【文章內(nèi)容簡介】 。因此在簽訂《認(rèn)購書》之后應(yīng)該約定盡快簽訂《商品房買賣合同》，確定雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。（3）簽訂購房合同之后及時(shí)進(jìn)行預(yù)告登記備案，這樣及時(shí)開發(fā)商一房二賣，也可以保障已經(jīng)進(jìn)行登記備案的合同受到保護(hù)，該合同的購房者可以獲得房產(chǎn)證。（4）盡管辦理了登記備案手續(xù)可以保證不會有第二個(gè)購房者獲得產(chǎn)權(quán)證，但是開發(fā)商可能利用手中的《國有土地使用證》和《房屋所有權(quán)證》設(shè)定抵押，為自己換取現(xiàn)金，也可能不及時(shí)提供相關(guān)的文件，遇到這樣的情況，購房者往往也很難辦理產(chǎn)權(quán)證，因此，購房者應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)登記。3．關(guān)于商品房遲延交付的問題商品房交易中由于買賣合同的標(biāo)的物為不動產(chǎn)，其不可預(yù)測的風(fēng)險(xiǎn)多，因而屢屢發(fā)生開發(fā)商遲延交付的情況，并由此引發(fā)糾紛。這在商品房買賣合同糾紛中屬于比較常見的類型。開發(fā)商遲延交付商品房的原因很多，既有自然現(xiàn)象的因素，如在施工過程中發(fā)生了幾級以上的臺風(fēng)，導(dǎo)致施工不能如期進(jìn)行：也有人為的因素，這里既包括政府行政行為方面的原因，也包括購房者無故拒絕受領(lǐng)房屋等原因，但更多的還是開發(fā)商本身的原因，如資金短缺、審批手續(xù)欠缺、與代理銷售人之間產(chǎn)生矛盾、建設(shè)行為不規(guī)范等。涉及商品房遲延交付，關(guān)鍵要解決兩個(gè)問題：一是對遲延交付的認(rèn)定，二是遲延交付的責(zé)任承擔(dān)。 對商品房遲延交付的認(rèn)定商品房買賣（預(yù)售)合同中一般都會約定房屋交付使用的時(shí)間，但對以何種方式交付，一般未作約定，以至經(jīng)常引發(fā)對是否為遲延交付的爭議。最高法院《解釋》第11條第一款規(guī)定：“對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用．但當(dāng)事人另有約定的除外?！备鶕?jù)這一規(guī)定，在當(dāng)事人沒有約定時(shí)，對商品房的交付使用應(yīng)以對房屋的轉(zhuǎn)移占有，即我們通常所說的“交鑰匙”作為標(biāo)志。最高法院《解釋》所規(guī)定的“交付使用”是一種有權(quán)占有事實(shí)狀態(tài)，并不必然產(chǎn)生房屋所有權(quán)的變動。在實(shí)踐中，開發(fā)商在遲延交付時(shí)，往往以合同中約定的不可抗力為理由，拒絕承擔(dān)違約責(zé)任。如何認(rèn)定“不可抗力”，在司法實(shí)踐中也是比較困難的，開發(fā)商常常以不能貸款、天氣惡劣、材料運(yùn)輸困難、技術(shù)難題、政府頒發(fā)新的法規(guī)、市政配套設(shè)施的安裝遲延等各種理由來拖延交付時(shí)間。我認(rèn)為是否構(gòu)成不可抗力，應(yīng)該具體分析：對以自然現(xiàn)象為表現(xiàn)形式的抗辯理由，若影響交付的自然現(xiàn)象屬慣常氣候現(xiàn)象，開發(fā)商能夠預(yù)見，抗辯理由不成立；若氣象專家認(rèn)為或者從普通人的觀念看來，該自然現(xiàn)象的發(fā)生足以導(dǎo)致延期施工，則可認(rèn)定該抗辯理由成立。若在施工中遇到的苦難和技術(shù)問題是開發(fā)商在建造房屋之前就可以預(yù)見的，即使是不能克服的，那也是開發(fā)商在建造房屋的過程中需要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，不屬于不可抗力，因此開發(fā)商不能將此風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購房者。若因政府行政行為導(dǎo)致，那么應(yīng)當(dāng)視為不可抗力，抗辯理由成立。 