【正文】 違約方能否繼續(xù)履行及其繼續(xù)履行的合理性，如果違約方確無力繼續(xù)履行或繼續(xù)履行將會付出更大的代價等，均不宜采取此種補救措施。已有確定年限的，以該年限為準(zhǔn)；無確定年限的，由原設(shè)計單位或有權(quán)確認(rèn)的部門確定，并按此確定的年限為準(zhǔn)。 問：按照法律規(guī)定，交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并具備國家規(guī)定的竣工條件有哪些？ 答：主要是以下幾點：（1）完成工程設(shè)計和合同中規(guī)定的各項工作內(nèi)容，達(dá)到國家規(guī)定的竣工條件；（2）工程質(zhì)量符合國家安全規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，如符合房屋土建工程驗收標(biāo)準(zhǔn)、安裝工程驗收標(biāo)準(zhǔn)等； （3）符合工程建筑設(shè)計和工程建設(shè)合同約定的內(nèi)容；有完整的并經(jīng)有關(guān)部門審核的工程建設(shè)技術(shù)數(shù)據(jù)及檔案圖紙材料； （4）有建筑材料、設(shè)備、購配件的質(zhì)量合格證件資料和試驗檢驗報告； （5）有勘察、設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格或優(yōu)良等； （6）有工程施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書； （7）已辦理工程竣工交付使用的有關(guān)手續(xù)。 《商品房買賣合同》逾期履行違約金如何確定？ 答：一般原則：按合同約定的違約責(zé)任為標(biāo)準(zhǔn)來計算違約金；合同沒有約定的，按逾期履行的天數(shù)依逾期貸款利息標(biāo)準(zhǔn)來確定?！?問：《解釋》第11條中所說的“正當(dāng)理由”主要是指那些理由？答：這里所說的“正當(dāng)理由”主要是指自然災(zāi)害等不可抗力的理由。 問：交房過程中出賣人的主要義務(wù)有哪些？答：交房過程中出賣人的主要義務(wù)有： （1）在合同約定的期限內(nèi)使房屋達(dá)到合同約定的使用條件； （2）房屋達(dá)到交付使用條件后，應(yīng)當(dāng)及時約定的方式通知買受人辦理房屋交接手續(xù)；（3）在交接時出示有關(guān)房屋達(dá)到交付使用條件的證明文件，并不得以任何非合同約定的條件阻礙交房。商品房買賣合同中的常見問題商品房買賣合同中的常見問題何謂“交房時間”？ 交房過程中出賣人的主要義務(wù)有哪些？交房過程中買受人的主要義務(wù)有哪些？ 商品房交付使用后，房屋權(quán)屬證明辦理完畢前，房屋如發(fā)生毀損、滅失的風(fēng)險由誰承擔(dān)？《解釋》第11條中所說的“正當(dāng)理由”主要是指那些理由？ 出賣人在房屋沒有達(dá)到合同約定的交付使用條件的時候就將房屋交付給了買受人，而買受人接收了房屋。 問：交房過程中買受人的主要義務(wù)有哪些？ 答：交房過程中買受人的主要義務(wù)是按照出賣人通知要求的時間、地點與出賣人辦理房屋交接手續(xù)。其他原因，如疾病、外出等，由于買受人可以委托他人辦理交房手續(xù)，因此，不構(gòu)成“正當(dāng)理由”。開發(fā)商惡意違約或?qū)嵤┢墼p行為致合同無效的違約金如何確定？答：除返還買受人已付房款及利息、賠償損失外，還應(yīng)支持買受人不超過已付購房款一倍的違約金要求，即只要買受人要求的違約金沒有超過100%，買受人要求多少就支持多少。 1問：《建筑法》第60條第1款明確規(guī)定：“建筑物在合理使用壽命內(nèi)，必須確保地基工程和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量。 1問：對于出賣人交付不合格房屋的，買受人可采取的救濟措施有哪些？ 答：買受人采取的補救措施有： （1）實際履行。（2）解除合同。出賣人交付的房屋不合格，買受人不論是請求實際履行還是解除合同，均不影響請求出賣人支付違約金及承擔(dān)損害賠償責(zé)任。