(quán)文件，本條