城中村改造相關法律問題講座(編輯修改稿)
2025-02-17 14:38 本頁面
【文章內容簡介】 村莊規(guī)劃區(qū)內未依法取得鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證或者未按照鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設的，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府責令停止建設、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。 城市房屋拆遷管理條例與 〈 物權法 〉相沖突 ? 城市房屋拆遷管理條例與 《 物權法 》 相沖突。 ? （ 1） 《 物權法 》 規(guī)定 “ 公共利益 ” 才可實施征用房屋、土地行為，而 《 拆遷條例 》 沒有公共利益的界定，商業(yè)利益也予以強制拆遷，與物權法物權平等保護原則相違背。 ? （ 2） 《 物權法 》 規(guī)定拆遷應按 “ 法律 ” 規(guī)定的權限和程序執(zhí)行，而 《 拆遷條例 》 只屬于行政法規(guī)。 《 物權法 》 的物權保護原則 ? 產(chǎn)權保護的意義 ? 房屋所有權的法律效力。有恒產(chǎn)者有恒心，保護產(chǎn)權是維護經(jīng)濟秩序的基本保障。 ? 保護產(chǎn)權的措施：住宅用地自動續(xù)期，禁止濫用拆遷權力 ? 行政方式剝奪私有產(chǎn)權應嚴格限制在一定范圍內。 ? 《 拆遷條例 》 的歷史變遷，重置價格 ? 市場評估價 《 物權法 》 的禁止隨意征用 物權法相關條文解讀 第四十二條 為了 ①公共利益 的需要，依照 ②法律規(guī)定的權限和程序 可以 ③征收④集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn) 。 征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農(nóng)民的 ⑤社會保障費用 ，保障被征地農(nóng)民的生活，維護被征地農(nóng)民的合法權益。 征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應當依法給予 ⑥拆遷補償 ，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的 ⑦居住條件 。 任何單位和個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費等費用。 物權法對拆遷的影響 ? 一、只有在公共利益的前提下，政府才介通過行政手段實施拆遷，一定程度上改善被拆遷人的弱勢地位。 ? 重慶釘子戶的典型意義。區(qū)政府發(fā)放拆遷許可證；放任開發(fā)商將項目挖成孤島；一樓房屋補償?shù)截撘粯欠课荨? ? 二、 《 物權法 》 的實施將增加拆遷難度，已經(jīng)究竟了的法律手續(xù)無法強制執(zhí)行。增強被拆遷人的維權意識，將給拆遷矛盾的處理提出更高的要求。 ① “公共利益 ” 詳解 1 因城市公共設施和公益事業(yè)的發(fā)展需求，為維護國家安全及交通、水利、能源、供電、供暖、供水等公共事業(yè)或市政建設用地等為目的使用土地的，應歸屬于 “ 公共利益 ” 范疇。 房地產(chǎn)公司開發(fā)商品房是否屬于公共利益？ 政府建蓋廉租房、經(jīng)濟適用房是否屬于公共利益？ 城中村改造是否屬于公共利益？ 土地儲備中心收儲土地是否屬于公共利益？ “ 公共利益 ” 的確定程序、確定標準：召開聽證會 ① “公共利益 ” 詳解 2 是不是 《 物權法 》 規(guī)定了 “ 公共利益 ” 將導致拆遷難以進行？ 現(xiàn)行城市房屋拆遷制度是否存在 “ 公共利益 ” 的規(guī)定？有無確定 “ 公共利益 ” 的主體？法院對于 “ 公共利益 ” 的審查力度？ “ 公共利益 ” 沒有法定概念時如何搞拆遷？ ① “公共利益 ” 詳解 3 是不是 《 物權法 》 規(guī)定了 “ 公共利益 ” 將導致拆遷難以進行？ 律師解析： （ 1）、 “ 公共利益 ” 這一概念不是物權法第一次提出，在 2022年修訂的 《 憲法 》《 土地管理法 》 中已經(jīng)有明確的規(guī)定，但是并沒有對城市房屋拆遷造成不利影響。 （ 2）、沒有相應的配套制度、 “ 公共利益 ”的確定程序、確定主體等規(guī)定，一個模糊的 “ 公共利益 ” 概念也難以對城市房屋拆遷產(chǎn)生足夠影響。 ① “公共利益 ” 詳解 5 “ 公共利益 ” 是否是拆遷的攔路虎？ 律師解析： “ 公共利益 ” 并不必然就是拆遷的攔路虎，即使不予考慮 “ 公共利益 ” ，只要拆遷人與被拆遷人能夠協(xié)商一致，給與被拆遷人以合理、充分的補償或對價，拆遷仍然可以順利進行。 即使就是為了 “ 公共利益 ” ，但是補償不及時、不合理、不充分，拆遷仍然不可能順利進行。因此， “ 公共利益 ” 是拆遷中應當予以納入考量的重要因素，不是唯一因素。 實踐中不排除有先購買被拆遷房屋，取得相應權利后再通過相應方式進行土地的整合利用，這完全可以繞開拆遷問題，但是困難在于通過這樣的協(xié)商方式并不能確保全部取得目標范圍內房地產(chǎn)的權利。如果有不愿協(xié)商處分或協(xié)商不能的權利人，將導致進程中斷。 綜上所述 ? 公共利益是拆遷項目（無論集體土地和國有土地上房屋）是否合法的前提。 ? 公共利益是拆遷是否有強制力保障的前提。 城中村改造是否屬于公共利益？ ? 一、公共利益應當在具體項目中進行考量
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