【正文】 間造成其他損失的，則應(yīng)由出賣人承擔(dān)，這是《建筑法》第60條、《合同法》第111條、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第31條、《商品房銷售管理辦法》第33條等所明確規(guī)定的義務(wù)。 1問：《審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋》第13條所稱的房屋質(zhì)量問題包括哪些范圍？ 答：包括以下范圍： （1）屋面防水工程； （2）其他土建工程，一般包括地面、樓面工程，門窗工程等； （3）電氣管線、上下水管線的安裝工程； （4）供熱、供冷系統(tǒng)工程，包括暖氣設(shè)備、中央空調(diào)設(shè)備等安裝工程。 1房地產(chǎn)公司不能滿足交房條件，并一直推脫，要么就以退房來威脅，可使購房者要退房的話很難，購房者該怎么辦？ 答：開發(fā)商遲延交房有合同按合同的約定辦理。合同中沒有約定逾期交付房屋的，根據(jù)最高院司法解釋第19條第3款“按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。 1逾期交房日期怎樣計算？ 答： 逾期交房，合同規(guī)定在綜合驗(yàn)收后交房，若未取得兩證，交房是否合法？交房日期以交接單日期為標(biāo)志，還是以兩證取得日期為標(biāo)志？ 答：商品房預(yù)售時，開發(fā)商應(yīng)取得五證。交付房屋的合法與否是以開發(fā)商是否經(jīng)過竣工驗(yàn)收為標(biāo)準(zhǔn)。具體看合同的約定。主要有兩個文件，一個是市建委頒發(fā)的《備案證》，一個是由開發(fā)辦頒發(fā)的商品房交付許可證。 1剛交付的房子，購房者沒辦理入伙手續(xù)，自己先查驗(yàn)了一遍，發(fā)現(xiàn)有水從衛(wèi)生間深入相連房間的明顯痕跡，購房者能不能收這樣的房？ 答：購房者可書面向開發(fā)商發(fā)出拒絕收樓的通知和要求開發(fā)商在規(guī)定的時限內(nèi)進(jìn)行整改的要求。否則將追究其逾期交付的違約責(zé)任。在問題得到有效解決前，購房者不應(yīng)辦理任何驗(yàn)收樓宇和領(lǐng)取鑰匙的手續(xù)。 購房者在合同上規(guī)定2002年12月30日交房，但是在2003年1月26日購房者才拿到入住通知，購房人能否根據(jù)開發(fā)商推遲交房為理由退房？物業(yè)公司以購房者沒有辦理入住手續(xù)，拒不交房，應(yīng)不應(yīng)該？購房者能否向開發(fā)商索賠？ 答：開發(fā)商逾期交付房屋將承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，違約責(zé)任括支付違約金，直至業(yè)主行使退房的權(quán)利。但業(yè)主退房權(quán)利的行使將取決于房屋買賣合同中的具體約定，也就是在開發(fā)商逾期交付商品房超過一定期限后業(yè)主才可行使退房的權(quán)利。另，交付商品房屬于開發(fā)商的義務(wù)，在業(yè)主沒有任何違約情形導(dǎo)致開發(fā)商行使不安抗辯權(quán)的前提下，開發(fā)商必須向業(yè)主按約定交付商品房，物業(yè)管理公司無權(quán)拒絕交付商品房。 2收房不出示“備案表”，算不算違約？ 答：如果在商品房買賣合同中，已明顯約定以備案表作為房屋交付的條件之一，則開發(fā)商在房屋交付時必須出具給業(yè)主，否則開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)逾期交付的違約責(zé)任。 2預(yù)售房交付的標(biāo)志是什么？ 答：預(yù)售房屋交付的標(biāo)志是能夠證明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已履行預(yù)售商品房交付義務(wù)的法律文件。