在此應(yīng)注意： （1）不法行為造成受害人人身傷害和精神傷害的，即使當(dāng)事人之間存在著合同關(guān)系，也應(yīng)按侵權(quán)責(zé)任予以處理，因為合同責(zé)任不能對受害人所遭受的人身傷害和精神損害提供補救。 1問：對于房屋存有質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用的，買受人在請求解除合同和賠償損失時，應(yīng)注意哪些問題： 答：主要來說，應(yīng)注意以下幾點： （1）對比較明顯的或者已知的質(zhì)量瑕疵的處理上，應(yīng)注意買受人是否行使了其注意義務(wù)。 （2）對隱蔽質(zhì)量瑕疵的處理。 （3）對隱瞞質(zhì)量瑕疵的處理。 1問：交付的房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題的，買受人該如何處理？出賣人負(fù)有哪些義務(wù)？ 答：處理意見如下： （1）因房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住使用的，買受人可請求解除合同和賠償損失。修復(fù)費用及修復(fù)期間造成其他損失的，則應(yīng)由出賣人承擔(dān)，這是《建筑法》第60條、《合同法》第111條、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第31條、《商品房銷售管理辦法》第33條等所明確規(guī)定的義務(wù)。 1逾期交房日期怎樣計算？ 答： 逾期交房，合同規(guī)定在綜合驗收后交房，若未取得兩證，交房是否合法？交房日期以交接單日期為標(biāo)志，還是以兩證取得日期為標(biāo)志？ 答：商品房預(yù)售時，開發(fā)商應(yīng)取得五證。 1剛交付的房子，購房者沒辦理入伙手續(xù)，自己先查驗了一遍，發(fā)現(xiàn)有水從衛(wèi)生間深入相連房間的明顯痕跡，購房者能不能收這樣的房？ 答：購房者可書面向開發(fā)商發(fā)出拒絕收樓的通知和要求開發(fā)商在規(guī)定的時限內(nèi)進(jìn)行整改的要求。但業(yè)主退房權(quán)利的行使將取決于房屋買賣合同中的具體約定，也就是在開發(fā)商逾期交付商品房超過一定期限后業(yè)主才可行使退房的權(quán)利。預(yù)售房交付的標(biāo)志的主要法律文書： （1） 以掛號信件送達(dá)的或直接送達(dá)的通知預(yù)購人驗收交接的書面文書； （2） 交付住宅商品房的，一并送達(dá)《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》； （3） 預(yù)購人簽署的預(yù)售商品房驗收確認(rèn)書； （4） 預(yù)購人簽署收取預(yù)售商品房鑰匙的登記。仲裁的主要缺點是仲裁庭沒有法院那樣的強制力，財產(chǎn)保全或執(zhí)行等都要借助于法院才能實現(xiàn)。 當(dāng)事人可以通過選擇仲裁解決合同糾紛來適當(dāng)避免可能因司法不公正所帶來的風(fēng)險。這些人的地位通常都是在事業(yè)上經(jīng)過相當(dāng)長時間的努力才達(dá)到的，你很難想象會通過賄賂或其他不正當(dāng)手段去收買他們。這種情況是我國審判水平很難提高的重要原因。發(fā)生糾紛后當(dāng)事人也可以約定仲裁，但在這種情況下，當(dāng)事人達(dá)成一致有很大的困難，所以還是在簽訂合同的時候明確約定為好，這時當(dāng)事人的關(guān)系比較融洽。當(dāng)事人即便勝訴，如果考慮到聘請律師的開銷、訴訟中的各種開銷，以及在行業(yè)上的不利影響等等，他們?nèi)匀豢赡艿貌粌斒А?2002年5月，王先生以分期付款的方式購買了一套商品房，一月之后辦理了入住手續(xù)。王先生認(rèn)為《使用說明書》的記載明確、具體，且關(guān)系到房屋質(zhì)量，對于選擇、訂立商品房買賣合同及房屋價格的確定都有重大影響，因此起訴至法院要求開發(fā)商減少房屋價款人民幣5萬元。一中院經(jīng)審理，認(rèn)為：王先生與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》是雙方真實意思表示，是有效的合同。