【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 無權(quán)要求被告履行交付房屋的義務(wù)。 　至于30萬元協(xié)議款的性質(zhì)認(rèn)定問題，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第一百一十八條規(guī)定：“當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或者定金等，但沒有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持。”可以看出，如果雙方對(duì)款項(xiàng)的性質(zhì)未作明確的約定，則不能當(dāng)然推定款項(xiàng)就是定金。如果沒有約定定金字樣，如果想認(rèn)定款項(xiàng)的性質(zhì)為定金，必須通過約定的內(nèi)容來體現(xiàn)。本案中，從雙方簽訂協(xié)議的內(nèi)容來看，原告交付的30萬元協(xié)議款并非定金，而是訂金。這兩者雖只是一字之別，但產(chǎn)生的法律后果大相徑庭。定金是一種法律概念，是合同當(dāng)事人為確保合同的履行而自愿約定的一種擔(dān)保形式。商品房交易中，買家履行合同后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回；若買家不履行合同，無權(quán)要求返還定金，銷售商不履行合同的，應(yīng)雙倍返還定金。而訂金并非一個(gè)規(guī)范的法律概念，實(shí)際上它具有預(yù)付款的性質(zhì)，是當(dāng)事人的一種支付手段，并不具備擔(dān)保性質(zhì)。所以，若雙方未能簽訂房屋買賣合同，買方并不能主張雙倍返還，只得請(qǐng)求返還訂金。 2已交付的房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題的，買受人能選擇退房嗎？ 房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，作為買受人能否退房是要視具體情況而定的。 根據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的規(guī)定：商品房交付使用后，買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)退房，給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。這也就是說，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，嚴(yán)重影響正常居住使用的，買受人可請(qǐng)求解除合同和賠償損失。而房屋在房屋交付后，出現(xiàn)了質(zhì)量問題但并不屬主體結(jié)構(gòu)方面的問題，在未嚴(yán)重影響正常居住使用的情況下，則由出賣人來承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。 在這里律師需要提醒的是，并不是房屋出現(xiàn)了質(zhì)量問題一定會(huì)導(dǎo)致解除合同（退房）這一后果發(fā)生，買受人一定要在查明相關(guān)事實(shí)的情況下，合理地維護(hù)自己的權(quán)益。 2購房戶應(yīng)交配套費(fèi)嗎? [案例]王先生與一開發(fā)商簽訂了《武漢市商品房買賣合同》，合同約定2005年6月20日交房，王先生如期去辦理交房手續(xù)，被告知，除交清購房尾款外，要交配套費(fèi)3800元。王先生稱，簽合同后，因要辦理銀行按揭和合同備案手續(xù)，所有的合同均在開發(fā)商手中，當(dāng)拿到合同后,發(fā)現(xiàn)合同的第五條處貼了一張要交納配套費(fèi)的紙條。購房戶應(yīng)交配套費(fèi)嗎？ [解答]經(jīng)查看，王先生與開發(fā)商簽訂的《武漢市商品房買賣合同》, 發(fā)現(xiàn)合同第五條處貼有一個(gè)字條，上面寫有“交房時(shí)，除交清購房尾款外，要交配套費(fèi)3800元,分別是管道煤氣2500元,可視對(duì)講機(jī)500元,水表電表安裝400元,有線電視安裝費(fèi)280元,一年有線電視使用費(fèi)120元?！钡p方均未簽名蓋章。第五條計(jì)價(jià)方式與價(jià)款的第三項(xiàng)中 “出賣人不再向買受人收取該商品房房?jī)r(jià)款外的費(fèi)用”《中華人民共和國(guó)合同法》第四十一條“對(duì)格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用格式條款的規(guī)定，王先生應(yīng)支付配套費(fèi)3800元。