關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售工作的法律影響及對(duì)策-文庫吧資料
2025-02-08 01:10本頁面
【正文】 合同無效，或合同被撤銷，或合同被解除，買受人就有權(quán)請(qǐng)求開發(fā)商承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任。 解讀：這一條對(duì)開發(fā)商銷售中未盡必要的告知義務(wù)設(shè)定了嚴(yán)厲的違約責(zé)任，其中： ① 本條與《解釋》第八條相同之處是也針對(duì)開發(fā)商的過錯(cuò)設(shè)定了懲罰性賠償責(zé)任；不同之處是此條并未賦予買受人解除合同的權(quán)利。 b． 嚴(yán)格銷售流程控制，避免重復(fù)銷售。具體的賠償額度，還須繼續(xù)關(guān)注法院的審判實(shí)踐。 這對(duì)開發(fā)商是非常嚴(yán)厲的，須特別地加以注意。 ④ 此次《解釋》規(guī)定的開發(fā)商承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任性質(zhì)是懲罰性賠償，就是在買受人可以行使的 解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失 的權(quán)利之外，還可以要求開發(fā)商承擔(dān)另外的賠償責(zé)任，而這種賠償并不一定是基于買受人的損失。 我理解：雖然開發(fā)商雖然有以上 a 項(xiàng)所列的過錯(cuò)，但仍然及時(shí)交付了房屋，并及時(shí)辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，買受人將不能依據(jù)《解釋》本條提出懲罰性賠償要求。由于買家已經(jīng)簽署了商品房買賣合同，對(duì)該房產(chǎn)也有相應(yīng)的權(quán)利，所以，法律要求開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將此種風(fēng)險(xiǎn)告知買家。 b． 開發(fā)商以上的過錯(cuò)導(dǎo)致買受人無法取得所購(gòu)房產(chǎn)；或無法取得所購(gòu)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)。 解讀：這一條對(duì)兩種因開發(fā)商過錯(cuò)導(dǎo)致買受人無法取得所購(gòu)房屋的情況，規(guī)定了對(duì)開發(fā)商的嚴(yán)厲的懲罰性賠償，其中： ① 對(duì)于買受人而言，所謂 商品房買 賣合同目的不能實(shí)現(xiàn) ，也就是合同目的落空，不僅包括買受人無法取得所購(gòu)房屋，也包括雖然取得所購(gòu)房屋，但是無法取得其產(chǎn)權(quán)。 ③ 由于目前開發(fā)商使用的合同文本大部分都約定合同簽署即生效，并不以登 記備案為生效要件，故此條對(duì)開 發(fā)商的銷售工作沒有太大影響。 解讀：這一條是關(guān)于商品房預(yù)售合同登記備案對(duì)合同效力的影響的規(guī)定，其中： ① 商品房預(yù)售合同登記備案不是商品房買賣合同的生效要件，也就是說，除非買賣雙方在合同中明確約定辦理完畢合同登記備案后方才生效，否則即使沒有辦理合同登記備案，合同仍然有效。 6． 關(guān)于《解釋》第六條 原文：第六條當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備 案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，不予支持。 b．開發(fā)商已經(jīng)收受購(gòu)房款。 5． 關(guān)于《解釋》第五條 原文：第五條商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》 第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。針對(duì)這種情況，開發(fā)商可以考慮在簽署認(rèn)購(gòu)協(xié)議時(shí)，就把未來正式合同的全部條款全部擬定，作為認(rèn)購(gòu)協(xié)議的附件，并由買家確認(rèn)已經(jīng)全面了解該等文件的內(nèi)容。 例如，在簽署認(rèn)購(gòu)協(xié)議后，討論正式買賣合同時(shí)，買家可以針對(duì)合同具體條款找出種種理由，使雙方無法達(dá)成協(xié)議。這樣規(guī)定對(duì)開發(fā)商非常不利。 如果 因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的， 定金返還。意思是說：該定金擔(dān)保的是雙方最終須簽署正式買賣合同的行為，而不是未來正式的買賣合同項(xiàng)下的具體義務(wù)。 4． 關(guān)于《解釋》第四條 原文：第四條出賣人通過認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立 商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng) 將定金返還買受人。 尤其應(yīng)當(dāng)注意的是：開發(fā)商在商品房廣告宣傳中，往往會(huì)涉及到有關(guān)商品房 “周邊環(huán)境、市政條件和設(shè)施、城市規(guī)劃、商業(yè)前景 ”等內(nèi)容，雖然本條排除了開發(fā)商對(duì)上述宣傳內(nèi)容承擔(dān)直接 視為合同內(nèi)容 的責(zé)任，但是，從《合同法》規(guī)定的 “誠(chéng)信原則 ”考慮，這些廣告宣傳的內(nèi)容如果不能實(shí)現(xiàn)，極易引起購(gòu) 房者提起有關(guān)欺詐的訴訟糾紛。 但是，按照《解釋》這一條的規(guī)定，開發(fā)商對(duì)廣告和宣傳資料承擔(dān)的責(zé)任大大加重。 ④ 在《解釋》頒布前，開發(fā)商對(duì)廣告和宣傳資料承擔(dān)的責(zé)任是比較輕的， 只要銷售廣告和宣傳資料中的內(nèi)容并未明確寫入合同，法院一般就依據(jù)《銷售管理?xiàng)l例》第十五條的規(guī)定不予認(rèn)定，開發(fā)商就不必承擔(dān)責(zé)任，法院認(rèn)定買賣雙方的權(quán)利義務(wù)僅以正式合同中明示的內(nèi)容為基 礎(chǔ)。 ③ 本條規(guī)定限定廣告直接進(jìn)入合同內(nèi)容的條件中， 說明和允諾具體確定 ， 及對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響這兩個(gè)條件 法院自由裁量的尺度非常大。 b． 對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響。例如，如果開發(fā)商承諾將會(huì)有一個(gè) “帶游泳池的會(huì)所 ”，就是一個(gè)具體確定的允諾。也就是說， 如果開發(fā)商明確承諾了某個(gè)事項(xiàng)，就必須做到，否則要承擔(dān)違約責(zé)任。也就是說，本條并未規(guī)定開發(fā)商需要對(duì)小區(qū)內(nèi)未來的居住人員群體、物業(yè)服務(wù)等軟件環(huán)境的說明和承諾承擔(dān)視為合同內(nèi)容的責(zé)任。這一條件可以分解為：首先，開發(fā)商需要負(fù)責(zé)的廣告說明和承諾限于 規(guī)劃范圍內(nèi) ，也就是說，本條并未規(guī)定開發(fā)商對(duì)在廣告中對(duì)規(guī)劃范圍以外的周邊環(huán)境、周邊房屋、周邊相關(guān)設(shè)施的說明和承諾承擔(dān)視為合同內(nèi)容的責(zé)任。 但是，《解釋》同時(shí)又規(guī)定了在同時(shí)滿足兩個(gè)條件的前提下，銷售廣告和宣傳資料中的特定內(nèi)容雖未寫入合同，但是開發(fā)商也要遵守，就是 視為合 同內(nèi)容。 ② 銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng) ，意思是說， 銷售廣告和宣傳資料 不是要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。當(dāng)然，即使開
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