商品房遲延交付的責(zé)任承擔(dān)遲延交付商品房屬于遲延履行商品房買賣合同，開發(fā)商當(dāng)然要承擔(dān)違約責(zé)任。責(zé)任承擔(dān)的依據(jù)是：首先，如果雙方對違約金有約定，應(yīng)首先適用約定。其次，若雙方無約定，應(yīng)根據(jù)我國《合同法》和最高法院《解釋》來確定。合同法第113條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定．給對方造成損失的，損失賠償應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失．包括合同履行后可以獲得的利益．但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見的因違反合同可能造成的損失?！痹摋l采取的是可預(yù)見性與可得利益應(yīng)當(dāng)賠償相結(jié)合的原則。商品房是一種非常特殊的商品，座落的地段、歸屬的種類以及交易的時(shí)間不同，其價(jià)值大不相同。為此，最高法院《解釋》第17條將合同法的上述規(guī)定進(jìn)一步具體化，規(guī)定：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定，”這一規(guī)定與《合同法》的有關(guān)規(guī)定是完全相符的。審判實(shí)務(wù)中，往往采取對比法確定可得利益損失數(shù)額，也就是通常所講的守約方在相同條件下所獲取利益來確定應(yīng)當(dāng)賠償?shù)目傻美鎿p失。4．關(guān)于面積誤差問題在預(yù)售商品房買賣中，合同約定的商品房面積與實(shí)際交付的房屋面積發(fā)生差異是經(jīng)常會碰到的情況，往往會引起購房者與開發(fā)商發(fā)生糾紛，一般來說，這種糾紛主要有兩種情況：第一，實(shí)際交付的面積減少，而且房地產(chǎn)開發(fā)商隱瞞情況，仍按原面積收取購房款，第二，實(shí)際交付的面積擴(kuò)大，房產(chǎn)開發(fā)商要求多付房款，而購房者不愿承擔(dān)或以此為由要求退房。眾所周知，房屋造價(jià)較高，如果面積發(fā)生差異，其價(jià)格也會發(fā)生差異，而購買預(yù)售商品房時(shí)，由于商品房尚未建成，施工、設(shè)計(jì)等因素都可能導(dǎo)致商品房建成后實(shí)際交付面積與合同約定面積發(fā)生差異，這是正常的。由于預(yù)售房屋的特殊性，所以法律是允許存在正常合理范圍內(nèi)的誤差，出現(xiàn)這種誤差，不能認(rèn)定開發(fā)商違約，可由購房者與房產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)原合同價(jià)格多退少補(bǔ)進(jìn)行結(jié)算?，F(xiàn)實(shí)中的做法，一般是如果購房者與開發(fā)商在合同中有明確的規(guī)定，則人民法院應(yīng)該在查明事實(shí)后，根據(jù)雙方約定的條款處理，如果購房者與房產(chǎn)開發(fā)商在合同中沒有對面積發(fā)生差異如何處理加以約定，則根據(jù)實(shí)際情況處理，如果雙方對面積是否有差異或者差異的大小有爭議，則可要求人民法院委托鑒定機(jī)構(gòu)對此作出鑒定，在差異確定后，可由雙方先行協(xié)商解決，如果不能解決的，則應(yīng)當(dāng)考慮差異面積是否在正常合理的誤差范圍內(nèi)。有時(shí)消費(fèi)者對商品房的面積如何計(jì)算，不清楚時(shí)，應(yīng)找到1995年9月8日建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》，該規(guī)則對此有具體規(guī)定，如果消費(fèi)者對面積有疑慮，可以自行委托權(quán)威部門進(jìn)行監(jiān)測。但事后處理不如事先預(yù)防，減少糾紛的可能性是雙方都希望的，所以在購買預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)盡量對約定面積有個(gè)正確預(yù)測，讓它更接近實(shí)際面積，并且，在合同中對實(shí)際面積與合同預(yù)定面積出現(xiàn)差異后的處理辦法加以明確約定。5．