問題在于寫有“配套費(fèi)”的紙條是否合法，是否合法有效，是否為雙方意思表達(dá)，難以認(rèn)定。這是因?yàn)椋皇?，“配套費(fèi)”是商品房?jī)r(jià)格的組成部分。 配套費(fèi)是以價(jià)內(nèi)的形式收取，還是以價(jià)外的形式收取，應(yīng)當(dāng)在合同中時(shí)行約定。在2004年新版的《武漢市商品房買賣合同》第五條中增加了“出賣人不再向買受人收取該商品房房?jī)r(jià)款外的費(fèi)用?！钡膬?nèi)容，是為了避免交房時(shí)因“配套費(fèi)”收取問題而產(chǎn)生糾紛，提醒購房人注意價(jià)外費(fèi)用收取的問題，同時(shí)，引導(dǎo)開發(fā)商在簽合同時(shí)將配套費(fèi)采用包含在房?jī)r(jià)內(nèi)收取。二是合同簽訂后，因合同備案或購房戶要辦理銀行按揭,《武漢市商品房買賣合同》均由開發(fā)企業(yè)拿走。為了避免合同內(nèi)容增減，購房人應(yīng)將已簽合同復(fù)印，要求開發(fā)商在復(fù)印件上簽署“該復(fù)印件與本復(fù)印件原件完全一致”字樣，并雙方簽字蓋章，署明日期。待開發(fā)商辦妥相關(guān)手續(xù)后將合同原件退回時(shí),購房人應(yīng)將退回合同原件和復(fù)印件進(jìn)行核對(duì)無誤后,收取合同原件。王先生所反映的問題就出在此環(huán)節(jié)。三是配套費(fèi)中的使用性質(zhì)的費(fèi)用（如有線電視的收視費(fèi)等），除開發(fā)商書面承諾或在合同中約定了不收使用費(fèi)的情況之外，使用費(fèi)均應(yīng)由購房人支付。 2已抵押商品房能否買賣，如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn) [案例]嚴(yán)先生近日看中了一套商品房，但通過查詢得知，該商品房所在樓棟已被開發(fā)商整體抵押給銀行。嚴(yán)先生問該商品房能否買賣，如果可以，購買時(shí)應(yīng)該注意哪些問題？ [解答]開發(fā)商在開發(fā)商品房過程中為籌措資金，以土地或在建工程做擔(dān)保向銀行申請(qǐng)抵押貸款投入續(xù)建，達(dá)到法定條件經(jīng)批準(zhǔn)后邊建邊將商品房預(yù)售出去，以預(yù)售所得款項(xiàng)償還銀行貸款，并解除原設(shè)定抵押，這是國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)開發(fā)的通常做法。 《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第四十九條規(guī)定“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人，并告知受讓人”。 《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第37七條規(guī)定“經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或者出租”，“抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者出租所得價(jià)款應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)。超過債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有”。第36條規(guī)定“抵押權(quán)人有權(quán)按照抵押合同的規(guī)定監(jiān)督、檢查抵押房地產(chǎn)的管理情況”。由此可見，法律和規(guī)章并沒有禁止抵押人合法轉(zhuǎn)讓抵押物，只要是取得《武漢市商品房預(yù)售許可證》的商品房，被抵押的商品房是可以買賣的。 如何規(guī)避因抵押而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)呢？ 