對合同內(nèi)容，雙方當(dāng)事人均應(yīng)履行注意義務(wù)，因未履行注意義務(wù)而引起的糾紛，應(yīng)由其自己承擔(dān)相關(guān)的責(zé)任。因此，王先生要求開發(fā)商減少房屋價款人民幣5萬元的訴訟請求不予支持。同時約定，原告在接到被告通知后三日內(nèi)給予回復(fù)，如認(rèn)購，則協(xié)議款轉(zhuǎn)為房款，并在三日內(nèi)簽訂預(yù)售合同；如原告放棄，則被告將協(xié)議款無息退還原告。因雙方無法就訴爭房屋簽訂預(yù)售合同，對賠償問題又未能協(xié)商一致，故原告起訴至法院，請求判令被告履行協(xié)議，與原告簽訂正式的房屋預(yù)售合同；否則，應(yīng)雙倍返還原告已經(jīng)支付的30萬元房屋定金。從內(nèi)容上分析，“協(xié)議”中對該30萬元的約定內(nèi)容也不符合定金的性質(zhì)。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百零七條及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百二十八條之規(guī)定，判決被告返還原告協(xié)議款人民幣30萬元，并賠償原告相應(yīng)利息損失，對原告的其余訴訟請求不予支持。根據(jù)民法理論，預(yù)約是約定將來訂立一定內(nèi)容合同的合同。具體到認(rèn)購書中，商品房認(rèn)購書的目的在于確定雙方去洽談購房合同的義務(wù)，購房合同則是對購房行為的直接確認(rèn)。 　至于30萬元協(xié)議款的性質(zhì)認(rèn)定問題，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第一百一十八條規(guī)定：“當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或者定金等，但沒有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持。這兩者雖只是一字之別，但產(chǎn)生的法律后果大相徑庭。所以，若雙方未能簽訂房屋買賣合同，買方并不能主張雙倍返還，只得請求返還訂金。這也就是說，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，嚴(yán)重影響正常居住使用的，買受人可請求解除合同和賠償損失。王先生稱，簽合同后，因要辦理銀行按揭和合同備案手續(xù)，所有的合同均在開發(fā)商手中，當(dāng)拿到合同后,發(fā)現(xiàn)合同的第五條處貼了一張要交納配套費的紙條。問題在于寫有“配套費”的紙條是否合法，是否合法有效，是否為雙方意思表達(dá)，難以認(rèn)定?！钡膬?nèi)容，是為了避免交房時因“配套費”收取問題而產(chǎn)生糾紛，提醒購房人注意價外費用收取的問題，同時，引導(dǎo)開發(fā)商在簽合同時將配套費采用包含在房價內(nèi)收取。王先生所反映的問題就出在此環(huán)節(jié)。 《中華人民共和國擔(dān)保法》第四十九條規(guī)定“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人，并告知受讓人”。由此可見，法律和規(guī)章并沒有禁止抵押人合法轉(zhuǎn)讓抵押物，只要是取得《武漢市商品房預(yù)售許可證》的商品房，被抵押的商品房是可以買賣的。因出賣人原因造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由出賣人承擔(dān)全部責(zé)任”外，最好能在合同附件六中約定因開發(fā)商原因造成所購商品房存在產(chǎn)權(quán)糾紛而導(dǎo)致不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)全部責(zé)任的具體賠償金額和賠付時間，以保證能得到應(yīng)有民事補償。如“老規(guī)定”中規(guī)定：密度一區(qū)內(nèi)高度低于24米的居住建筑， ，而在“新規(guī)定”；再如“老規(guī)定”中規(guī)定：建筑高度超過30米的建筑，其縱墻面之間的間距最小不得少于26米，在密度一區(qū)內(nèi)不得少于24米。 　　