關(guān)于逾期辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)問題由于我國實(shí)行房屋權(quán)屬登記制度，《房屋產(chǎn)權(quán)證》是所有人對房屋享有所有權(quán)的合法證明，房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓必須要進(jìn)行登記，進(jìn)行過戶，變更產(chǎn)權(quán)，履行所有權(quán)登記手續(xù)時(shí)房屋轉(zhuǎn)讓中的法定要求。購房者在購買房屋并辦理入住以后，最關(guān)心的就是何時(shí)能夠取得房屋產(chǎn)權(quán)證書，因?yàn)橹挥性撟C書才能證明購房者是房屋合法的所有人，其權(quán)益才能受到法律的保護(hù)。實(shí)踐中，許多購房者從入住到取得相應(yīng)的房屋產(chǎn)權(quán)證書，都經(jīng)過了很長時(shí)間，有的甚至一拖幾年都辦不下來。分析其原因，大致可分為以下兩種情況：（1）房地產(chǎn)開發(fā)商原因，“五證”不全。開發(fā)商在銷售樓房的時(shí)候根本就沒有取得國有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和商品房銷售許可證。如果該五證中缺少任何一證，都不可能辦到產(chǎn)權(quán)證。有的開發(fā)商在銷售的時(shí)候五證不齊，對購房者說正在辦理過程中，購房者最好不要買這樣的房屋。如果一定想買的話，就要到房屋管理部門調(diào)查開發(fā)商所說的是否屬實(shí)。要是開發(fā)商沒有辦理或者是被房管部門拒絕了的話，購房者最好不買這種房；擅自改變使用性質(zhì)。開發(fā)商雖已取得五證，但私自更改了房屋的使用性質(zhì)。例如，房管部門批準(zhǔn)的是住宅樓，而開發(fā)商卻當(dāng)作商業(yè)樓銷售，去辦理產(chǎn)權(quán)證書的時(shí)候，當(dāng)然是辦不下商業(yè)樓的產(chǎn)權(quán)證書，此時(shí)開發(fā)商想重新申報(bào)更改房屋用途是很困難的，受損失的自然是購房者；出售被抵押的房屋。開發(fā)商取得五證，并已取得大產(chǎn)權(quán)證，但開發(fā)商已將該房屋抵押給了別人，同時(shí)出售該房屋，購房者要是購買了這種房屋，所面臨的風(fēng)險(xiǎn)就更大了，如果開發(fā)商不能及時(shí)履行到期的債務(wù)，抵押權(quán)人要求實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的話，購房者肯定是沒有產(chǎn)權(quán)證書了，甚至連居住權(quán)都沒有了，最后購房者只能是通過訴訟來要回所付的房價(jià)款。（2）購房者自身的原因，購房者沒有交足應(yīng)付的房價(jià)款，開發(fā)商就不會去辦理過戶手續(xù)，購房者也就辦不下產(chǎn)權(quán)證書了。另外，購房者沒有及時(shí)提供應(yīng)交的文件材料。（1）熟悉辦證程序，及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)。辦理房地產(chǎn)權(quán)證件過程具體包括初始登記、轉(zhuǎn)移登記等過程，其中初始登記只能由房地產(chǎn)開發(fā)商辦理。即經(jīng)過房屋土地管理部門審查、勘驗(yàn)、審核、測繪、審批后，確權(quán)完成，開發(fā)商取得俗稱的“大產(chǎn)權(quán)證”。然后，可以進(jìn)行下一步的轉(zhuǎn)移登記，根據(jù)法律規(guī)定，購房者應(yīng)當(dāng)在商品房交付之日起90日內(nèi)申請辦理產(chǎn)權(quán)證。（2）購房前，要認(rèn)真審核房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售商品房具不具備以下幾個(gè)條件： ，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總資金的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》（3）購房者在簽訂合同時(shí)，一定要明確開發(fā)商是辦理初始登記還是辦理房產(chǎn)證書。