【文章內(nèi)容簡介】 。因此在簽訂《認購書》之后應該約定盡快簽訂《商品房買賣合同》，確定雙方的權利義務關系。（3）簽訂購房合同之后及時進行預告登記備案，這樣及時開發(fā)商一房二賣，也可以保障已經(jīng)進行登記備案的合同受到保護，該合同的購房者可以獲得房產(chǎn)證。（4）盡管辦理了登記備案手續(xù)可以保證不會有第二個購房者獲得產(chǎn)權證，但是開發(fā)商可能利用手中的《國有土地使用證》和《房屋所有權證》設定抵押，為自己換取現(xiàn)金，也可能不及時提供相關的文件，遇到這樣的情況，購房者往往也很難辦理產(chǎn)權證，因此，購房者應當及時辦理產(chǎn)權登記。3．關于商品房遲延交付的問題商品房交易中由于買賣合同的標的物為不動產(chǎn)，其不可預測的風險多，因而屢屢發(fā)生開發(fā)商遲延交付的情況，并由此引發(fā)糾紛。這在商品房買賣合同糾紛中屬于比較常見的類型。開發(fā)商遲延交付商品房的原因很多，既有自然現(xiàn)象的因素，如在施工過程中發(fā)生了幾級以上的臺風，導致施工不能如期進行：也有人為的因素，這里既包括政府行政行為方面的原因，也包括購房者無故拒絕受領房屋等原因，但更多的還是開發(fā)商本身的原因，如資金短缺、審批手續(xù)欠缺、與代理銷售人之間產(chǎn)生矛盾、建設行為不規(guī)范等。涉及商品房遲延交付，關鍵要解決兩個問題：一是對遲延交付的認定，二是遲延交付的責任承擔。 對商品房遲延交付的認定商品房買賣（預售)合同中一般都會約定房屋交付使用的時間，但對以何種方式交付，一般未作約定，以至經(jīng)常引發(fā)對是否為遲延交付的爭議。最高法院《解釋》第11條第一款規(guī)定：“對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用．但當事人另有約定的除外?！备鶕?jù)這一規(guī)定，在當事人沒有約定時，對商品房的交付使用應以對房屋的轉(zhuǎn)移占有，即我們通常所說的“交鑰匙”作為標志。最高法院《解釋》所規(guī)定的“交付使用”是一種有權占有事實狀態(tài)，并不必然產(chǎn)生房屋所有權的變動。在實踐中，開發(fā)商在遲延交付時，往往以合同中約定的不可抗力為理由，拒絕承擔違約責任。如何認定“不可抗力”，在司法實踐中也是比較困難的，開發(fā)商常常以不能貸款、天氣惡劣、材料運輸困難、技術難題、政府頒發(fā)新的法規(guī)、市政配套設施的安裝遲延等各種理由來拖延交付時間。我認為是否構成不可抗力，應該具體分析：對以自然現(xiàn)象為表現(xiàn)形式的抗辯理由，若影響交付的自然現(xiàn)象屬慣常氣候現(xiàn)象，開發(fā)商能夠預見，抗辯理由不成立；若氣象專家認為或者從普通人的觀念看來，該自然現(xiàn)象的發(fā)生足以導致延期施工，則可認定該抗辯理由成立。若在施工中遇到的苦難和技術問題是開發(fā)商在建造房屋之前就可以預見的，即使是不能克服的，那也是開發(fā)商在建造房屋的過程中需要承擔的風險，不屬于不可抗力，因此開發(fā)商不能將此風險轉(zhuǎn)移給購房者。若因政府行政行為導致，那么應當視為不可抗力，抗辯理由成立。 商品房遲延交付的責任承擔遲延交付商品房屬于遲延履行商品房買賣合同，開發(fā)商當然要承擔違約責任。責任承擔的依據(jù)是：首先，如果雙方對違約金有約定，應首先適用約定。其次，若雙方無約定，應根據(jù)我國《合同法》和最高法院《解釋》來確定。合同法第113條規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定．給對方造成損失的，損失賠償應當相當于因違約所造成的損失．包括合同履行后可以獲得的利益．但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見的因違反合同可能造成的損失?！痹摋l采取的是可預見性與可得利益應當賠償相結合的原則。商品房是一種非常特殊的商品，座落的地段、歸屬的種類以及交易的時間不同，其價值大不相同。為此，最高法院《解釋》第17條將合同法的上述規(guī)定進一步具體化，規(guī)定：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定，”這一規(guī)定與《合同法》的有關規(guī)定是完全相符的。審判實務中，往往采取對比法確定可得利益損失數(shù)額，也就是通常所講的守約方在相同條件下所獲取利益來確定應當賠償?shù)目傻美鎿p失。4．