居住建筑間距新老規(guī)定比較 　　 ≤24米 　　新規(guī)定 　　密度一區(qū)：≮：≮：≮：在國家級開發(fā)區(qū)和東西湖、漢南、江夏、蔡甸、黃陂、新洲等區(qū)的建制鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)≮，并應(yīng)符合防火規(guī)范的間距要求。 3簽《房屋認(rèn)購書》流程 購房者在選好房源，談妥價格后，第一步便是去簽訂認(rèn)購書，并交付一定額度的定金，定金一般在5000元到1萬元之間。因此，在簽訂認(rèn)購書時，雙方在協(xié)議中應(yīng)明確什么情況下客戶有權(quán)要求終止協(xié)議，索回定金。車庫交付時，張先生 發(fā)現(xiàn)該車庫進(jìn)門口高度較低，越野車無法開進(jìn)車庫。開發(fā)商交付車庫時，張先生應(yīng)查驗車庫進(jìn)門高度是否與批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計方案相符。開發(fā)商的這種做法合法嗎？ [解答] 　　一、黃先生與開發(fā)商簽訂的《武漢市商品房買賣合同》中對交房期限及條件、逾期交房的違約責(zé)任均作了約定。依據(jù)《中華人民共和國建筑法》第六十一條“建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用”的規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第十六條的規(guī)定，組織設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗收合格后方可交付使用。 　?。?）開發(fā)商既無特殊原因證明，又不具備交房條件，則開發(fā)商應(yīng)按出賣人逾期交房的違約責(zé)任承擔(dān)法律責(zé)任。但交房時出賣人必須付清房價款后方可交房。宋先生首付款繳納后，因某開發(fā)商未在交房前將宋先生的房款尾款辦妥按揭貸款手續(xù)，不向宋先生交付房屋的行為，是符合雙方合同約定的。 　　二、若買受人委托出賣人辦理按揭貸款手續(xù)，建議對貸款金額、辦理按揭貸款時限、逾期或不能辦理按揭貸款的違約責(zé)任等問題在合同附件六合同補充協(xié)議中進(jìn)行約定。 　　2000年市開發(fā)辦針對武漢市商品房買賣活動提出在買房要看“五證”。通過看這兩部法規(guī)，消費者可以大體的了解國家的有關(guān)規(guī)定，易于掌握國家政策，才能做到心中有底。通過查看上述五個證件，消費者可以了解到自已欲購的商品房是否具備合法的銷售資格，自已欲購的房屋是否在核準(zhǔn)銷售的范圍之內(nèi)。這個環(huán)節(jié)是大多數(shù)消費者所急視的，也是交了定金后或簽署了購房合同后產(chǎn)生糾紛的主要原因。 　　在通過對以上三個環(huán)節(jié)的認(rèn)真查看的情況下，消費者才能真正的做到明明白白地消費，才不會因為知識信息的不對稱，使自身蒙受損失。此類房屋看似相對便宜，其實消費者購入是一大堆煩惱，最終利益受損的還是消費者自已。如在漢陽區(qū)的一個項目，在2001年辦過《武漢市商品房預(yù)售許可證》，后因為項目的開發(fā)企業(yè)與投資方陷入法律糾紛，開發(fā)企業(yè)也因經(jīng)營不善陷入債務(wù)重重連續(xù)多年未換過《武漢市商品房預(yù)售許可證》。 司法部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于房產(chǎn)登房管理中加強公證的聯(lián)合通知》中規(guī)定，以下幾類事項必須辦理公證： （1） 繼承房產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)辦理〝繼承權(quán)公證書〞； （2） 遺囑人為處分房產(chǎn)而設(shè)立的遺囑，應(yīng)當(dāng)辦理公證。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。一些房地產(chǎn)廣告用小字注明“此廣告最終解釋權(quán)在開發(fā)商”，原則上不影響對該廣告屬于