4漫談關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋(參考版)
2024-09-06 18:12本頁(yè)面
【正文】 游炯 。這樣，前一份商品房預(yù)售合同勢(shì)必將解除，《解釋》的出臺(tái)，也 就是保護(hù)了購(gòu)房者利益，同時(shí)也懲罰了具有欺詐行為的開(kāi)發(fā)商。在房?jī)r(jià)上漲的情況下，出現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商將房屋以高價(jià)另售第三人，并搶先辦理商品房預(yù)售登記的情況。 這一規(guī)定，也是針對(duì)了實(shí)踐中出現(xiàn)的問(wèn)題，比如，在商品房預(yù)售合同簽訂后， 開(kāi)發(fā)商并未及時(shí)為購(gòu)房者辦理商品房預(yù)售合同備案登記。在第八條規(guī)定了兩種情形，即在商品房買(mǎi)賣合同簽訂后，出賣人將房屋出賣或抵押給第三人，導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法取得房屋的，買(mǎi)受人可請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付房款一倍的賠償責(zé)任。當(dāng)然，與消法不同的是，此退一賠一是指退賠購(gòu)房者已支付房款的一倍，而不是房?jī)r(jià)款的一倍。最高院有關(guān)司法解釋曾明確，商品房作為大宗商品，不適用退一賠一。如果以此認(rèn)購(gòu)書(shū)向房地產(chǎn)交易管理部門(mén)申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)證，可能會(huì)不被接受，當(dāng)然也不能以條款認(rèn)為房地產(chǎn)交易管理部門(mén)行政不作為。對(duì)于這種認(rèn)購(gòu)書(shū)，在出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的情況下，第五條規(guī)定 “ 應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣合同 ” ，也就是說(shuō)，對(duì)于這種認(rèn)購(gòu)書(shū)，如果價(jià)格上揚(yáng)，開(kāi)發(fā)商拒絕與購(gòu)房者進(jìn)一步簽署商品房預(yù)售合同的，則該認(rèn)購(gòu)書(shū)就是 一份預(yù)售合同約束于開(kāi)發(fā)商。 針對(duì)這種情況，開(kāi)發(fā)商也有相應(yīng)對(duì)策，就是將一份認(rèn)購(gòu)書(shū)制 第 6 頁(yè) 共 7 頁(yè) 定得十分詳盡，其目的是為了避免在預(yù)售合同簽訂時(shí)產(chǎn)生重要條款不能達(dá)成一致的情況。最初的開(kāi)發(fā)商制作的商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)一般都比較簡(jiǎn)單，購(gòu)房者在簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)支付一定比例的訂金。 ” 那么是不是真的會(huì)發(fā)生認(rèn)購(gòu)書(shū)具備了商品房買(mǎi)賣合同的主要內(nèi)容這種情況呢。 從傳統(tǒng)法理角度分析，認(rèn)購(gòu)書(shū)、預(yù)訂書(shū)是一種約定簽署合同的合同，也就是說(shuō)，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者約定在某一時(shí)間，或在某一條件成就時(shí)，簽署商品房預(yù)售合同，悔約不簽，則需 承擔(dān)某種違約責(zé)任。 總之，在此條款下，很大程度上
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