簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)注意的問(wèn)題(編輯修改稿)
2024-10-18 00:06 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 人也可請(qǐng)求解除合同。開(kāi)發(fā)商提供的格式條款經(jīng)常約定房屋面積以最后實(shí)際測(cè)算為準(zhǔn)，據(jù)實(shí)結(jié)算。購(gòu)房者沒(méi)有提出異議的，就要承擔(dān)不利后果，買(mǎi)了過(guò)大或過(guò)小的房子，還得按照合同據(jù)實(shí)結(jié)算。這也是開(kāi)發(fā)商設(shè)置的典型的陷阱，所以在簽訂合同時(shí)要注意，自己這方面法律不熟悉的，可以委托律師審查合同或者全程陪同，避免了購(gòu)房陷阱，省下來(lái)的不是區(qū)區(qū)一定律師費(fèi)可比的。房屋設(shè)計(jì)變更。房屋設(shè)計(jì)變更，開(kāi)發(fā)商應(yīng)及時(shí)通知購(gòu)房者。開(kāi)發(fā)商提供的格式條款也經(jīng)常會(huì)規(guī)定房屋設(shè)計(jì)變更不另行通知，如果購(gòu)房者簽了字，那么收房時(shí)發(fā)現(xiàn)你的廚房變成廁所也只能被動(dòng)接受。實(shí)際驗(yàn)收。關(guān)于入住通知。應(yīng)在合同中明確約定交房時(shí)間前，書(shū)面通知購(gòu)房人認(rèn)真審查《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。開(kāi)發(fā)商沒(méi)有《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》和《實(shí)測(cè)面積數(shù)據(jù)》的，視為不符合合同規(guī)定條件，可拒收。簽入住通知，又發(fā)現(xiàn)房屋不符合條件決定拒收的，書(shū)面通知開(kāi)發(fā)商。認(rèn)真檢查房屋實(shí)際狀況。先驗(yàn)后收。如地面是否水平，開(kāi)關(guān)門(mén)窗是否有障礙，水龍頭、地漏是否通水，電閘、插座是否通電，天然氣、空調(diào)位置是否預(yù)留，電話(huà)、寬帶、有線(xiàn)是否開(kāi)通或者預(yù)留、廚衛(wèi)防水是否做好。房屋有問(wèn)題的，可以列出問(wèn)題清單，要求開(kāi)發(fā)商限期修理，簽訂辦理收房。驗(yàn)收手續(xù)上，一項(xiàng)項(xiàng)核實(shí)，對(duì)于無(wú)法驗(yàn)收的，可以列明“無(wú)法核實(shí)”或者“暫時(shí)不能確認(rèn)”，不能稀里糊涂的簽字驗(yàn)收。三、買(mǎi)賣(mài)商品房除房款外其他費(fèi)用交易過(guò)程中的費(fèi)用交易過(guò)程中產(chǎn)生的費(fèi)用是印花稅，房款的萬(wàn)分之五。入住過(guò)程中的費(fèi)用物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)等申辦產(chǎn)權(quán)過(guò)程中的費(fèi)用登記費(fèi) 契稅 % 高檔住宅為3% 住宅公用部分公用設(shè)備維修基金 房款2% 這里需要注意的是開(kāi)發(fā)商在收房時(shí)要求交納辦理產(chǎn)權(quán)證的費(fèi)用的，可以拒交。具體申辦過(guò)程中再交納。第三篇：簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)問(wèn)題簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)問(wèn)題。認(rèn)購(gòu)書(shū)問(wèn)題。在目前商品房交易過(guò)程中，許多開(kāi)發(fā)商在與購(gòu)房人簽訂正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同前，要求購(gòu)房人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，交納認(rèn)購(gòu)款。開(kāi)發(fā)商要求購(gòu)房人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)一般兩種情況：一種情況是開(kāi)發(fā)商所銷(xiāo)售房屋倘未取得預(yù)售許可證，以向內(nèi)部職工認(rèn)購(gòu)的名義進(jìn)行銷(xiāo)售，俗稱(chēng)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)；另一種情況是開(kāi)發(fā)商已取得預(yù)售許可證或者銷(xiāo)售的是現(xiàn)房，開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房人保留預(yù)訂的房屋，作為交換，要求購(gòu)房人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，并交納一定數(shù)額的認(rèn)購(gòu)款，如果在規(guī)定的時(shí)間里，購(gòu)房人不想購(gòu)買(mǎi)該房屋，就可能無(wú)權(quán)要回所交納的認(rèn)購(gòu)款。第一種情況的認(rèn)購(gòu)書(shū)，由于我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》和《商品房銷(xiāo)售管理辦法》都明確規(guī)定，在未取得預(yù)售許可證前，是不能預(yù)售商品房的，而依據(jù)我國(guó)《合同法》第52條的規(guī)定，違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效，因此第一種情況的認(rèn)購(gòu)書(shū)在法律上是無(wú)效的。但最高人民法院于2003年4月28日公布，于2003年6月1日起施行的《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《最高法院解釋》)第2條規(guī)定：出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售證明的，可以認(rèn)定有效。根據(jù)該條規(guī)定，在取得預(yù)售許可證之前所簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)，如果開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房人起訴前仍未取得預(yù)售許可證，該認(rèn)購(gòu)書(shū)肯定是無(wú)效的；如果開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房人起訴前取得預(yù)售許可證，那么該認(rèn)購(gòu)書(shū)的地位將和開(kāi)發(fā)商已取得預(yù)售許可證或者銷(xiāo)售的是現(xiàn)房的情況一樣，即和下面要討論的第二種情況的認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì)相同。第二種情況的認(rèn)購(gòu)書(shū)，需要看認(rèn)購(gòu)書(shū)是否滿(mǎn)足了合同成立的要件，主要是看合同條款是否完備?！蹲罡叻ㄔ航忉尅返?條規(guī)定：商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同，肯定具有法律效力。但是實(shí)踐中大多數(shù)認(rèn)購(gòu)書(shū)都不具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，這些認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律效力如何?《最高法院解釋》并未作明確規(guī)定，筆者認(rèn)為不能從《最高法院解釋》第5條的規(guī)定，反推出不具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條
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