審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用下-資料下載頁
2024-12-30 21:14本頁面
【正文】 保貸款糾紛案件的程序性問題作了明確規(guī)定。 在商品房擔(dān)保貸款糾紛中，一般存在三方主體，三個合同關(guān)系。三方主體是借款人(擔(dān)保人、買受人)、貸款人(擔(dān)保權(quán)人、銀行)、保證人(出賣人)。三個合同關(guān)系是出賣人與買受人之間的商品房買賣合同關(guān)系、買受人與銀行之間的擔(dān)保貸款合同關(guān)系、出賣人與銀行之間的保證合同關(guān)系。商品房擔(dān)保貸款合同的訂立是以商品房買賣合同有效成立為前提條件，與商品房買賣合同具有密切聯(lián)系但又相互獨立。對買受人與出賣人因商品房買賣合同發(fā)生糾紛而請求確認買賣合同無效、撤銷或解除時銀行的訴訟地位問題，有兩種觀點。一是銀行作為擔(dān)保權(quán)人，可依據(jù)對買賣合同的標(biāo)的物所享有的擔(dān)保物權(quán)，作為有獨立請求權(quán)的第三人向人民法院提起訴訟，人民法院將商品房買賣合同與商品房擔(dān)保貸款合同關(guān)系一并解決，否則人民法院應(yīng)僅審理商品房買賣合同。理由：根據(jù)訴訟法理論，主張由于訴訟結(jié)果而使自己權(quán)利受到損害的案外人，也可以獨立請求權(quán)第三人身份參與訴訟。也就是說，第三人就他人間的訴訟標(biāo)的的全部或部分有所請求，或主張因他人之間的訴訟結(jié)果，自己的權(quán)利被侵害時，可以本訴當(dāng)事人雙方為共同被告向法院起訴。這就是所謂的詐害防止參加理論。如德、日等國民事訴訟法均有此規(guī)定。法國民事訴訟法還賦予受詐害的第三人提起第三人撤銷本訴判決的訴權(quán)。二是銀行只可作為無獨立請求權(quán)第三人參加訴訟。理由：民事訴訟法第五十六條第一款規(guī)定：“對當(dāng)事人雙方的訴訟標(biāo)的，第三人認為有獨立請求權(quán)的，有權(quán)提起訴訟?！倍谫I受人與出賣人因商品房買賣合同發(fā)生的糾紛訴訟中，銀行對雙方爭議的標(biāo)的買賣合同關(guān)系沒有獨立請求權(quán)，因此，銀行不能作為有獨立請求權(quán)第三人參加訴訟，而只是案件處理結(jié)果與其有法律上利害關(guān)系的無獨立請求權(quán)第三人，它只可申請參加訴訟或者由人民法院通知參加訴訟。如銀行單獨就擔(dān)保貸款合同起訴的，人民法院根據(jù)具體情況予以訴的合并，可以將擔(dān)保貸款訴訟與商品房買賣合同訴訟一并處理?！ ι鲜鲇^點，銀行方面堅決要求應(yīng)給予其有獨立請求權(quán)第三人的地位，實踐中有的法院也是以銀行享有對樓花或現(xiàn)房的抵押權(quán)而將銀行列為有獨立請求權(quán)第三人的?！督忉尅窌簳r采納了第一種觀點。這不僅符合訴訟效率原則，也有利于及時保護銀行的合法權(quán)益?！ ≠I受人與銀行因擔(dān)保貸款合同發(fā)生糾紛時，因擔(dān)保貸款合同是買受人以現(xiàn)房或?qū)韺ζ诜咳〉孟碛械囊环N期待權(quán)作為抵押物，所以，在買受人未按貸款合同約定償還貸款時，銀行就可對現(xiàn)房行使優(yōu)先受償權(quán)，或通過行使類似債權(quán)人代位權(quán)的方法請求處分買受人在預(yù)售合同中享有的房屋期待權(quán)，以獲得優(yōu)先受償。在買受人未取得房屋權(quán)屬證書也未與銀行辦理房屋抵押登記手續(xù)時，銀行只能就買受人在商品房買賣合同中享有的期待權(quán)請求處分。根據(jù)合同法第八十條規(guī)定，債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人。據(jù)此，人民法院在銀行提起轉(zhuǎn)讓商品房買賣合同權(quán)利的訴訟時，應(yīng)通知出賣人參加訴訟。如出賣人為擔(dān)保貸款合同提供保證，銀行同時起訴出賣人的，出賣人應(yīng)為共同被告，銀行也可直接提起訴訟，要求出賣人承擔(dān)保證責(zé)任。若買受人已取得房屋權(quán)屬證書并與銀行辦理房屋抵押登記手續(xù)，銀行請求買受人償還貸款或就抵押的房屋優(yōu)先受償?shù)?，人民法院不?yīng)追加出賣人為當(dāng)事人，但出賣人提供保證的除外。第 9 頁 共 9 頁
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