預(yù)售房交付的標(biāo)志的主要法律文書： （1） 以掛號信件送達(dá)的或直接送達(dá)的通知預(yù)購人驗(yàn)收交接的書面文書； （2） 交付住宅商品房的，一并送達(dá)《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》； （3） 預(yù)購人簽署的預(yù)售商品房驗(yàn)收確認(rèn)書； （4） 預(yù)購人簽署收取預(yù)售商品房鑰匙的登記。 2簽訂合同時對房產(chǎn)證的辦理應(yīng)當(dāng)如何約定？ 答：房產(chǎn)證是買房人真正取得房屋產(chǎn)權(quán)的象征，根據(jù)建設(shè)部頒布的修改后的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》（建設(shè)部第99號令），買房人要盡快得到自己的產(chǎn)權(quán)，在簽訂購房合同時盡量江區(qū)的產(chǎn)權(quán)證的時間明確，至少要約定在商品房交付使用后幾日內(nèi)（具體日期）將資料報送產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，同時在交房條件中明確約定房產(chǎn)商必須向買房人處是房地產(chǎn)管理部門認(rèn)可的“竣工驗(yàn)收備案表”和“面積實(shí)測數(shù)據(jù)”，減少影響辦理產(chǎn)權(quán)證的不定因素。 2商品房買賣合同糾紛及其他相關(guān)的糾紛的解決是選擇訴訟好還是選擇仲裁好？ 答：一般地說，仲裁解決糾紛的優(yōu)點(diǎn)在于仲裁庭可以包括房產(chǎn)行業(yè)的知名專家，他們更了解該行業(yè)的各種習(xí)慣，甚至可能相當(dāng)深入地了解糾紛的技術(shù)經(jīng)濟(jì)細(xì)節(jié)，其缺點(diǎn)是仲裁員的選擇如果過于偏重行業(yè)則可能導(dǎo)致法律知識不足，所作裁決偏離一般的法律習(xí)慣。仲裁解決糾紛的另外一個優(yōu)點(diǎn)是當(dāng)事人有機(jī)會選擇仲裁員，這有助于增強(qiáng)當(dāng)事人對仲裁的信心。仲裁的主要缺點(diǎn)是仲裁庭沒有法院那樣的強(qiáng)制力，財產(chǎn)保全或執(zhí)行等都要借助于法院才能實(shí)現(xiàn)。此外，仲裁一般實(shí)行一裁終局制。如果因?yàn)楦鞣N原因在仲裁中失敗一般就沒有機(jī)會補(bǔ)救了，而法院大多實(shí)行上訴制度。當(dāng)然了，一裁終局從另一個角度講，比起法院的二審終審制度要從時間和經(jīng)濟(jì)上節(jié)約很多。 當(dāng)事人可以通過選擇仲裁解決合同糾紛來適當(dāng)避免可能因司法不公正所帶來的風(fēng)險。 說到仲裁可能比訴訟相對公正，首先可以從其各自的組成來看。在我國，各仲裁委員會，尤其是中國國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會和北京、上海、武漢等地的仲裁委員會，其仲裁員大都是在法律界或行業(yè)界非常有聲望的專家學(xué)者。翻開它們的仲裁員名錄，你會看到許多令人肅然起敬的名字，甚至還有許多外國專家。這些人的地位通常都是在事業(yè)上經(jīng)過相當(dāng)長時間的努力才達(dá)到的，你很難想象會通過賄賂或其他不正當(dāng)手段去收買他們。他們通常異常珍視自己的地位和名聲，而且他們根本沒有必要通過受賄等非法手段獲取錢財。而我國法院的整體素質(zhì)相對而言要差一些。同時我國法官待遇仍然比較差，很多優(yōu)秀人才不愿意去法院，在法院工作一段時間又出來做律師的也大有人在。這種情況是我國審判水平很難提高的重要原因。當(dāng)然在2002年以后，我國實(shí)行統(tǒng)一司法考試，這種情況會有所改變，但尚須時日。 　　如果要選擇仲裁解決合同糾紛，當(dāng)事人必須在合同中明確約定，并明確規(guī)定所選定的仲裁機(jī)構(gòu)。沒有約定或約定不明確，都不能要求仲裁。發(fā)生糾紛后當(dāng)事人也可以約定仲裁，但在這種情況下，當(dāng)事人達(dá)成一致有很大的困難，所以還是在簽訂合同的時候明確約定為好，這時當(dāng)事人的關(guān)系比較融洽。沒有約定解決糾紛的方式，法律上就認(rèn)為是當(dāng)事人默認(rèn)采取訴訟方式解決糾紛。 　　也許當(dāng)事人沒有想到，最理想的解決合同糾紛的人是他們自己。