依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條“具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：(一)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人”； 第九條“出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：(二)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)”的規(guī)定，在房屋交付時(shí)或辦理《房屋所有權(quán)證》、《土地使用證》時(shí)，購房人才知道開發(fā)商是否將其已購商品房事先已作抵押或購買后再作抵押，才能取得開發(fā)商故意隱瞞抵押事實(shí)或再抵押給第三人的事實(shí)。如果因開發(fā)商未能在交接房屋時(shí)或辦理兩證時(shí)解除抵押，購房人可以請(qǐng)求開發(fā)商返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求開發(fā)商承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。因此，購房人除了認(rèn)真理解《武漢市商品房買賣合同》第十三條“出賣人保證銷售的商品房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛。因出賣人原因造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由出賣人承擔(dān)全部責(zé)任”外，最好能在合同附件六中約定因開發(fā)商原因造成所購商品房存在產(chǎn)權(quán)糾紛而導(dǎo)致不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)全部責(zé)任的具體賠償金額和賠付時(shí)間，以保證能得到應(yīng)有民事補(bǔ)償。 武漢“樓間距”有了新規(guī)定 　 最新發(fā)布的《武漢市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》已于6月28日開始實(shí)施。新《規(guī)定》與原《規(guī)定》相比，其居住建筑的間距在滿足建筑爭(zhēng)取更多日照和良好的自然通風(fēng)方面，在滿足防火和衛(wèi)生防疫方面，均在居住環(huán)境人性化方面邁進(jìn)了一大步。 　　從“新”、“舊”規(guī)定對(duì)比中可以看出：對(duì)不同居住建筑類別其間距的規(guī)定均作了調(diào)整。如“老規(guī)定”中規(guī)定：密度一區(qū)內(nèi)高度低于24米的居住建筑， ，而在“新規(guī)定”；再如“老規(guī)定”中規(guī)定：建筑高度超過30米的建筑，其縱墻面之間的間距最小不得少于26米，在密度一區(qū)內(nèi)不得少于24米。而在“新規(guī)定”中則更加明確：縱墻面與縱墻面的間距，其中24米以下部分間距按建筑高度小于24米時(shí)的規(guī)定計(jì)算，24米以上部分在密度一、，不足26時(shí)，按26米計(jì)算；其最大間距在密度一區(qū)內(nèi)可以不超過40米，在密度二、三區(qū)內(nèi)可以不超過45米。顯而易見，“新規(guī)定”更細(xì)、更明確、更人性化。 　　“新規(guī)定”的實(shí)施對(duì)改善城市面貌，提高新建小區(qū)的品質(zhì)，為武漢市民創(chuàng)造更優(yōu)良的居住環(huán)境，提供了更有利的保障。 　　居住建筑間距新老規(guī)定比較 　　 ≤24米 　　新規(guī)定 　　密度一區(qū)：≮：≮：≮：在國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)和東西湖、漢南、江夏、蔡甸、黃陂、新洲等區(qū)的建制鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)≮，并應(yīng)符合防火規(guī)范的間距要求。 　　密度一區(qū)：≮10米密度二區(qū)：≮12米密度三區(qū)：≮14米 　　建筑高度＜12米時(shí)≮6米建筑高度＞12米時(shí)≮8米 　　建筑高度＜24米時(shí) 　　老規(guī)定 　　密度一區(qū)： ： ：為1 　　密度一區(qū)：≮10米密度二區(qū)：≮10米密度三區(qū)：≮12米 　　密度一、二區(qū)：為6 8米密度三區(qū)：為8 10米 　?。?4米建筑與＞24米建筑之間的間距 　　新規(guī)定 　　南側(cè)≮18米 　　北側(cè)≮20米 　　東西側(cè)≮14米 　　北側(cè)≮18米 　　南、東、西側(cè)≮14米 　　 ≮14米 　　老規(guī)定 　　