[法律資料]商品房營(yíng)銷法律問(wèn)題講座ppt-powerpoint演示文稿(編輯修改稿)
2025-02-15 14:11 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，房屋以實(shí)際交付為準(zhǔn)。 （八）面積差異的處理方式 法律規(guī)定，商品房可按套（單元）計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。按套銷售，基本上不會(huì)涉及面積的爭(zhēng)議，但按后兩種方式銷售，就會(huì)涉及合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積不符的差異，因此，在合同中需約定處理方式。如沒(méi)有約定，應(yīng)按 《 商品房銷售管理辦法 》 中的規(guī)定辦理。（第 20條，舉例說(shuō)明） （九）其他 規(guī)劃設(shè)計(jì)變更的通知義務(wù)及承擔(dān)責(zé)任。 銷售代理相關(guān)規(guī)定。 （十）示范合同文本簽定的注意事項(xiàng)及答疑 關(guān)于商品房法律問(wèn)題的摘要（十八項(xiàng)） 序： 《 最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋 》 于 2022年 6月 1日起施行。該條文將近幾年房地產(chǎn)商品房問(wèn)題中的幾個(gè)疑難問(wèn)題以最高法院的解釋明確下來(lái)，從而在肯定了購(gòu)房者的種種權(quán)利的同時(shí)就是也定性了開(kāi)發(fā)商的種種責(zé)任。從此商品房問(wèn)題真正進(jìn)入維護(hù)百姓購(gòu)房者權(quán)益的時(shí)代，百姓維權(quán)的勝利不再是空話，在開(kāi)發(fā)商面前百姓也不再是弱勢(shì)群體 。 《 解釋 》 中與實(shí)際焦點(diǎn)問(wèn)題聯(lián)系密切的現(xiàn)摘要如下十八條： 一 、 預(yù)售合同有效無(wú)效的標(biāo)準(zhǔn)是什么 —— 起訴前是否取得預(yù)售許可證 。 案例一： 2022年初，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有取得銷售許可證前，為了緩解資金壓力，便提前開(kāi)盤(pán)。張某看中一套兩室兩廳躍層單元，便搶先簽訂了買賣合同。 2022年末銷售許可證下來(lái)，但張某卻因該樓盤(pán)施工緩慢達(dá)不到自己及時(shí)入住計(jì)劃，便以簽合同時(shí)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有銷售許可證為由提出退房；開(kāi)發(fā)商則認(rèn)為合同都簽訂了，晚交房幾天是常有的事，故予以拒絕。于是張某訴至法院解決此事。 二、商品房廣告或宣傳資料未兌現(xiàn)是否違約的標(biāo)準(zhǔn)是什么 —— 未兌現(xiàn)的內(nèi)容是規(guī)劃范圍內(nèi)（紅線）內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所做的說(shuō)明和允諾，具體確定且對(duì)合同訂立及房屋價(jià)格的確定有重大影響。 例說(shuō)：空中花園或屋頂花園 案例二： 2022年，王先生看到某高層樓盤(pán)中的售樓資料中設(shè)計(jì)有美麗的空中花園（即屋頂花園），雖然該樓盤(pán)價(jià)格不菲，但王先生因比較喜歡這一點(diǎn)就購(gòu)買了 20層的一套房。入住后王先生常常俯視樓下，遲遲見(jiàn)不到當(dāng)初開(kāi)發(fā)商宣傳的空中花園建成，心中不悅，便要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。開(kāi)發(fā)商以該項(xiàng)內(nèi)容在合同中沒(méi)有約定為由予以拒絕。 三 、 定金是否退還的標(biāo)準(zhǔn) —— 合同未簽訂或履行是否為不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由；一方原因未能訂合同 ， 按定金準(zhǔn)則處理 。 案例三： 李女士在某花園小區(qū)開(kāi)盤(pán)之際，欣然看上一套三室錯(cuò)層單元，便在售樓處簽訂了一份認(rèn)購(gòu)書(shū)交納了壹萬(wàn)元定金，認(rèn)購(gòu)書(shū)約定一周內(nèi)李女士到售樓處簽訂了正式買賣合同。但李女士回家后考慮到家里有小孩錯(cuò)層不便利孩子的安全，便要求退還定金不購(gòu)買該房了，開(kāi)發(fā)商拒絕，雙方訴至法院。 四 、 未辦理登記備案手續(xù)的合同生效的標(biāo)準(zhǔn)是什么 —— 看主要義務(wù)是否履行 案例四： S公司為美容化妝行業(yè)公司，預(yù)購(gòu)某開(kāi)發(fā)商正在開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)底商并簽訂了預(yù)售合同，合同中約定了生效條件為：簽訂合同后十日內(nèi)到行政管理部門辦理登記備案手續(xù)。隨后 S公司支付樓款，開(kāi)發(fā)商開(kāi)具收據(jù)。底商建設(shè)中 S公司聽(tīng)說(shuō)該條街的底商多數(shù)用于 IT行業(yè)，美容化妝在此經(jīng)營(yíng)不便利，考慮到此問(wèn)題， S公司便以合同沒(méi)有備案生效為由，要求解除合同退還房款，開(kāi)發(fā)商拒絕，雙方訴至法院。 五 、 一房?jī)少u或一房?jī)捎玫姆韶?zé)任 —— 雙倍賠償： 一房?jī)少u是指訂立合同后 ， 又將房屋賣給第三人；一房?jī)捎檬侵福河喠⒑贤笥謱⒎课莸盅航o第三人 。 案例五： 一海外歸來(lái)人員劉博士回津后購(gòu)買某開(kāi)發(fā)商洋房一套，購(gòu)房方式為首付 30萬(wàn)元，余款 60萬(wàn)元銀行按揭，首付款 30萬(wàn)元交付后，劉博士因公出國(guó)兩
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