實(shí)踐中，因?yàn)闂l款約定不明而產(chǎn)生歧義，是大量辦理房屋產(chǎn)權(quán)證糾紛產(chǎn)生的主要原因。購房者在簽訂合同時(shí)，如果同開發(fā)商協(xié)商由開發(fā)商去辦證的，最好要在合同中注明，開發(fā)商辦理完初始登記后，還負(fù)有為購房者主動辦理房屋權(quán)屬證書的義務(wù)。（4）尋求專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行咨詢、代理由于房地產(chǎn)價(jià)值大，各種手續(xù)、程序繁多，購房者房地產(chǎn)知識及法律知識有限，故尋求專業(yè)機(jī)構(gòu)咨詢和辦理可最大限度地減少投資風(fēng)險(xiǎn)，獲得理想物業(yè)，不能不說也是一種很好的選擇。購房者可以委托專業(yè)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)了解市場行情，以及簽約、過款、辦證等一整套手續(xù)。規(guī)模大的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)一般信譽(yù)較好，操作比較專業(yè)和規(guī)范，對行業(yè)的選擇、購房手續(xù)的辦理及售后服務(wù)有較為充分的保證。因此在購房時(shí)，應(yīng)盡量選擇規(guī)模大的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。6．關(guān)于商品房的質(zhì)量問題商品房的質(zhì)量關(guān)系到買受人今后的生活環(huán)境質(zhì)量甚至生命財(cái)產(chǎn)安全，加之價(jià)格昂貴，因而購房者對此極其關(guān)注。然而，某些開發(fā)商為了牟取巨額利潤，不顧購房者的切身利益，購買質(zhì)量低劣、價(jià)格低廉的建筑材料，甚至偷工減料，將開發(fā)成本降至不能保證質(zhì)量的地步，商品房交付使用后，發(fā)生墻壁開裂、屋頂滲水、排水管道不暢等其他質(zhì)量問題，因此時(shí)常引起開發(fā)商與購房者之間的沖突。 商品房出現(xiàn)質(zhì)量問題，購房人應(yīng)該如何應(yīng)付？根據(jù)《合同法》第61條、第62條、第111條、第153條、第154條、第155條，《中華人民共和國建筑法》第60條、第61條、第62條，最高院《解釋》第13條等規(guī)定，當(dāng)房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題時(shí)，合同中有約定按約定辦，沒有約定的，按照下列方法處理：（1）因房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人可以請求解除合同和賠償損失。（2）房屋交付使用后，在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題，在未嚴(yán)重影響正常居住適用的情況下，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任，出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。 如何避免購買到有質(zhì)量問題的商品房？（1）首先，購房人應(yīng)注意選擇商品房的建造地址。因毗鄰工廠、鐵路、排污河的商品房即使內(nèi)部結(jié)構(gòu)布局完善無缺，也不能給購房人以舒適怡然的入住感受。（2）其次，選擇信譽(yù)良好、資金雄厚的開發(fā)公司及同樣條件的施工單位建造的商品房，千萬不能貪圖標(biāo)價(jià)低而退而求其次，接受濫竽充數(shù)的開發(fā)商及施工單位，否則會因小失大。（3）再次，親自實(shí)地查看，開發(fā)商為了追求銷售利潤，常常會做出名不副實(shí)的宣傳及承諾，購房者應(yīng)實(shí)地調(diào)查研究，或請教內(nèi)行人士一同查驗(yàn)，注意墻面、地面、門窗開合、下水管道、樓盤布局等。參考文獻(xiàn)[1] [M]，：高等教育出版社，2003[2][M]，北京：中國法制出版社，2010[3]周德田 [M]，北京：公安大學(xué)出版社，2008[4][M]，四川：四川人民