可按位于高層北側(cè)的間距基礎(chǔ)上減少25%% 　?。?4米 　　新規(guī)定 　　＜24米部分按上目計(jì)算＞24米部分：密度一、二區(qū)：≮：≮：密度一區(qū)可以≯40米密度二、三區(qū)可以≯45米 　　縱墻面在南面時(shí)≮20米其余情況下≮18米 　　密度一區(qū)：≮14米密度二、三區(qū)≮15米 　　老規(guī)定 　　 ≥24米＜30米時(shí)：≥30米時(shí)：≮26米，密一區(qū)主管部門同意下≮24米 　　 ≥24米＜30米時(shí)≮13米＞、二區(qū)≮15米密三區(qū)≮17米 　　 ≥24米＜30米時(shí)≮13米＞，且最小≮13米 　　新規(guī)定 　　南北向無重疊面時(shí)：≮15米南北向重疊面＜12米時(shí)：≮18米南北向重疊面＞12米時(shí)：按縱墻對(duì)縱墻計(jì)算 　　按建筑高度＞24米縱墻對(duì)縱墻的間距計(jì)算 　　按建筑高度≤24米縱墻對(duì)縱墻的間距計(jì)算 　　老規(guī)定 　　點(diǎn)式兩長(zhǎng)邊間距≮22米其他各邊間距≮13米 　　密度一、二區(qū)：≮20米密度三區(qū)：≮24米按以上規(guī)定減少15%% 　　密度分區(qū)說明 　　密度一區(qū) 　　漢口：解放大道 三陽路 沿江大道 沿河大道 硚口路；漢陽：京廣鐵路線 攔江路 翠微橫路 漢陽大道 漢陽火車站前路；武昌：臨江大道 前進(jìn)路 沙湖街 中山路 紫陽路 首義路 津水路 解放街 紫陽路。 　　密度二區(qū) 　　漢口：由密度一區(qū)向外至沿河大道 青年路 發(fā)展大道 建設(shè)大道 青年路 發(fā)展大道 黃浦路 建設(shè)大道 二七路 解放大道 黃浦路 沿江大道；漢陽：由密度一區(qū)向外至漢陽攔江堤 二環(huán)線 鐵路線 漢陽大道 二橋路 龍舟路 月湖大道 漢南路 洗馬長(zhǎng)街；武昌：由密度一區(qū)向外至臨江大道 秦園路 武青三干道 中山北路 中北路 中南路 武珞路 中山側(cè)路 臨江大道；青山區(qū)片：臨江大道 建十路 和平大道 工業(yè)四路 武青三干道 水東路。 　　密度三區(qū) 　　密度一區(qū)、二區(qū)以外的城市其他城區(qū)。 3簽《房屋認(rèn)購書》流程 購房者在選好房源，談妥價(jià)格后，第一步便是去簽訂認(rèn)購書，并交付一定額度的定金，定金一般在5000元到1萬元之間。定金多少算恰當(dāng)，并無一定標(biāo)準(zhǔn)，視個(gè)人需要而定，由雙方協(xié)商。 發(fā)展商此時(shí)應(yīng)把有關(guān)的資料和相關(guān)文件交給購房者，并講清項(xiàng)目進(jìn)展情況。 在這個(gè)環(huán)節(jié)可能產(chǎn)生的問題是，在交付定金后，或是售價(jià)又提高了，或是購房者在對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)一步了解中，發(fā)現(xiàn)房屋并不理想，想退掉房子拿回定金，但由于有認(rèn)購書的約定，定金可能不一定順利返還。因此，在簽訂認(rèn)購書時(shí)，雙方在協(xié)議中應(yīng)明確什么情況下客戶有權(quán)要求終止協(xié)議，索回定金。 認(rèn)購書主要內(nèi)容包括： 認(rèn)購物業(yè)； 房?jī)r(jià)，包括戶型、面積、單位價(jià)格（幣種）、總價(jià)等； 付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款； 認(rèn)購條件，包括認(rèn)購書應(yīng)注意事項(xiàng)、定金、簽訂正式條約的時(shí)間、付款地點(diǎn)、賬戶、簽約地點(diǎn)等。 在簽訂完認(rèn)購書后，銷售方還應(yīng)給購房人發(fā)放《簽約須知》，以便使購房者明白細(xì)節(jié)，購房人只有明白其中內(nèi)容，才能順利簽訂購房契約，其內(nèi)容包括：簽約地點(diǎn)、購房者應(yīng)帶證件、購房者委托他人簽約時(shí)有關(guān)委托書的證明、有關(guān)貸款憑證的說明、繳納有關(guān)稅費(fèi)的說明。 3商品房買賣合同中未約定車庫門高度如何處理 [案例]：張先生購買了某小區(qū)的一個(gè)車庫。車庫交付時(shí)，張先生 發(fā)現(xiàn)該車庫進(jìn)門口高度較低，越野車無法開進(jìn)車庫。雙方在簽定的《武漢市商品房買賣合同》中未對(duì)車庫進(jìn)門口高度進(jìn)行約定，張先生問該