關于面積誤差問題在預售商品房買賣中，合同約定的商品房面積與實際交付的房屋面積發(fā)生差異是經(jīng)常會碰到的情況，往往會引起購房者與開發(fā)商發(fā)生糾紛，一般來說，這種糾紛主要有兩種情況：第一，實際交付的面積減少，而且房地產(chǎn)開發(fā)商隱瞞情況，仍按原面積收取購房款，第二，實際交付的面積擴大，房產(chǎn)開發(fā)商要求多付房款，而購房者不愿承擔或以此為由要求退房。眾所周知，房屋造價較高，如果面積發(fā)生差異，其價格也會發(fā)生差異，而購買預售商品房時，由于商品房尚未建成，施工、設計等因素都可能導致商品房建成后實際交付面積與合同約定面積發(fā)生差異，這是正常的。由于預售房屋的特殊性，所以法律是允許存在正常合理范圍內(nèi)的誤差，出現(xiàn)這種誤差，不能認定開發(fā)商違約，可由購房者與房產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)原合同價格多退少補進行結算?，F(xiàn)實中的做法，一般是如果購房者與開發(fā)商在合同中有明確的規(guī)定，則人民法院應該在查明事實后，根據(jù)雙方約定的條款處理，如果購房者與房產(chǎn)開發(fā)商在合同中沒有對面積發(fā)生差異如何處理加以約定，則根據(jù)實際情況處理，如果雙方對面積是否有差異或者差異的大小有爭議，則可要求人民法院委托鑒定機構對此作出鑒定，在差異確定后，可由雙方先行協(xié)商解決，如果不能解決的，則應當考慮差異面積是否在正常合理的誤差范圍內(nèi)。有時消費者對商品房的面積如何計算，不清楚時，應找到1995年9月8日建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行）》，該規(guī)則對此有具體規(guī)定，如果消費者對面積有疑慮，可以自行委托權威部門進行監(jiān)測。但事后處理不如事先預防，減少糾紛的可能性是雙方都希望的，所以在購買預售商品房時，應盡量對約定面積有個正確預測，讓它更接近實際面積，并且，在合同中對實際面積與合同預定面積出現(xiàn)差異后的處理辦法加以明確約定。5．關于逾期辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)問題由于我國實行房屋權屬登記制度，《房屋產(chǎn)權證》是所有人對房屋享有所有權的合法證明，房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓必須要進行登記，進行過戶，變更產(chǎn)權，履行所有權登記手續(xù)時房屋轉(zhuǎn)讓中的法定要求。購房者在購買房屋并辦理入住以后，最關心的就是何時能夠取得房屋產(chǎn)權證書，因為只有該證書才能證明購房者是房屋合法的所有人，其權益才能受到法律的保護。實踐中，許多購房者從入住到取得相應的房屋產(chǎn)權證書，都經(jīng)過了很長時間，有的甚至一拖幾年都辦不下來。分析其原因，大致可分為以下兩種情況：（1）房地產(chǎn)開發(fā)商原因，“五證”不全。開發(fā)商在銷售樓房的時候根本就沒有取得國有土地使用證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證、建設用地規(guī)劃許可證和商品房銷售許可證。如果該五證中缺少任何一證，都不可能辦到產(chǎn)權證。有的開發(fā)商在銷售的時候五證不齊，對購房者說正在辦理過程中，購房者最好不要買這樣的房屋。如果一定想買的話，就要到房屋管理部門調(diào)查開發(fā)商所說的是否屬實。要是開發(fā)商沒有辦理或者是被房管部門拒絕了的話，購房者最好不買這種房；擅自改變使用性質(zhì)。開發(fā)商雖已取得五證，但私自更改了房屋的使用性質(zhì)。例如，房管部門批準的是住宅樓，而開發(fā)商卻當作商業(yè)樓銷售，去辦理產(chǎn)權證書的時候，當然是辦不下商業(yè)樓的產(chǎn)權證書，此時開發(fā)商想重新申報更改房屋用途是很困難的，受損失的自然是購房者；出售被抵押的房屋。開發(fā)商取得五證，并已取得大產(chǎn)權證，但開發(fā)商已將該房屋抵押給了別人，同時出售該房屋，購房者要是購買了這種房屋，所面臨的風險就更大了，如果開發(fā)商不能及時履行到期的債務，抵押權人要求實現(xiàn)抵押權的話，購房者肯定是沒有產(chǎn)權證書了，甚至連居住權都沒有了，最后購房者只能是通過訴訟來要回所付的房價款。（2）購房者自身的原因，購房者沒有交足應付的房價款，開發(fā)商就不會去辦理過戶手續(xù)，購房者也就辦不下產(chǎn)權證書了。