無論通過仲裁還是通過訴訟解決糾紛，都費(fèi)時、費(fèi)力、費(fèi)錢。當(dāng)事人即便勝訴，如果考慮到聘請律師的開銷、訴訟中的各種開銷，以及在行業(yè)上的不利影響等等，他們?nèi)匀豢赡艿貌粌斒?。因此，掌握必要的法律知識，發(fā)生糾紛后及時溝通解決，把問題消化在它的萌芽階段，才是最好的辦法。 2所購商品房與《住宅使用說明書》不符開發(fā)商不承擔(dān)責(zé)任 王先生購買了一套商品房，入住后發(fā)現(xiàn)自己家房屋與鄰居住房的隔墻及衛(wèi)生間與樓道的隔墻是普通隔斷墻，與開發(fā)商提供的《住宅使用說明書》載明的承重墻不符。近日，北京市第一中級人民法院做出終審判決，以使用說明書不是合同的一部分駁回了王先生的訴訟請求。 2002年5月，王先生以分期付款的方式購買了一套商品房，一月之后辦理了入住手續(xù)。王先生訴稱，自己在購買房屋前從朋友處曾取得了開發(fā)商印制的該房屋《使用說明書》。上面寫明房與房之間及外圍護(hù)墻均應(yīng)為承重墻。但入住后發(fā)現(xiàn)，自己住房與鄰居住房的隔墻及衛(wèi)生間與樓道的隔墻均為普通隔斷墻，并非承重墻。王先生認(rèn)為《使用說明書》的記載明確、具體，且關(guān)系到房屋質(zhì)量，對于選擇、訂立商品房買賣合同及房屋價格的確定都有重大影響，因此起訴至法院要求開發(fā)商減少房屋價款人民幣5萬元。 開發(fā)商辯稱，雙方在合同中并未約定隔斷墻須為承重墻。其提供的房屋已經(jīng)驗(yàn)收合格，并不存在質(zhì)量瑕疵。 本案的焦點(diǎn)集中在《住宅使用說明書》是否合同的一部分。一中院經(jīng)審理，認(rèn)為：王先生與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》是雙方真實(shí)意思表示，是有效的合同。而《住宅使用說明書》應(yīng)在住宅交付用戶的同時提供給用戶。開發(fā)商也是在交付房屋時才將該說明書交付給王先生的。 雙方所簽合同中附有合同標(biāo)的物的平面圖，該平面圖應(yīng)視為合同的一部分。對合同內(nèi)容，雙方當(dāng)事人均應(yīng)履行注意義務(wù)，因未履行注意義務(wù)而引起的糾紛，應(yīng)由其自己承擔(dān)相關(guān)的責(zé)任。平面圖中標(biāo)明了房屋各部分墻體的具體情況，開發(fā)商交付的房屋與合同所附平面圖一致，且該房屋已經(jīng)有關(guān)部門質(zhì)量檢驗(yàn)合格。雖然開發(fā)商在交付房屋時提供了《住宅使用說明書》，使用說明書中關(guān)于房屋墻體的說明與《商品房買賣合同》所附平面圖標(biāo)明的墻體不符，因住宅使用說明書不是合同的一部分，不能對抗合同的效力。開發(fā)商已全面履行了合同約定的義務(wù)。因此，王先生要求開發(fā)商減少房屋價款人民幣5萬元的訴訟請求不予支持。 [律師評析] 本案中的開發(fā)商雖然勝訴，但也暴露出了工作中的諸多不足。按照相關(guān)規(guī)定，《住宅使用說明書》系開發(fā)商在交房時應(yīng)當(dāng)提供的資料之一，如此重要的資料，居然出現(xiàn)了與《商品房買賣合同》所附平面圖中不一致的地方，一度造成工作上的被動局面，可見資料審核這一環(huán)節(jié)不但重要，而且一定要嚴(yán)格執(zhí)行，決計不可敷衍了事。 2訂購的商品房被賣，為何要不到雙倍定金 [人民法院報上登載案例] ： 2004年6月7日，原告王某與被告某公司的銷售代理商A公司簽署了訂購被告8號獨(dú)立別墅的協(xié)議，約定原告在協(xié)議簽訂之日支付協(xié)議款30萬元，房屋暫測面積為347平方米，單位價格以公開發(fā)售價目表為準(zhǔn)（后A公司銷售經(jīng)理在該協(xié)議書上添加了單價6200元/平方米）。同時約定，原告在接到被告通知后三日內(nèi)給予回復(fù)，如認(rèn)購，則協(xié)議款轉(zhuǎn)為房款，并在三日內(nèi)簽訂預(yù)售合同；如原告放棄，則被告將協(xié)議款無息退還原告。2004年6月14日，原告向被告方支付了現(xiàn)金30萬元。