另外，購房者沒有及時提供應交的文件材料。（1）熟悉辦證程序，及時辦理產(chǎn)權。辦理房地產(chǎn)權證件過程具體包括初始登記、轉(zhuǎn)移登記等過程，其中初始登記只能由房地產(chǎn)開發(fā)商辦理。即經(jīng)過房屋土地管理部門審查、勘驗、審核、測繪、審批后，確權完成，開發(fā)商取得俗稱的“大產(chǎn)權證”。然后，可以進行下一步的轉(zhuǎn)移登記，根據(jù)法律規(guī)定，購房者應當在商品房交付之日起90日內(nèi)申請辦理產(chǎn)權證。（2）購房前，要認真審核房地產(chǎn)開發(fā)商預售商品房具不具備以下幾個條件： ，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總資金的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》（3）購房者在簽訂合同時，一定要明確開發(fā)商是辦理初始登記還是辦理房產(chǎn)證書。實踐中，因為條款約定不明而產(chǎn)生歧義，是大量辦理房屋產(chǎn)權證糾紛產(chǎn)生的主要原因。購房者在簽訂合同時，如果同開發(fā)商協(xié)商由開發(fā)商去辦證的，最好要在合同中注明，開發(fā)商辦理完初始登記后，還負有為購房者主動辦理房屋權屬證書的義務。（4）尋求專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構進行咨詢、代理由于房地產(chǎn)價值大，各種手續(xù)、程序繁多，購房者房地產(chǎn)知識及法律知識有限，故尋求專業(yè)機構咨詢和辦理可最大限度地減少投資風險，獲得理想物業(yè)，不能不說也是一種很好的選擇。購房者可以委托專業(yè)經(jīng)紀機構了解市場行情，以及簽約、過款、辦證等一整套手續(xù)。規(guī)模大的經(jīng)紀機構一般信譽較好，操作比較專業(yè)和規(guī)范，對行業(yè)的選擇、購房手續(xù)的辦理及售后服務有較為充分的保證。因此在購房時，應盡量選擇規(guī)模大的經(jīng)紀機構。6．關于商品房的質(zhì)量問題商品房的質(zhì)量關系到買受人今后的生活環(huán)境質(zhì)量甚至生命財產(chǎn)安全，加之價格昂貴，因而購房者對此極其關注。然而，某些開發(fā)商為了牟取巨額利潤，不顧購房者的切身利益，購買質(zhì)量低劣、價格低廉的建筑材料，甚至偷工減料，將開發(fā)成本降至不能保證質(zhì)量的地步，商品房交付使用后，發(fā)生墻壁開裂、屋頂滲水、排水管道不暢等其他質(zhì)量問題，因此時常引起開發(fā)商與購房者之間的沖突。 商品房出現(xiàn)質(zhì)量問題，購房人應該如何應付？根據(jù)《合同法》第61條、第62條、第111條、第153條、第154條、第155條，《中華人民共和國建筑法》第60條、第61條、第62條，最高院《解釋》第13條等規(guī)定，當房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題時，合同中有約定按約定辦，沒有約定的，按照下列方法處理：（1）因房屋質(zhì)量嚴重影響正常居住使用，買受人可以請求解除合同和賠償損失。（2）房屋交付使用后，在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題，在未嚴重影響正常居住適用的情況下，出賣人應當承擔修復責任，出賣人拒絕修復或者在合理期限內(nèi)拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。 如何避免購買到有質(zhì)量問題的商品房？（1）首先，購房人應注意選擇商品房的建造地址。因毗鄰工廠、鐵路、排污河的商品房即使內(nèi)部結構布局完善無缺，也不能給購房人以舒適怡然的入住感受。（2）其次，選擇信譽良好、資金雄厚的開發(fā)公司及同樣條件的施工單位建造的商品房，千萬不能貪圖標價低而退而求其次，接受濫竽充數(shù)的開發(fā)商及施工單位，否則會因小失大。（3）再次，親自實地查看，開發(fā)商為了追求銷售利潤，常常會做出名不副實的宣傳及承諾，購房者應實地調(diào)查研究，或請教內(nèi)行人士一同查驗，注意墻面、地面、門窗開合、下水管道、樓盤布局等。參考文獻[1] [M]，：高等教育出版社，2003[2][M]，北京：中國法制出版社，2010[3]周德田 [M]，北京：公安大學出版社，2008[4][M]，四川：四川人民