2004年8月24日，被告某公司及A公司聯(lián)合向原告發(fā)出“關(guān)于變更住宅VIP協(xié)議主體的通知”，聲明A公司與被告間的代理銷售合同終止及原A公司簽訂的協(xié)議主體變更為被告并繼續(xù)有效。當(dāng)原告與被告協(xié)商簽訂預(yù)售合同時，被告發(fā)現(xiàn)因自己與A公司工作交接中的疏忽，原告所訂房屋已于2004年8月13日賣與他人。因雙方無法就訴爭房屋簽訂預(yù)售合同，對賠償問題又未能協(xié)商一致，故原告起訴至法院，請求判令被告履行協(xié)議，與原告簽訂正式的房屋預(yù)售合同；否則，應(yīng)雙倍返還原告已經(jīng)支付的30萬元房屋定金。 [析法 ] 本案的爭議焦點(diǎn)主要是雙方所簽協(xié)議的性質(zhì)及30萬元協(xié)議款的性質(zhì)。法院經(jīng)審理后認(rèn)為，從協(xié)議的內(nèi)容來看，該協(xié)議雖約定了面積、樓號和價格（確切地說在價格上尚不能視為雙方達(dá)成了合意），且簽訂協(xié)議時銷售方也取得了預(yù)售許可證，但尚不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的條件，故該“協(xié)議”的性質(zhì)應(yīng)為商品房認(rèn)購書，而非商品房買賣合同。 　　對30萬元“協(xié)議款”可否認(rèn)定為定金，從形式上分析，定金是一種擔(dān)保形式，必須明確約定，而本案“協(xié)議”中只是約定為“協(xié)議款”，在收條上為“現(xiàn)金”，并無定金的約定。從內(nèi)容上分析，“協(xié)議”中對該30萬元的約定內(nèi)容也不符合定金的性質(zhì)。故該30萬元不能按照定金的性質(zhì)處理。綜上所述，雖然未能簽訂預(yù)售合同的過錯在被告方，但原告要求被告雙倍返還30萬元并賠償差價損失的請求缺乏相應(yīng)的證據(jù)，只能請求被告返還30萬元本金及相應(yīng)利息損失。由于訴爭房屋已為善意第三人取得，故原告要求被告與其就該房屋簽訂預(yù)售合同已無事實(shí)依據(jù)。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百零七條及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百二十八條之規(guī)定，判決被告返還原告協(xié)議款人民幣30萬元，并賠償原告相應(yīng)利息損失，對原告的其余訴訟請求不予支持。 [答疑 ] 商品房認(rèn)購書是指商品房買賣雙方在簽訂商品房預(yù)售合同或商品房現(xiàn)房買賣合同之前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。商品房認(rèn)購書不同于商品房買賣合同，商品房認(rèn)購書通常并不具備購房合同的全部主要內(nèi)容。兩者之間系預(yù)約與本約的關(guān)系。根據(jù)民法理論，預(yù)約是約定將來訂立一定內(nèi)容合同的合同。將來應(yīng)訂立的合同稱為本約。預(yù)約合同最突出的特征在于，它約定的是當(dāng)事人為將來訂立本約合同而談判的義務(wù)。合同約定的是當(dāng)事人為特定行為的義務(wù)，而不是對行為結(jié)果的直接確認(rèn)。具體到認(rèn)購書中，商品房認(rèn)購書的目的在于確定雙方去洽談購房合同的義務(wù)，購房合同則是對購房行為的直接確認(rèn)。也就是說，商品房認(rèn)購書約定的是雙方在約定的將來時間洽談的義務(wù)，只要雙方到期前來洽談，并對認(rèn)購書約定的條款都同意作為購房合同的條款，并且沒有惡意不簽訂購房合同的行為，就已經(jīng)正確地履行了商品房認(rèn)購書約定的義務(wù)。因此，無論是開發(fā)商還是準(zhǔn)買受人，均不能根據(jù)商品房認(rèn)購書強(qiáng)制要求對方與自己簽訂購房合同。本案中，該協(xié)議中內(nèi)容不符合《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定條件，因此，該協(xié)議應(yīng)視為商品房認(rèn)購書，原告